房地产还有没有未来？郁亮这样说……

6月30日下午，万科在深圳盐田万科国际会议中心召开2022年度股东大会，选举产生了新一届董事会，郁亮毫无悬念继续当选万科董事会主席，开启执掌万科的第三个“三年”。

在会上，有投资者问及万科董事会主席郁亮过去三年任期的感受。郁亮感叹，过去三年对行业的每个从业者来说，都是百感交集的，并非只有万科不容易，没有哪个人、哪个企业是容易的。

2017年，王石从万科退休，郁亮接棒担任万科董事会主席。2018年，郁亮带领下的万科率先喊出了“活下去”口号。2022年2月，郁亮指出房地产行业进入了“黑铁时代”。

郁亮认为，过去三年是着手解决旧模式问题的三年，也是探索新模式、寻找新出路的三年。行业处在新旧模式交替的阶段，尽管万科比较早意识到高增长不可持续，但行为仍然没有完全摆脱惯性，出现了投资冒进、产品操盘能力离散度高等问题。过去几年花了相当多的精力，去解决这些旧模式下的老问题。

郁亮透露，目前万科已经取得了一些进展，比如投资质量的提高、产品能力整体性的提升，持有经营性物业能力也在提高，开发和经营服务协同的强化，公司资债结构的优化，抵御风险的能力进一步加强等等。

万科2022年实现营业收入5038.4亿元，同比增长11.3%，归属于上市公司股东的净利润226.2亿元，同比上升0.4%，经营性现金流连续14年为正。在开发业务上有超过34万套新房的交付。截至2022年末，万科资产总额为1.76万亿元，负债总额为1.35万亿元，归属于上市公司股东的净资产为2426.91亿元，资产负债率76.95%，同比下降2.79个百分点。

谈到未来行业机会，掌舵万科已有6年的郁亮认为，消费者需求更新迭代的速度快，市场是不会饱和的。房地产市场是常做常有、常做常新的，总会有新的生意机会。过去的手机，现在的汽车，都是在行业完全成熟后不断长出新的分支，并且逐步取代了原来的主干，房地产也会经历这个过程。

郁亮指出，发展商提供的产品服务如果能够真正提升人们的居住生活品质，还是会非常有吸引力。但要抓住这些新的生意机会，就要真正建立起全场景的综合竞争力，不能像传统模式下一味靠拿地和融资，否则就会出现买得越多错得越多，融资越多其实越不安全。

对于自己第二届任期评分，郁亮在股东大会上直言，“今天在座的各位股东是最好的打分人。如果打高分就显得不合适，毕竟（万科）股价跌那么多。”接着，他话锋一转，“但打分特别低，我也觉得很虚伪，也是贬低了我同事的努力。股东今天的投票情况决定了给我多少分数。”

当日万科股东大会高票通过各项议案，也反映了投资者对万科过往三年表现的认可。大股东代表、深圳地铁董事长辛杰对郁亮带领的万科团队过去三年表现给予高度肯定，他认为时间证明了郁亮及万科团队的前瞻性，让万科提前做出正确的战略判断和经营调整，牢牢守住了不发生系统风险的底线。

万科新一届董事会架构并未产生变化，新一届董事名单中，深圳地铁作为大股东，董事席位数量并无变化，仍然保持三席，分别是深圳地铁董事长辛杰、总经理黄力平、副总经理雷江松。万科方面的席位数量同样保持了一致，仍为三席，分别是郁亮、祝九胜、职工董事王蕴。

此次股东大会上，郁亮表示万科未来会持续聚焦三件事情：

一是提高开发业务的管理水平；

二是经营、服务业务已经完成0到1、1到10，通过了商业逻辑检验，以及可复制性的验证，接下来要扩大竞争优势，争取更大的发展空间和更好的回报水平，不断培育优质资产；

三是坚守财务稳健，保持行业领先的信用水平。

郁亮同时指出，脱胎换骨仍需较长时间，因为旧模式下的问题消化起来，需要的时间比预想要更长，还在对报表产生影响，与此同时，万科的转型难免会经历一些高低起伏，经营服务类业务收入表现要占到主流也存在一定困难。

在回应投资者高度关注的市场话题时，郁亮表示，房地产市场短期表现确实有压力，合理需求没有得到有效释放，成交也没有达到合理水平，短期信心还需进一步重建。

今年上半年万科的股价下跌22.97%，目前报14.02元/股。据彭博汇总的35名分析师中，25名分析师给予买进评级，7名分析师给予持有评级，3名分析师给予卖出评级。

标普近期声明，万科的长期评级为BBB+，展望保持稳定。彭博新闻社报道称，公司销售企稳、品牌知名度高、财务管理严谨且流动性缓冲充足，应有助于其抵御中国地产行业低迷。稳定的展望反映了标普预期，该公司将在未来24个月保持稳健的财务管理及其在中国的领先市场地位。彭博汇总的数据显示，公司未偿还公共债务和贷款总额为1141亿元。

郁亮认为，短期预期和市场氛围受到很多外部因素的影响，修复需要时间。随着这些因素趋于稳定，未来一定能修复到合理水平。

从需求端来看，郁亮指出，未来十年，国内还会新增将近7000万城镇人口，有2.6亿新市民将会扎根下来，他们现在住的房子改善需求大。此外，城里将近三分之一的住房是2000年之前建成的，三分之二的住宅连电梯都没有装，有更新提升的需要。城市居民改善居住条件以及休闲度假等也都是正在兴起的合理需求。