千万不要误判深圳楼市的形势！

弹指一挥间，半年转瞬即逝。

回顾这半年以来的深圳楼市，整体呈震荡行情。

具体到市场情绪层面，有人欢喜有人愁，悲观碾压乐观，沮丧多过心安。

01

今年的楼市“小阳春”来得比较早，从2月份就开始了。

从数据维度来看，这波“小阳春”属于阶段性复苏，首先是深圳西部优质地段的笋盘快速消化，然后是房价上扬，部分小区相较于去年的价格低点，涨幅在10%~22%区间。

深圳楼市局部回暖的背后，除了这些小区自身素质不错以外，还有货币政策持续发力，加上那段时间各部门亲自下场定调房地产，深圳也出台了几个小利好政策，以及年前积压了不少购房需求。

多个利好层面叠加在一起，人们对后市有信心了，刚好又有房票，自然就出手了。

一直持续到4月下旬，强烈的购房需求逐渐释放完毕后，楼市重新进入到博弈阶段。

4月20号，深圳指导价与房贷解绑的消息，在市场上掀起了一阵狂热，可是没多久又马上回落。

市场情绪的变化，往往就是这么快。

5月份以来，楼市分化行情趋势进一步展现，面积段成交占比以改善户型为主，优质的项目稍微让利就能卖得不错，普通的项目哪怕价格降到位，也很难在当下的市场突围而出。

以上，就是2023上半年深圳楼市的大致脉络。

从购房需求集中释放到拉动市场局部回暖，再到行情由热转冷，各方情绪相互拉扯。

02

期间也发生了很多小插曲，包括但不限于人才房搅局、将取消人才房和安居房、光明学位纠纷和城中村统租等等事件。

此外，将于今天开拍的深超总和北站这两块地限价都涨价了。

大家都在围观这场土拍，到底花落谁家，最终又以什么价格成功拍出。

现在的深圳楼市，介乎于逆转与即将逆转之间。

只要市场弹出一则坏消息，信心瞬间就会被打得稀巴烂。

而当市场放出一则好消息，即便未经证实也能短时间内牵动着各方情绪。

诚然，这个过程很煎熬，但这是每一轮周期从博弈阶段到启动阶段的必经之路。

03

这半年以来，深圳房产市场最微妙的，其实是买房人和卖房人摇摆不定的心态。

当市场行情变得活跃，买房人总是很容易冲动，特别是4月份指导价刚刚说要松绑的时候，有的买家担心过了这个村就没这个店，然后带着利好情绪匆匆忙忙地入市。

而当市场行情重新回落，卖房人开始变得着急，有的房子越降价越卖不出。

随着降价卖房的案例越来越多，买房人也会变得坐立不安，包括此前入市的买房人，看到网上的负面信息，心里既紧张又后悔自己出手太快。

身处于不同市场行情下，买卖双方的这种复杂心情，主观上其实都能够理解。

买家希望自己买的房子能够足够低，卖家希望自己卖的房子能够足够高，博弈就是这样产生的。

但理想很美好，现实却很残酷。

这两种情景几乎很难同时进行。

我举个反面例子。

最近听到一位读者说，他2013年到深圳开会，觉得房价还能接受，甚至2015年初去面试的时候觉得也还行，然后等他过几个月入职的时候房价就起飞了。

他现在住的小区，在2015年的时候单价不到6万，前两年让一帮人忽悠谁要搞拆迁，当时最高飙至11万，现在经过这轮深度调整后，已经跌至6.8万水平。

是哪个小区我就不点名了，大家只需明白一个事实：

羊群效应下，只要有带头的，一堆人就会蜂拥而上。

淡市买房，旺市卖房。为什么我要经常输出这个观点，因为这是反人性行为，无论历史重演多少遍，依然会有人错误操作。

就像很多人说，如果让我回到2008年或者2014年，我一定会咬咬牙买入一线城市的优质资产。

这压根就是口嗨，但凡有这种想法的人就算回到过去也会再次踏空，因为当下的深圳楼市，就是类似于2008年和2014年那波阴跌行情。

与其说选择大于努力，不如说选择本身就是一种努力。

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