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如何变革?澳门填海地“闲置”和AI发展对香港的启示,引发思考

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文|吴桐山

土地问题一直是香港发展的一个核心议题,香港社会近年多了呼声和尝试,就是要求政府运用《收回土地条例》来收回土地作建屋之用,近期瞩目的一例就是粉岭高尔夫球场。但扰攘多时,现时人不能排除有变数的可能。无独有偶,笔者留意到近日一宗事关澳门早年的“玫瑰园计划”,澳门特别行政区政府根据《新土地法》收回南湾发展旗下市值数百亿元的土地,引发相关公司开“座谈会”诉苦。两件看似风马牛不相及的事情,后者对香港有何启示?又应该如何思考发展背后的“土地正义”问题?

澳门这单新闻在香港并没有广泛报道,但也有不少论者提及。其中最惹人反思的,是为何1992年进行的大型填海工程,竟然会在2016年被政府以“闲置土地”理由收回?24个年头过去,这填海得来的大型地皮竟然没有发展?按道理这24年横跨澳门回归前后,澳门的经济发展速度可算十分快速,24年间澳门的GDP大约增长了8倍以上(由19.14亿美元增长至450.7亿美元),而澳门也是出名的少人多的。中间的细节我没有考究,但结果就是这个大型填海计划在四分之一个世纪后为“闲置土地”。

同样的,香港也有一个“明日大屿”计划,现在更多被称为交椅洲人工岛填海计划,同样是二三十年的长远规划。因此一些人就认为,澳门的前车之鉴是否值得香港借鉴,现在认为将来奇货可居的土地,将来会不会沦为“闲置”?

过去几年,技术和金融市场的发展,还产生了两点不利该大型填海计划的地方。

第一是在家办公乃至AI技术的兴起,令企业租用办公室的需求大减。美国在疫情期间就推行在家办公,但现在虽然已经疫后超过一年(美国比我们早进入疫后),但美国的写字楼空置率仍然比疫情前高。

香港的写字楼空置情况也颇为严峻。《彭博》引述高力国际数据指,香港4月份整体甲级写字楼空置率近15%,空置面积高达1,300万英尺,是2019年的三倍有余。世邦魏理仕估计,未来三年香港至少有700万方英尺的甲级写字楼应市,参照疫情前每年吸纳率为180万方英尺,需要数年时间才能吸纳。

这还只是在家办公带来的影响。而现在汹涌而来的AI(人工智能)技术,可能会在未来几年令大量涉及、撰稿等工作被机器取代,对办公室的需求削弱肯定远超在家办公。技术发展实在太快,二三十年实在太长。现在要问,二十三年之后的商业中心,究竟是在一个实体的岛屿之上,还是在无形的互联网之上?恐怕谁也不能肯定。

第二是融资成本上升。由1992年至2016年这24年期间,环球融资成本是逐渐下降的,尤其进入21世纪之后,欧美大规模放水,利率长期低企在一两厘之间。但从去年开始美国展开加息周期,现在越来越多人认为通胀会维持在高位长时间,利率也会维持在高位长时间。如此一来,政府发债填海大计的成本定必高涨。

有参与上文提及的诉苦“座谈会”的朋友转述,虽然现时法庭判决肯定澳门特别行政区政府收回是合法的,但该公司希望获“置换回土地”,认为这样才是正义之举。这不禁令我想起早年阅读过的台湾徐世荣教授的著作《土地正义》。

何谓正义是一个很复杂的问题,立场不同,观点角度就会不同。徐教授提及,台湾从日治时期糖业株式会社半强迫征收土地,到战后的土地改革,其实都是政权掠夺与炒作土地的工具。大多数的掠夺都在看不见的地方进行。土地究竟是什么?是人民的安身立命之所,心之所向、家之所在?还是政治家与财团眼中的庞大利益?这两者并不矛盾,可以都是。但可以肯定的一点,是当技术发展令土地的稀缺性发本质改变,我们在难以判断现在的举动在几十年后是否正义。将来我们需要的“土地”,很可能不是今天的土地了。

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