看房价跌了30%，首付亏完了？来看看真相！

最近三年，房价有没有跌？

当然降了，可是降了多少呢？

这个不好说，官方数据统计的是均价，并且要考虑方方面面影响的，所以，3年间价格浮动不超过10%。但从实操上看，主城核心区变化不大，主要看新区板块：新市府某项目，降价30%；均价过万的沈北新区，一夜之间“4字头”出现……整体算下来，部分楼盘30%这个数字并不夸张。

降价30%，意味着什么？‍

我们要知道，买房的时候，大部分人都是贷款的，也就是常说的“加杠杆”。举个例子，如果首付三成，那就是加了3倍多的杠杆；首付5成，就是加了2倍的杠杆。对于3年前买房的家庭来说，基本上都是加2-3倍杠杆买的。如果房价暴跌30%，意味什么？首付亏完了。

what？不可能吧？不至于吧？

也许很震惊，但实际上就是这么回事。对金融有了解的小伙伴都了解，3倍杠杆意味着什么？如果放在股票市场，但凡对自己的能力和实力有一丝怀疑，都不敢轻易加3倍杠杆，但是，房地产市场，3倍杠杆却是“家常便饭”一样的存在。

因为，彼时的购房者，普遍认为房价不会降，至少能跑赢通胀。但实际上，一旦房价下跌，惨烈状态比股票还惨，毕竟房子的流动性不及股票，想出手还债都难，到头来只能被迫被银行低价拍卖了。

可一旦进入法拍阶段，事情就更加“刺激”了。

雪崩时，没有一片无辜的雪花。

先问个问题：买房的时候，你一字一句的读过你的购房合同和贷款合同吗？

首先，是可以与银行协商延时还款，但银行不一定同意。

然后，银行会催你还款，一般贷款合同约定是催了3次，如果还是无法还款，就有可能拿你的房子去拍卖来还贷。

第一次拍卖价格会是市场价的80%，如果没有卖出去，第二次拍卖再下降20%，以此类推。最终即便卖出去，你除了把首付亏了，还可能倒欠银行的钱。

如果一直卖不出去，最终就有很多房子烂在银行的手中，就会引发银行系统的危机，最终很容易酿成金融危机。

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同样的问题，再问一次：买房的时候，你一字一句的读过你的购房合同和贷款合同吗？

如果读过，你会知道，理论上说，如果房价持续下跌，银行可以要求你提前还一部分的钱，或是追加抵押物。这也就是为什么，官方发布的统计数据看起来一副“岁月静好”的样子。

最近两年，沈阳房价不断小幅下降，以至于一些明明有需求的刚需首套，仍在选择观望，那么这轮价格向下调整背后的原因以及未来走向是什么呢？

我们结合当年美国的次贷危机，和如今的韩国楼市崩盘事件来看，真到了“房价如葱”的那天，对国家经济的破坏力则是巨大，所以楼市已经走到了拐点的关键时刻。

2016年年底的中央经济工作会议首次提出，“房子是用来住的，不是用来炒的”，此后，与房地产相关的部门陆续出台了与之相配套的政策，涉及到房企融资、购房者信贷等方面。7年前，国家对楼市的发展方向已有定论，只是在随后几年，大量资金仍然涌入到房地产，从而推高了接下来几年的楼市，这完全是逆政策在操作，为现在所发生的问题买下伏笔。

2020年8月，房地产三道红线政策的出台，是央行、银保监会等机构针对房地产企业提出的指标，即剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1，有的房企融资受限，资金链压力骤然增大，但未来意识到三道红线的威力，2021叠加疫情对国内外经济影响，导致了这轮楼市下行周期，土拍量下滑，房价下跌正是楼市低迷的特征体现。

从市场经济角度来看，商业的涨跌本应不是稀奇的事件，房价也不应是例外，但在国人的经验中，房价始终上行，所以不少人参与投机炒房干扰了整个房地产行业的稳定，带来严重潜在的金融系统性风险，这轮周期让炒房客付出了应有的代价，而对于那些正常购房自住需求的人，只要是当年量力而行买房，没有过度加杠杆，还款在能承受范围内，就不会有太大问题。

这轮房价下跌有几个原因，第一是房企过度加杠杆融资，当碰到还债周期时，因销量大幅萎缩之后，为了保证现金流，避免资金链断裂，大幅降价出售。第二，当购房者看到房价下行时，普遍有买涨不买跌的心态，持续观望延长出手时间。第三，前几年，大量炒房客因为国家限售政策，手中的房子无法变现，还贷成本压力，急于降价卖房解套，分流新房市场需求。第四，大量唱衰言论充斥在短视频平台，对买房人心理产生消极影响， 不敢出手持币观望。

总之，房地产市场这轮刮骨疗毒非常重要，如果没有对资金的管控，后果不堪设想，必将引发巨大金融危机。让此前过于激进的房企和投机炒房客“消失”，行业洗牌将在本轮周期中完成，对于那些被房企暴雷波动的买房人，国家通过保交付的手段确保业主能住上房，通过降利率，购房补贴的方式让真正刚需，改善的人群减少买房压力，实现安居梦想。

专家说，稳房价也是稳经济的的一种体现，房价已经用了两年的时间挤掉了其中的泡沫，房地产去金融化是大势所趋，国家对房子是用来住，不是炒的主线不会动摇，房价暴涨的时代已经成为历史，未来稳定一定是房地产的主旋律。这轮洗牌仍在进行中，建议购房者尽量选则现房或临近交付的准现房更为稳妥，买房也切勿只关注价格，楼盘周边的配套落实，房子本身的品质，是否兑现，不要贪便宜而吃大亏。