上半年数据出炉：市场分化，高端豪宅市场韧性凸显

代表克而瑞业务板块广佛团队观点，仅供参考

分化，是当前全国楼市的关键词。

2021年下半年，全国楼市遭遇深度调控，成交急剧萎缩；经过2022年的调整，部分城市、区域被挤去水分，楼市逐步恢复理性。

今年上半年，作为近三年来首个疫情管控放松的时间段，楼市成交企稳回升，大量置业需求得以释放。

但是，成交回升的背后，各城市之间也出现了明显的冷热分化。与此同时，克而瑞发现，即便是同一城市，其内部区域、板块，乃至个盘，也都有不同的成交表现。

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全国楼市分化！高能级楼市成交抢眼

从全国的层面来看，今年房地产市场自春节后暖意渐浓，小阳春如期而至。但是，进入二季度，全国商品房市场成交回归平淡。

国家统计局数据显示，今年1-5月，全国商品房销售面积为4.64亿平方米，同比微跌0.9%；但从销售金额的同比走势来看，1-5月全国商品房销售金额为4.98万亿元，同比逆涨8.4%。

数据来源国家统计局；图片由克而瑞整理制作

销售面积和销售金额出现背离的背后，是市场在企稳复苏过程中出现分化，能级高的城市占比逐渐拉大。

克而瑞数据显示，二季度一线城市成交表现明显优于二三线城市。四大一线的商品住宅成交面积同比增长34%，但同期26个典型二三线城市成交面积同比仅增6%。

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广州楼市出现分化，中心四区表现突出

经过三年市场调整，放眼全国，不仅各能级城市市场出现分化，同一城市内部各大区域、板块、楼盘的分化现象也不可忽视。

以广州为例，在政策、金融多重利好叠加释放下，楼市成交回升，上半年商品房成交规模达1969.77亿元，同比上涨5.7%。

数据来源：克而瑞

这其中，中心区市场比外围区表现更为强劲。

数据显示，今年1-6月，广州中心四区一手住宅共计网签成交5819套，同比增长28%；网签均价录得76514元/㎡，同比上涨12%.

相反，外围区涨势乏力。今年上半年共计网签一手住宅35325套，同比增长9%；房价跌回2字头，上半年一手网签均价为29717元/㎡，同比下跌9%.

与此同时，单个楼盘之间的分化现象也相当突出。

譬如，CBD顶豪产品在二手市场上叱咤风云，多年来频频刷新广州房价天花板，而外围区域部分楼盘房价却一夜跌回2018年。

在市场下行期，越是核心位置的区域和板块，其成交表现和价格表现越是坚挺，如天河的珠江新城、海珠的琶洲等核心板块。

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千万豪宅行情火爆，半年成交达去年85%

从各总价段产品的成交表现来看，克而瑞留意到，近几年市面上总价1000万以上的高端物业走出一波独立行情。

数据显示，过去五年，广州总价1000万以上一手住宅的年成交量节节走高。

数据来源：克而瑞

2018年，全市千万豪宅仅成交738套，2021年其成交量已上升到2820多套，四年间该类高端物业成交量猛翻将近四倍；值得一提的是，在全市一手房成交量缩量的2022年，千万豪宅成交不减反升，以3122套的年成交量再创历史新高。

今年豪宅持续发力，仅上半年，广州总价1000万以上的一手住宅就成交2667套，拿下去年全年85%的成交量。

可以看到，在市场调整期，市场上的资金对城市中心核心地段优质资产的青睐度有增无减。

数据来源：克而瑞

分区域来看，海珠区千万豪宅成交领跑，以968套成交高居第一，占据全市约36%市场份额。

海珠千万豪宅亮眼业绩的背后，有超过一半的成交来源于琶洲南TOD这一强势红盘。

数据显示，今年上半年，琶洲南TOD共网签了546套1000万以上的一手豪宅，在海珠区的市占率达56%，在全市的市占率高达20%。

不仅如此，今年上半年，琶洲南TOD成交金额共录得113亿元（统计口径：住宅+别墅+公寓），是全市唯一网签破百亿的项目，豪夺全国第一。

2023年1-6月·全国商品房成交金额TOP10项目

数据来源：克而瑞

要知道，琶洲南TOD属于高端项目，今年上半年成交套均价高达1967万元/套，远远高于目前广州一手房套均价。

也就是说，这个项目不仅卖得好，而且还卖得贵，充分证明了其在市场上的号召力。

113亿吸金规模的背后，不得不提项目背后实力卓群的操盘手越秀地产。

克而瑞近期公布的2023年上半年广州房企销售榜显示，常年独霸多项NO.1的越秀地产上半年再度满载而归，以384.96亿元全口径金额、362.78亿元流量金额及238.98亿元权益金额横扫三冠！

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独占稀缺！CBD资产走出独立行情

当然，除了项目本身的硬实力及背后操盘手的实力加持，项目所在的琶洲也是极具价值的高定位片区。

作为广州三大公认CBD之一，琶洲被定位为广州会展经济和互联网电商经济中心，属于广州近些年及未来数年重点发展区域。

广州过千万的豪宅不乏少数，但真正坐落在珠江新城、琶洲、金融城三大CBD的一手豪宅相当稀缺。

从土地市场来看，珠江新城宅地断供超十年，金融城和琶洲近十年各供宅地2宗，一手项目屈指可数。

数据来源：克而瑞

克而瑞数据显示，珠金琶CBD的一手住宅市场长期处于供不应求的态势，过去8年市场供求比低至0.42。因此，在珠江新城宅地供应进入真空期，金融城和琶洲又都以商业商务用地规划为主的情况下，光是在CBD里的住宅项目这个卖点就足以秒杀大片同类型产品。

目前，琶洲在售的一手住宅只有琶洲南TOD和二季度入市的琶洲·樾。

琶洲南TOD和琶洲樾不仅位处CBD，还兼具了稀缺的自然资源。

两大项目不仅近距离享受琶洲璀璨的城市景，还可以一线看江和滨河公园，这是市面上绝大部分豪宅无法兼具的，也是让绝大部分追求完美的高净值人群无法挑剔的。

也正是独握这两张稀缺王牌，琶洲南TOD屡开屡爆，上半年夺得全国TOP1荣耀。

琶洲·樾凭借更核心的琶洲西区占位，全建面约200㎡+的纯粹圈层大平层，相信未来也很有可能榜上有名。

这两大高端项目之所以能够席卷广州大半个富人圈，点燃高净值人群的购房情绪，客观来说，琶洲南TOD和琶洲·樾确实手握难能可贵的稀缺资源。

分化已经显现，未来还会不断加剧。

在广州多区实行限购政策的背景之下，每个人、每个家庭可持有的房产是有限的，唯有通过置换才能够实现资产保值和增值。

从这个角度看，市场还会继续分化，豪宅市场将持续火爆，尤其是位落核心的优质稀缺资产将继续走出独立行情，做到真正的穿越市场周期。