十年前，兄弟俩就宅基地（房）互换达成口头协议。哥哥在互换后的新宅基地上拆旧建新，建起了一栋小洋楼。弟弟没有建新房，仍然住在原哥哥的旧房屋里。为了明晰双方权益，双方又签订一份书面互换协议，后弟弟反悔，诉至法院，主张房地互换协议无效。
基 本 案 情
张金（化名）和张银（化名）为亲兄弟关系，均为花都区某村村民。2013年1月，为方便生产和生活，哥哥张金和弟弟张银经口头协商，互相交换宅基地和房屋，即张金将自家宅基地、房屋与弟弟家宅基地、房屋互换。兄弟俩当时没有签订书面协议，也没有办理变更登记。随后，哥哥张金拆除了弟弟张银原宅基地上的泥砖房，建了一层房屋。2019年又加建了两层，变成了一栋三层小楼房。
2019年11月，弟弟宅基地（原哥哥宅基地）上的房屋被认定为危房被政府有关部门拆除。
2021年，为了明晰双方权益，两兄弟补充签订《屋地交换协议书》，约定双方经平等自愿协商并征得家庭所有成员同意和认可，于2013年1月无偿交换屋地，交换后不得反悔，地块由各自建屋和使用，协议下方有双方、各自家庭成员及见证人签名。
但书面协议签订后，由于两家物质条件差距，张银看着哥哥靓丽的小洋楼，产生了不平衡感，既后悔又不忿。
2022年初，张银向法院提起诉讼，主张该协议书不是其真实意思表示，要求确认协议无效并返还原宅基地。
裁判结果
广州市花都区人民法院一审判决：驳回张银的全部诉讼请求。
张银不服，提起上诉。
广州市中级人民法院二审判决：驳回上诉，维持原判。
法 官 说 法
广州市花都区人民法院 肖志强
在我国农村地区，村民基于生产生活便利所需，互换宅基地使用权的行为时有发生。双方多采取签订互换协议，并由村委会或村民进行见证，且双方互相交付产权证书等形式确认互换事实，相当一部分村民没有重新向政府申请变更登记。本案涉及的主要问题就是农村宅基地使用权自愿互换后，双方未办理变更登记手续，此互换行为是否有效。
本案中，两兄弟均为案涉土地所在村集体组织成员，由于宅基地可在农村集体经济组织成员之间流转，故该协议书并不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方作为户主自愿签订宅基地使用权互换合同，并由各自家庭成员及见证人签名，足以证明该协议书为双方真实意思表示。结合互换后双方已将各自宅基地交付对方使用的事实，可认定双方已实际履行了协议约定。
按照相关法律规定，宅基地使用权转让要进行变更登记，但是变更登记手续并不是合同生效的要件，仅是确认权利变动的手续，互换宅基地的双方当事人应按照合同约定向政府部门履行后续登记的义务。因此，张银主张案涉协议书无效并要求张金返还案涉宅基地缺乏事实及法律依据，法院不予支持。
宅基地是一种基本的生产、生活资料，其权属的稳定性、流转的安全性，均会对社会秩序及人们的生活产生重大影响。一方面，村民依法互换宅基地及有关房屋时，应当遵循诚实信用原则，秉持诚实，恪守承诺，不能轻易“出尔反尔”。另一方面，双方也应就约定事项达成书面协议并及时办理宅基地变更登记，以确认权利变动，预防和减少纠纷。
法 条 链 接
《中华人民共和国民法典》
第三百六十三条??宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。
第五百零九条??当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。
《中华人民共和国土地管理法》
第二条 中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。
全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。
任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。
国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。
国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。
第十二条 土地的所有权和使用权的登记，依照有关不动产登记的法律、行政法规执行。
依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
来 源丨广州市法院新媒体工作室 花都法院
通讯员 | 林绮虹 赵维淋
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