房企数字化转型的光明未来与谨慎探索

郑雅文 苏逸 桑柴铎

房地产数字化已经从过去的ERP时代开始向EBC时代转变。

过去的房地产在传统土地财政的模式下依靠“土地红利”进行发展，迎合政府低价出让建设用地的创收策略实现了行业的大规模、高效发展。如今我国经济进入高质量发展阶段，房地产行业也开始从“土地红利”向“管理红利”时代迈进，即通过信息化和数字化技术支撑管理的精细化，向管理要效益，实现行业价值链重构。

一、国内房企数字化现状

（一）全布局数字化

国内房地产企业数字化呈现头部房企明显领先的特征，数字化整体覆盖程度不高，数字化转型在头部房企中进展较快。2020年，克而瑞发布《地产行业数字化发展报告》，其中显示我国房企数字化转型进程仍处在初级阶段，数字化增速不断提升，数字化全过程布局主要体现在业务层数字化与管理层数字化。

1.业务层数字化

本文将头部房企的业务数字化分为数字化设计、数字化施工与数字化建造三个环节进行说明。

数字化设计指的是利用数字化技术与建筑设计结合，打破传统建筑设计的低效率与不可逆性、提高建筑设计的精确度和美观度。其中，BIM技术是数字化技术在建筑设计中的重要应用之一。运用BIM技术进行开发的房地产企业有很多，如万达、万科、龙湖、碧桂园等，其中龙湖旗下的龙湖龙智造品牌，为客户提供开发管理、前期策划、产品管理、BIM设计和数字孪生五大产品服务，进行全业态、全周期的数字科技赋能。房地产企业利用BIM技术进行前期决策、产品研发、质量控制、项目运营以及资金流规划，可全面帮助房地产企业提升项目管理效率。

数字化施工指的是运用数字化技术辅助工程项目推进，通过人与信息终端交互进行，主要体现在表达、分析、计算、模拟、监测、控制及其全过程的连续信息流的构建，强调单个项目进行的全流程信息捕捉和监控。

数字化建造指的是房地产行业中包括测绘、设计、施工环节中将数字化、智能化技术用于批量建筑及大型复杂工程中，推动智能建筑的产生。

2.管理层数字化

本文将头部房企的管理层数字化分为资产数字化、交易与运营数字化两个环节进行说明。

资产数字化是指将房地产企业的资产信息进行数字化处理并进行数字化的资产管理（包括房地产项目投资、建设、规划、设计、建造、销售、运营等全生命周期上的管理）。通过对实体资产的信息化、数字化，能够实现房地产企业资产的虚实共生。在管理方式上，数字化资产管理可以提高企业的管理效率，降低成本，提高收益，同时也有助于企业降低风险，提高决策效率。

交易与运营数字化，指房地产企业在产品营销、服务提供和客户交流环节运用数字化平台与技术，提高办公效率、服务质量和客户满意度的数字化，在企业运营角度应用数字化和智能化技术实施更精准、更动态、更高效的企业管理。

（二）全主体数字化

房地产产业链较长，涉及的部门与流程较多，需要上下游企业协同、贯通房地产全产业链发展。数字化背景下实现房地产全产业链的发展首先要实现上下游产业间、前后台与各个部门间的信息共享与数字化业务协同，其次是要借助第三方数字化力量推进产业数字化，实现数字化技术赋能行业价值提升、全主体参与行业数字化转型。

1.房地产上下游企业数字化

物业服务企业主要通过智慧物业的建设为房地产业赋能，推动智慧社区发展。智慧物业的内涵可以包括服务主体的智慧化与服务对象获得感的提升：通过数字化手段实现物业管理各部门之间的管理协同，建立高效的联动机制；通过数字化的物业服务识别社区成员需求，提高社区成员的满足感与获得感。

居住服务类企业指对为我国城镇家庭提供住房开发、交易、家装、物业管理等一系列维持居住体验服务的企业。在数字化转型过程中能够最直接地提升消费者的满足感。

2.第三方企业参与赋能房地产产业数字化

第三方企业的参与能直接为多数房地产企业提供平台与技术服务，参与房地产数字化的第三方企业主要包括互联网企业和数字化平台企业。科技巨头互联网企业如华为、小米、腾讯等积极参与推进房地产业数字化：华为与中国金茂发起，联合DeepTech、明源云、北科建集团、中海物业等行业合作伙伴共同成立地产科技联盟PropTech Link，致力于搭建一个链接产业、区域、学术、资本等各方的结网型组织。

数字化平台企业与房地产企业合作，能够提供统一的大数据云平台进行信息的链接、协同、融合、监测与反馈。

二、房地产数字化分析

与美国房地产数字化相比，中国房地产数字化出发点有所不同，且中国总体发展较缓。从出发点来看，美国希望通过数字化追求房地产相关数据的安全性及数据的统一管控，而中国的出发点集中在通过无纸化办公以提高业务效率。从发展进程上看，美国房地产数字化发展已接近成熟阶段，而中国目前处于起步阶段，依靠部分头部房企带动。着眼于房产经纪，中国该行业的数字化虽起步较晚但发展进程较快，近年来迅速拉齐甚至赶超美国房产经纪数字化水平。其原因主要为美国存有较为成熟的线下房产营销体系(MSL)，而中国房产经纪行业绕开了线下生态及行业体系，更便于直接拥抱数字化。

（一）中国数字化路径

中国房企数字化转型的路径包含三个阶段——信息化、在线化和智能化。

在信息化阶段，房企建立以ERP为核心的IT基础设施，实现内部管理的信息化，并保证管理制度在企业内部各业务线和各层级的贯彻执行；及时掌握市场和业务动态，规避市场风险；通过信息化实现内部管理的标准化、业务的规范化以及财务业务的一体化，提升企业经营管理水平。

在在线化阶段，房企通过与终端客户和供应商的在线化连接和交互，提升内外部协同效率，积累业务数据，并创新服务模式。

在智能化阶段，基于信息化和在线化的数据沉淀，房企实现数据驱动的业务决策，通过数据模型和人工智能的应用，提高决策的准确性和效率。

目前房地产开发环节的数字化应用还处于在线化的起步阶段，距离智能化的应用还有相当长的一段距离。

1.发展方向：由粗放式管理逐步向精细化管理转变

针对目前在行业大环境中的拿地及融资紧张等问题，房企管理人员逐步意识到数字化的重要性及紧迫性，借助数字化工具探索管理运营模式由粗放式向精细化转变或将成为未来房企的主流发展方向。具体表现为在行业属性方面由重资产向轻资产转变，注重管理及运营红利，在业务方向上由专一化向多元化业务拓展，在决策方面更重视位置、消费等数据带来的价值，在运营方面逐步向以客户为中心的方向迈进。未来在存量红利及数字化意识的双要素带动下，房地产行业必将迎来以数字化为主要驱动力的新时代。

2.产品演进：功能趋向模块化和集成化，数据相关能力为重要建设方向

随着房地产数字化转型的深入，相关产品及服务会形成面向不同类型客户差异化、针对同类型客户标准化及简便化的趋势。就产品形态而言，针对中小型房企的产品将会更加注重模块分解和可配置性，面向大型头部房企的产品则会更加讲究能力集成及可扩展性。此外，随着转型路径由信息化向数字化过渡，数据的价值将日益凸显，数据挖掘、数据沉淀、数据呈现、数据分析以及借助数据输出智能决策将成为房地产数字化产品能力演进的重要方向。

3.合作趋势：合作共赢，使技术与房地产业务进一步融合

为进一步优化数字化产品、提升整体数字化规划能力，未来的乙乙合作不可或缺，如数据中台的建设、客户平台的建设和BI展示层的建设等。合作形式将聚焦于数据或模型调用或联合开发，旨在为甲方房企提供更完整的数字化解决方案。此外部分房企在数字化建设过程中会将主要精力投入至建立技术底座，而忽略技术与业务的融合，从而造成数字化投入产出比不理想的结果。针对这一问题，甲乙双方企业未来可通过联合共建，即乙方提供技术能力，甲方提供关于对房地产业务的深层次理解，从而实现优势互补，形成技术与业务的生态闭环。对于头部房企，其生态合作趋于与硬件、软件设备及咨询公司达成伙伴关系，在应用产品上有自主研发趋势，以打造能力可控的自主品牌。

（二）中国数字化体系成果

1.资产

对于资产而言，数字化的作用主要体现为标准化、数据化和可视化。数字化技术可以帮助企业实现合同过程的自动监控，实现资产状态随时变更、各项费用自动结算和缴费及时通知，解决成本端资产权属不固定、产品升级改造投入不固定，以及收益端租金回报、回收不固定，资产增值不固定和增值附加服务不固定等难题，更有效地盘活资产，实现高效资产管理。

2.客户

借助数字化技术深入挖掘、精准了解不同属地、不同区域客户的个性化需求，及时追踪与应对客户需求的变化，并基于客户的需求将消费者与产品进行全渠道精准匹配，以差异化产品设计、服务，实现对客户的精细化运营。同时，交易流程得以简化，不仅有助于提升存量房的销量，还能打造客户生命周期管理闭环，提升客户满意度，保持营销的可持续性。

3.业务

对于企业内部管理而言，数字化的价值在于优化业务流程，实现业务流的标准化、数据化，通过全面的在线化连接和数据化洞察实现投资决策、规划设计、施工建造、采购、项目管理、营销等各个业务环节的效率优化。此外，数字化的价值还体现在业务一体化，即打通内部业务板块，实现前、中、后台的高效协同，前台和中台形成数据业务化和业务数据化的互通，中台和后台形成数据提取和数据存储的互通。

通过数字化路径的实施和数字化体系成果的积累，房企可以实现更高效、更智能的运营管理，提升竞争力，适应市场变化，实现可持续发展。