大规模公积金支持楼市政策，对市场几何？

文｜邓浩志

从3月底开始一直到最近，全国已经有超过50个城市先后出台了公积金支持购房的政策。比如广州规定，二孩家庭住房公积金贷款最高额度上浮30%。其他城市情况也大致相同，不外乎两个方向，一是公积金贷款额度上限允许提升，二是公积金可以支付购房首付。

乍一看，全国大范围实施，幅度不小，但实际情况是这样的：

1、 公积金的使用本来在楼市中占比很低。

购房客户中有一次性付款的，也有贷款的。贷款客户中又以商业贷款占绝对主力，一则部分楼盘不太乐意接受公积金，同样的物业，一次性付款，商业贷款，公积金贷款的购房折扣是不同的，等于用公积金购房房价会更贵，公积金使用场景就受到了限制，多半贷款客户以商贷为主。二则大城市房价高，公积金额度又很低。以广州为例，购房个人使用公积金上限为60万，家庭购房夫妻双方使用公积金上限是100万。但以广州住房套均价400—600万来计算，公积金只能覆盖部分贷款，剩下的还要采用商业贷，最终采用组合贷的方式。所以单纯调整公积金贷款额度，只调节了市场很小很小一部分。如果再加以各种前置条件限制，那影响就更加小了。

2、提高公积金贷款额度，是受惠不大，很难因此刺激需求的释放。

还是以广州为例，公积金新政执行后，只对有两个小孩或以上的家庭，之前没有买过住房的才能使用，这个范围就非常窄了。而且只是增加了贷款额度的30%，也就是只减少了这30%金额的商业贷款和公积金贷款之间的利息差。我粗略算了一下，如果是符合条件的家庭，以夫妻双方公积金贷款上限100万计算，最极端的情况，也只是省了新增加那30万公积金额度的利息差。最好的情况，最多也就一个月省了100来不到200元的利息。这当然是利好，但微弱到市场几乎觉察不到。更不会有客户因为这点小优惠而加速其购房的决策。

3、公积金可以支付首付政策相对给力。

这个政策有类似于降低购房首付的作用，等于降低了部分群体的购房门槛。以往多数城市的公积金只能用于还房贷，这会导致部分客户可能因为首付不足，无法购房，也就无法使用账户上的公积金了。公积金可以给首付，等于扩大了部分客户的首付能力，从而增加了其购房能力。所以对这部分客户的购房决策产生了一定的支持作用。不过，这个政策也只对少部分群体有效，从宏观市场角度看，影响依然较小。