谈谈南宁公寓“以租代售”的黑幕！明明是花钱买公寓，却成了租赁

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最近，某珑薹公寓的业主联系我，说他们被开发商骗了，明明是花钱买的公寓，现在变成了租赁。

根据该业主的说法，某珑薹公寓所在的地块是政府要求开发商自持20年，20年后才可以售卖。

但开发商为了尽快回笼资金，在项目建设阶段就把公寓“卖”给购房者。

开发商与购房者签订的是20年租赁合同，承诺20年后给购房者办理不动产证，如果办不了，就租到2067年。

当然，如果光是租赁，哪怕是租了20年，购房者也不需要花多少钱，而为了能让公寓达到市场售价，开发商与业主再签订了一份《房屋设计合同》，光设计费就接近10万。

当然，开发商也不是没有给购房者保障，根据《补充协议》里规定，20年租期到了后，购房者可以继续使用公寓，这份补充协议相当于就是确认开发商在“卖”公寓时所承诺的20年后给购房者办证。

我分析整理了下该业主的的说法和发过来的材料，就是说，开发商拍下了政府要求自持物业的地块，开发商把本该自持的物业以租赁形式“卖”给购房者，通过“租赁合同+设计合同+补充协议”三份合同来构成了“以租代售”的闭环。

在该业主给我资料中，我看到这样一条规定：乙方同意在本合同租赁期限内，甲方有权对租赁物业的土地使用权设置抵押，但不得影响乙方对租赁物业的正常、合理使用。

这条规定，是一个巨大的坑。

土地被抵押后，万一开发商后续没钱把土地赎回来，抵押权人就有可能向法院申请对土地进行拍卖，那么开发商所承诺的20年后办证，很可能就成为了空谈。

而至于土地被拍卖后，购房者所签订的20年租赁合同能不能继续履行？公寓会不会被收回去？这又是一个风险点。

更大的风险点是，哪怕是公寓盖好了，项目公寓的所有权是开发商的，开发商把项目拿去抵押，业主是没权干预的，这时，业主的20年租赁合同能不能继续履行？20年后办证的承诺能不能兑现？坑太多了！！！

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某珑薹公寓业主的遭遇，与五象某茂中心部分业主的遭遇，几乎是一模一样。

五象某茂中心部分业主与开发商签订的，也是租赁合同，租期为20年。

而五象某茂中心的地块要求是开发商自持不低于70%，持有时间不低于20年，在此期间，不允许分割转让和分割抵押。

为了摆脱这个自持年限限制，开发商就用“以租代售”的方式，把公寓“卖”出去。

越了解房地产这个行业，越觉得这个行业黑啊，水太深了。

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对于公寓“以租代售”这件事：

一、开发商存不存在欺诈呢？

这个很难说，开发商与购房者签订的都是租赁合同，没有任何白纸黑字说明开发商是把房子“卖”给购房者，而且合同里也规定了土地可以抵押。

至于在“卖”房过程中，置业顾问存不存在忽悠？那肯定是存在的，要是置业顾问在推销公寓过程中给购房者讲清楚里面的风险，我想大部分人不会考虑购买这样风险极大又毫无保障的公寓。

但是置业顾问的忽悠很难作为开发商欺诈卖房的证据，因为开发商完全可以推卸责任说这是个人行为，与公司无关。看看南宁某投、某景、某道在卖房时承诺的学区，当学区没了时，都是推脱说是置业顾问的个人行为。

而那些曾经收了钱极力为开发商“以租代售”打广告的南宁房产自媒体，他们愿不愿意出来作证？

二、政府有什么责任？

政府的责任大了。

大家可能会很奇怪，为什么会出现这种卖地时规定开发商自持物业的情况。

地产自持相关政策，是地方政府为了落实中央“住房不炒”的指示，鼓励开发商长期自持物业作为长租公寓，实现城市租售并举的平衡。

这个自持政策是好的，但到了执行层面，经就念歪了。

以某珑薹公寓和某茂中心为例，南宁推出自持地块，落实了中央“住房不炒”的指示，但对于开发商“以租代售”的现象，却睁一只眼闭一只眼。

我是不相信南宁主管部门是不知道开发商在“以租代售”的，那些公寓的售楼部开得热火朝天，南宁各个房产自媒体铺天盖地发广告推文和视频，主管部门不知道才有鬼。

但主管部门却不作为！因为不敢得罪开发商啊，真让开发商自持物业20年，谁还来买地？地卖不出去，地方财政哪里来的收入？

所以，为了大局，只能苦一苦老百姓了。

三、“以租代售”，是否有法规明令禁止。

2017年4月17日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和国土资源管理委员会联合发布了《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》。

该通知中明确规定：“住房城乡建设部门对企业违反本通知规定，将自持商品住房“以租代售”或通过其他方式变相销售的行为予以认定，并纳入“黑名单”，规划国土部门据此取消相关企业后续参与本市土地招拍挂资格，住房城乡建设部门对其开发资质予以降级或者注销。”

2017年8月22日，杭州市住房保障和房产管理局发布《杭州市企业自持商品房屋租赁管理实施细则》。

该细则明确规定：“企业将自持商品房屋“以租代售”或通过其他方式变相销售的，由住保房管部门予以认定并责令整改，可作为不良行为计入企业诚信档案，并由国土部门取消相关企业后续参与本市土地招拍挂资格。”

开发商“以租代售”，百分百违规。

四、购买了“以租代售”的房子，是否有法律条文支持购房者与开发商解除合同？

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。

南宁的某珑薹公寓和某茂中心，在项目还没有盖好时就跟购房者签订了租赁合同，开发商在那时是否已经拿到许可证？如果没有，根据最高法的解释，这份租赁合同是无效的。

加上“以租代售”本身就是违规行为。

购买了“以租代售”的房子的购房者可以向有关部门投诉和请律师起诉开发商，在相关法律条文中找到开发商违法违规之处，要求解除合同。

但这里有一个风险点就是，哪怕法院支持购房者诉求，解除合同，所支付的钱能不能拿回来？

开发商都暴雷了，钱也不知道被挪去哪里了？胜诉后如何执行，又是一个大问题。所以建议购房者找个专门打地产官司的律所来全盘了解情况后，再决定是否走法律途径。

五、住房不赌。

告诫各位，擦亮眼睛，哪怕再便宜，也不能购买“以租代售”的房子，这水太深了。把文章转发给最近想买房的朋友，如果他想买公寓，切记看清楚是不是开发商自持的物业，别头脑发热，被置业顾问一忽悠，钱就打水漂了。

还有，2011年最高人民法院司法解释中提出，将不具有房产销售的真实内容，或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式，非法吸收资金的行为，认定为非法吸收公众存款罪。

要买就买正规商品房，最好是现房和二手房，哪怕贵一点，也要一手交钱一手交房交证。住房不赌，别为了一点小便宜，而去赌自己的一辈子，普通家庭输不起。