以房养老，到底靠不靠谱？

《360度家庭财富管理》第三十四篇（连载）

第十二章 第一节

开启新时代的序幕

引言

随着中国经济的发展、医学技术的进步、公共卫生的改善、社保制度的健全、人均 GDP 的提升，中国人的寿命也在不断延长。到2020 年，中国人均预期寿命已经超过77岁，比新中国成立初期提升了一倍之多。2021 年的《政府工作报告》就提出要在“十四五时期”将中国人均预期寿命再提高1岁。目前，部分发达城市，例如北京、上海、天津、广州的人均预期寿命更是突破了80岁。在人人皆可“古稀”的新时代，中国人的寿命在以每10年增长2岁的速度延长，可谓“躺着就能长寿”。

除此之外，伦敦商学院的琳达·格拉顿和安德鲁·斯科特两位教授共同撰写的《百岁人生:长寿时代的生活和工作》一书中提到，现在的“00后”，有 50%以上的概率能活过100岁。传统生命周期会经历三个阶段--学习、工作、退休，随着寿命的延长，这三个阶段的界限将会逐渐模糊。25岁不再是学习的终点，60岁也不再是工作的终点。人们可能会在百岁人生里终身学习，终身创造价值。

2021年11月 24 日，中共中央、国务院印发《关于加强新时代老龄工作的意见)，用8个部分、24条意见明确指出未来一段时同间家及地方政府的发展方向。树立积极老龄观，将健康老的化的理念融人社会经济发展全过程当中。这让人们再一次看到了“国家行动”的号召和力量。假如在不久的将来，人人皆可过上百岁人生，可曾想过长达40 年的退休生活该如何度过?可曾想过寿命的延长不仅带来了岁月静好的时光，也有可能带走辛苦攒下的人生积蓄?

新时代下的养老问题其实在财富管理中便可找到答案。未雨侧缪，在人生奋斗期做好百岁人生的打算，方可从容不迫尽享颐养天年的幸福生活。

第一节 走下神坛的“炒房时代”

案 例

刘先生是一家大型民营企业的高级管理者，年薪百万。年过半百的刘先生事业顺风顺水，与妻子相敬如宾、恩爱有加。夫妻双方均有健在且年迈的父母，也有儿女一双，可谓家庭和睦。工作了 20 余年，

刘先生为家庭积累了不少财富，但由于他的投资理念仍停留在“炒房时代”，故将家中大部分资产投人楼市中，买了不少房子，房产占家庭资产的比重接近 80%，而手中的现金类资产并不充裕，不到 15%。

在他的认知里，眼见为实的不动产更能让他获得安全感，无论今后夫妻二人的养老问题，还是双方父母照护的问题，甚至子女留学创业的问题，都可以依靠“卖几套房子”解决。

然面，在近些年国家提出“房住不炒”的信号后，多地政府随即提高购房门槛、“限购”“限贷”政策层层加码，再加上房产税扩大试点范围、增加炒房者的持房成本等一系列因素的影响。刘先生原本-以房养老”“以房养家”的想法逐渐开始动摇。@黑风集团@邱春鸣

刘先生不禁开始考虑以下几个问题：

1、在新时代下，刘先生“以房养老”的观念是否依旧可行?

2、以房产为主要家庭资产的刘先生，是否需要重新调整家庭资产结构?

3、在新时代下，不是国家“体制内”编制的刘先生，未来能否依靠社保养老金满足退休后的日常生活开销?

问题1

解析

问题2

以房产为主要家庭资产的刘先生，是否需要重新调整家庭资产结构?

解析

需要。

根据案例中的背景描述，刘先生家庭资产中的房产占比接近80%，实在过高。应将非自住属性的房产转化为金融类资产，增加现金流储备和养老金储备。@黑风集团@邱春鸣

为发展养老保险体系第三支柱，政府在近几年的《政府工作报告》中也开始规划、出台系列政策性产品，以扩充养老金融产品，例如养老目标基金、银行养老理财产品、养老信托产品，而最广为人知的、最常见的、历史最悠久的，当数商业养老保险产品。

政府在近几年推出过“个人税收递延型商业养老保险”，并在三个试点地区进行推广，但由于受惠人群较少、税收扣除额度较低、税负偏高等一系列情况，在试点期到期之后，目前暂未推出新的相关产品和政策面商业养老保险产品相对来说比较稳定，也是我国居民最重要的养老金储备工具之一。

这一般是指人寿保险公司发行的年金型保险产品，其特点就是对投保人储蓄的资金进行长期的、统一的投资管理销时，在达到预设的养老年龄后，保险金受益人可定时、定量地领取养总金，为国家基本养老金进行补充，提高个人养老金替代率从刘先生的案例中不难看出，作为民营企业高管的他，在养老金的筹备中稍显准备不足，并且他对中国的养老金体系一窍不通。接下来，笔者将在本节中简单为各位读者介绍中国养老金体系的构成。以及为何单独依靠国家基本养老保险不足以满足刘先生退休后的养老金需求。

问题3

在新时代下，中国的养老金体系由什么构成?

解析

中国的养老金制度与结构一直在不断发展与完善，到20世纪90年代才出现较为完善的体系，而现有的养老金体系并非由中国发明。

而是起源于西方。1889年，德国政府第一个建立起养老保险体系，之后被很多国家模仿，这就包含了第一支柱的国家基本养老保险。在我国，基本养老保险又分为两种:城乡居民基本养老保险和城镇企业职工基本养老保险。养老金体系中的第二支柱是企业年金或职业年金，而第三支柱为个人养老金。中国的养老金体系就是由这三根柱子支撑起来的。

在中央政府不断深化改革的背景下，中国养老金体系也越发趋于成熟，但目前仍然面临第一支柱占比过高、第二支柱发展较为缓慢、第三支柱储备严重不足的情况。在中国养老金体系“晚熟”的条件下，仍需针对第二支柱和第三支柱进行“从上至下”的制度化改革。

从政策细节进行完善，到地方政府狠抓落实，让老百姓了解不同支柱的区别和作用。如此，才能有效改善中国养老金体系不平衡的问题。

问题4

国家基本养老保险分为哪两类，有什么区别?

解 析

中国社会养老保险制度经历了农村社会养老保险(老农保)、新型农村社会养老保险(新农保)和城镇居民社会养老保险后，2014年2月，国务院发布了《关于建立统一的城乡居民基本养老保险制度的意见》。这项养老保险改革制度改变了中国农村居民和城镇居民参加两项社会养老保险制度的历史，并在全国范围内建立推广城乡居民基本养老保险。这类保险的参保范围比较广泛，只要是年满16周岁且不是在校学生的城乡居民、非国家机关和事业单位工作人员及不属于企业职工基本养老保险制度覆盖范围的城乡居民，都可以参保。这一基本养老保险制度，打破了以往农村和城镇居民需参保不同保险的问题。@黑风集团@邱春鸣

而另一种国家基本养老保险则是城镇企业职工基本养老保险。这也属于社会保险中的一种，是指国家通过立法，多渠道筹集资金，对劳动者在年老、失业、患病、工伤、生育而减少劳动收入时给予经济补偿，使城镇职工能够享有基本生活保障的一种社会福利制度。这种国家基本养老保险的参保范围相对较窄，但保障力度更大，包含各类企业职工、个体工商户以及灵活就业人员。

城乡居民养老保险的领取条件需要满足以下三条:年满60周岁，累计缴费满15年，未领取国家规定的基本养老保障待遇。城镇职工养老保险的领取条件需要满足以下三条:达到法定退休年龄条件;累计缴费满15年;男性年满60周岁，在管理(技术)岗位的女职工满55周岁，女工人满50周岁。

问题5

国家基本养老保险能否满足刘先生一家的日常开销?

解析

如果仅靠国家提供的基本养老保险，显然是不足以支撑刘先生一家在退休后的日常开销的。

所谓养老金替代率，是衡量居民退休后收入水平的一项重要数据。根据世界银行的建议，养老金替代率应达到 75% 才可以满足退休之后与退休之前的生活水平无异。而国家基本养老金(包含上一问中提到的两种养老保险制度)目前的累计结余仅不到5万亿元，且国家社保养老金目前的替代率不足45%，这很难满足刘先生一家 75%的养老金替代率要求。养老金替代率相对较低，亟须通过综合配置养老金体系三支柱来提高。

问题6

国家基本养老金替代率如此之低，未来能否满足退休人群的基本生活水平?

解析

国家基本养老保险的作用是保基础、保民生，让退休人群能有最基础的生活保障。

但如果按照当下第一支柱独大的养老金结构，不进行调整和改善，那么未来很有可能面临没有养老金可以领取的尴尬境地。2019年。中国社科院世界社保研究中心发布了一篇养老金测算报告，名为(中国养老金精算报告2019-2050》。这份报告指出，未来十几年内全国城镇企业职工基本养老保险基金当期结余在维持一定时间的正数积累后，在 2027 年达到峰值6.99 万亿元后将迅速下降，赤字规模不断扩大，到2035年累计结余将归零。这也就意味着1980年出生的女性同胞，在2035年(55岁)退休的时候将无养老金可以领取，“80后”真正开始面临“未富先老”的困局。

但这份报告是基于理论模型和现阶段国家养老金模型测算出的，结果仅供参考。而现实情况则是，社保养老金由国家作为支撑，国家进行宏观调控与统筹调剂，除非政府倒闭，退休人员的养老金就一定可以进行支付。但是，能发放出来并不意味着不用担忧养老金充足性，国家基本养老金并不能解决不同人群对养老生活品质差异化追求的问题，所以大多数人仍然需要为自己的养老生活品质进行提前储备和规划，以应对人口老龄化、少子化带来的“未富先老”的挑战。

专家建议

1、应对家庭资产中的各类资产进行评估。如果不动产占比较大，在如今“房住不炒”的战略方针前提下，组合举式的应对政策和法律法规相继出台。例如，中国房产税已经开始在试点城市征收，针对家庭中拥有多套房产的，需按人均面积进行计算，超出部分则应缴纳一定比例的房产税。这一系列举措将增加房产交易成本、房产交易增值部分的税负等不必要的额外资金成本和时间成本。应将占比过多的不动产有计划地转化为金融类资产，并通过财富管理进行合理、科学的资产配置，从而提升家庭和个人的终身现金流水平。

免责声明

2、本声明未涉及的问题参见国家有关法律法规，当本声明与国家法律法规冲突时，以国家法律法规为准。