中国楼市，卖家卖不动，买家不敢买，即将崩盘？

自从2021年下半年以来，国内的房地产市场就进入了下行通道。非常奇怪的是，无论国家怎么重磅救市，如何强调房地产是国民经济支柱行业，甚至上升到政治高度，但房地产市场就是波澜不惊。也就是说，所有的救市，都以彻底失败而告结束。

目前，国内的房地产市场存在着一系列的问题。首先，房地产开发商暴雷的越来越多，就是一些开发商强撑着没有暴雷，但资金也非常紧张，随时有暴雷的可能。关键是，开发商新建的商品住宅住宅项目，无人问津。售楼部虽然依然是人潮涌动（大家都知道是开发商花钱雇佣的房托），真正的购房者却寥寥无几。开发商急于回笼资金，不得不降价销售，但基本上没有什么效果。

其次，二手商品住宅市场的情况，同样不容乐观。挂牌量持续增加，价格持续下跌，但交易量却根本就上不去。不少炒房者还有那些有权有势的多房者，都想办法尽快脱手，不想砸在自己手里，眼看着它贬值。还有更加严重的后果，如果房子一直卖不出去，几十年以后，很有可能会亏得一塌糊涂。

现在，那些潜在的购房者，大都是按兵不动。一方面，由于房价居高不下，十几亿人已经买不起了房子，这样，他们不得不打消了购房欲念，特别是90后、00后的年轻人。另一方面，就是东挪西借、掏空父母、祖父母的钱包，再背负几十、几百万的银行按揭贷款30年，买了一套房子，他们觉得不值得。再一方面，就是房地产市场的不确定性，他们担心，以后的房子会降价，购买以后，很有可能可能会面临贬值的风险。

实际上，还有一个重要的因素，就是那些到处都是的烂尾楼，吓住了大量潜在的购房者。那些无辜又倒霉的烂尾楼业主，他们购买烂尾楼以后，那悲惨又凄惨的样子，让多少潜在的购房者退避三舍。谁能保证，自己付出那么大的代价购买的房子，不会烂尾？买房子要靠运气，谁能保证，自己的运气超好？要说以前，还有很多人在观望的话，现在，可能更多的人，干脆就断绝了购房的想法。

消费者不买房，房地产市场市场就不可能再像以前那样红红火火。不管高层和地方政府使出浑身解数去救市，无论那些所谓的专家如何声嘶力竭地呐喊。这些年，有关部门一直在强调，房地产市场要软着陆，不能硬着陆。现在，大家才明白，所谓的房地产市场的硬着陆，是房子砸在银行和开发商手里；所谓的房地产市场的房子的软着陆，是房子卖给消费者，也就是砸在购房者手里。

对于房地产市场的现状，我们就想到90年代日本房地产的崩盘。我们先来看看房价收入比。1990年，普通日本人购买一套100平方米（套内面积）的房子，需要32年的收入；现在普通的中国民众，购买一套100平方米（建筑面积）的房子，需要27.8年的收入。看数字，当年的日本，要比现在的中国高，实际上，如果按房子使用面积看，现在的中国，要高于那时的日本。

90年代，日本的居民杠杆率和负债率达到惊人的69.5%和114.69%，全民负债的情况相当严重。这说明透支消费现象非常严重，而且随着杠杆率和负债率的提高，风险也越来越高。相比之下，根据中国央行的数据，2021年中国的居民杠杆率约为59.8%，官方统计数据显示居民负债率约为62.6%。和日本楼市崩盘时相比，稍微低一些。

关于人口增长方面。据统计，1990年，日本全国常住人口自然增长率为-0.07%，人口出生率小于死亡率，是负增长；2022年，中国全国常住人口负增长85万，同样是出生率小于死亡率。人均住房面积方面，1990年日本的人均居住面积约为26.5平方米，而2021年，中国的人均住房面积是41平米。

眼下，中国的房地产市场，和1990年日本房地产市场崩盘前，极为相似。当然，中国和日本的国情不同。中国的房地产市场会不会崩盘，我们只能拭目以待。

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