北京买房：理清思路，购房建议865

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

因为孩子上学方便接送，所以一直住在双榆树北里八十年代的塔楼顶层。孩子明年高考，想高考完下半年把这套房子卖了，估计大约700万，再换到保值较好，租金也还好的房龄新的小区，打算一直出租。

看您文章，关注的小区主要有海淀观景园观林园，新北苑世华泊郡，铁建花语城等，远洋万和城，凤凰城等小区，一居两居都可以，新一些，方便长期出租，板楼有电梯集中供暖。请教您，从保值增值的角度，您最推荐哪里，或者除了这些小区和板块外，您觉得哪里还可以。

A：

1、这几个还真不太好比较，都挺不错。

2、如果是出租的话那大概率是凤凰城和万和城的租金高，都是中学对口牛校，所以没有溢价。

升值来讲到目前为止是新北苑的最高，不过就是因为涨的快了，所以租金率低了10%左右。最近我没算，应该差不多吧。

观景园这俩属于中等了，溢价也不高，在海淀算升值好租金也相对高的。但毕竟是海淀，和朝阳的不好相比，怎么都带学区溢价。

3、如果是我的话还是会先考虑新北苑的，虽然租金低些，但升值的强势至少还能保持5年，或者说在周边没有出现竞争板块之前都会延续。之后是万和城和凤凰城，但这俩就是大户型占优了，小户型普通。

4、另外可以看看来广营，我认为是至少不弱于望京，大概率能超过。毕竟板块已经成型，而且有大量的土地，未来发展空间大。

仅供参考。

二

Q:

家在丰台看丹桥，父母住在南开地小区，是一个 43 平的顶层。我和我的未婚妻住在郭公庄的公租房，两居室60多平。之前订好了，结婚就先住在公租房，也不着急买房，想着等孩子要上学的时候再说。所以我们在郭公庄那边已经订好家具，基本都装好了。

但是最近父母看上对面小区看丹桥4号院的一个一层，52平，想让我们住，应该怎么处理合适呢？

A：

1、怎么合适。先看是用谁的买房资格吧，如果是用父母的那就买呗，反正也不影响公租房。如果用你们的那公租房还能保留吗？家具也要受些损失吧？一层的居住体验得看自己的喜好，一般是不如房龄新的中间层的。房子是用来住的，那就判断哪边的居住体验好吧。

2、假定没有这公租房的存在，只是在是否买房之间选择，那我认为买房是应该的。今年仍然是全国救市，北京作为标杆没什么下跌的可能。虽然看丹桥的老房不算投资房，但做到基本跟随大盘也是差不多的。

另外一层的肯定流动性弱，就是出手的时候不太好卖，但除非是加电梯，否则在保值上一般也不吃亏。

3、总之如果是没有这公租房，我认为是该买就买。现在是有了公租房，那如果是用你们的资格，更注重自住就不买，为了保值什么的再买。

仅供参考。

三

Q:

你经常说某个区域能跑赢大盘，或者某种房产跑不赢大盘。这个大盘要怎么看，因为最近两年北京整体房价是横盘，相当于北京大盘就是没涨。所以我估计要么我们得从时间维度拉长来看“北京大盘”，要么缩小地理维度来看“某区甚至某某区域大盘”，又或者两者兼有是么，一般你说的大盘会是哪种呢。另外我买房的时候考虑能不能跑赢大盘的时候，从哪里能看到或者计算出这个大盘数据。

我们最近在考虑买房，首套京户，总预算1500左右，一种选择是望京/来广营二手房，一种是崔各庄新房（龙樾/和光那几个）。前者估计大概率只能三居，后者能四居。我知道后者因为有公租/地域/交通/产业等因素，没有前者保值情况好，但是因为新房单价低一点，这个涨幅会能跟上大盘么。

我们这套房为了自住，但是在10-15年后基本肯定会卖掉离开北京，所以保值也是会看的因素吧，请问您对这两个选择有什么建议？之前看到过你公众号分析龙樾的拿地成本和价格，差价不多，加上有公租所以品质不好说。那和光似乎拿地便宜些，会好一点么？

二手房我们主要是考虑自住属性的户型/小区环境，考虑了橄榄城/北纬40度/大西洋新城（是不是abcd区有点老）/季景/澳洲康都/上京新航线/还有丽都壹号（这个是不是已经不算望京了），其他的您还有觉得不错的么？

A：

1、大盘比较准的都是几个研究院的数据，挺贵的，都是公司才会买。普通的看链家、我爱我家或安居客的公开数据就行，也差不太多。

北京大盘是没怎么涨，但各板块苦乐不均。肯定是拿自己关注的小区做对比了，不用管别人家的。这时间维度拉长我没看懂什么意思，是指补涨吗？如果是的话那就是两者兼有。

最简单的大盘就看朝阳东三东四的老公房，以团结湖为标杆，上市20多年来一直等同于北京大盘，不吃亏不占便宜，也没学区溢价。而且别的地方的老公房或许有错后，团结湖的则比较及时。这从哪个网上都能看到，平时记录几个就行。

2、新房不好预测，主要看规划的实施情况了。简单说就是规划是政府做的，地价也是人家按照规划实现后的价值定的。如果配套按期完成那就是拉平，跟望京似的加入了新产业那就超出，拖延了或减少了配套就陪着站岗。

3、没什么建议，看自己的主要需求了。注重自住就买新房，体验肯定好。注重保值买望京的二手，至少稳妥些。

4、按道理来说，地价低了质量就应该好。但这是理论上的，而我们开发商是经常不按套路出牌的。前几天某央企的低价地块楼盘就维权来着，那质量真没什么可夸的。所以只能说如果开发商讲诚信，那原料成本低了就应该按约定保证质量。

5、大西洋一般建议G区以后的。丽都以前是单独板块，现在都算酒仙桥。其他的周边有的是，升值来讲是望京东和北部占优，西部这几年和大盘比不吃亏，只是在内部不占便宜，典型的就是季景沁园。另外北纬也不算望京了，归来广营比较好，我认为将来会比望京强一些，周边土地多就意味着发展空间大。

仅供参考。

四

Q:

第一点我解释下，就是说如果大盘是指整个北京大盘，那过去两年这个大盘涨幅可能是0，那只要涨一点点的小区都算是跑赢大盘了，这样感觉跑赢大盘也没什么意思。所以我猜测说要么一般说北京大盘，是更长时间的数据，比如十年的北京大盘，可能年均比如有5%，那么某小区跑赢大盘就是过去十年的年均涨幅大于5%。

或者另一种是，大家所说的大盘都指某区域大盘，比如望京大盘，那么说去年望京某个小区跑赢大盘，就是去年涨幅比望京平均涨幅更高。然后您说的看链家这些公开数据就差不多，这个我搜了一下，感觉链家/贝壳研究院官方现在基本不放出哪怕简化版的具体区域大盘数据了，这个有什么常用的搜索办法或者网站么？

A：

1、说得对，短期的没什么太大意思，就算赢了大盘也只能说是领涨或强势，不代表真的赢了。先胖不算胖，后胖也有可能压塌了炕，所以都得看长期的。

2、在我看来是至少为一个行情周期。比如2008-2012年的就比较典型，奥运前后北京进入最低谷，市区降30%的有的是，郊区腰斩不新鲜，全市均价在1万块钱左右。然后年底年初政策出台，但也没太大动静，半死不活的横盘了小半年吧。然后5月下旬突然启动行情，一直涨到第二年5月，最高点达到均价2.5万，也就是大盘涨了150%。之后是宏观调控，跌跌涨涨的到了2012年，一是楼市寒冬，二是谁也不知道十八大什么政策，所以此时算行情周期结束，大盘全年稳定在2.2万，年底才由学区房拉动了再一次小行情。

所以如果回到当年，得是从2008-2012年涨幅超过120%的才算真赢了，否则先涨后涨的没什么意思。然后当然可以结合2005年秋天开始的那次了，甚至追到2000年崩盘也可以，这算大周期，大约20年一轮回。

3、板块大盘也差不多，望京2009年之前西部很强，2015年之前东西基本持平，之后是东部北部相对强势了，超过了板块平均值。

4、贝壳没数据了，看安居客吧，但肯定没长期的，好像有两三年的数据吧。不过安居客的不太准，他们可能是用挂牌数据做统计的，跟成交数据不太一样。

仅供参考。

五

Q:

夫妻二人，目前住在崇文门新世界附近，想卖掉现有楼房里的两居室，约100平米。购买附近草场胡同一个平房小院子，三合院，院子很小，总共110平米，房本面积80多平米，私房，估计需要添加一百万左右能买到。

想问一下：1购买平房是否靠谱，以后会不会有腾退之类问题。2平房居住舒适度怎么样？个人很喜欢老北京胡同和院子，但是担心平房的缺点是否比较多。3是否建议换置？

A：

1、没什么不靠谱儿的，有土地证就行。以后大概率是有腾退，但不腾不就得了，反正也是私房。

2、舒适度看自己的喜好了，这没标准。我只是小时候住过大杂院，之后没怎么住过。这看自己的改造吧，改造好了就跟别墅一样，只看自己的感觉。也没什么特殊的缺点，就是在维护上比楼房麻烦点儿而已，毕竟是砖木结构的。

3、老院子就是自住为主，只看自己喜好，外人不好建议。帮不上忙。

仅供参考。

六

Q:

我们的情况是在天通苑有一套板楼无电梯房子5/6，大约460万左右。广渠门内幸福北里有一套83年40多平老房，约500万左右。家里两个孩子，老大即将上高中，老二25年幼升小。目前城里这个小房子老人住，由于要帮着我们带孩子，后面也应该和我们一直在一起。

我们一家四口在附近小区租房子住。现在考虑到以后不再回天通苑，想把天通苑房子卖了，在城里住房附近再买一套，两套离得近，以后老人需要照顾也方便。结果发现现在市场低迷，郊区房子非常不好卖。

现在的问题是:

1、天通苑是否可以等一等，后半年会涨一些回来？但是如果置换的话，城里这边也会涨，比较纠结。

2、因为目前城里自己这套小房子老人需要住不打算出售，孩子户口也在里面，考虑到学区溢价，是否我们先租着住，后面等25年后再买。

3、城里这边置换目前有两个选择，一是在目前老人居住的幸福北里小区再入手一套低楼层南北通透田字格三居室。居住度舒适度很好，但是没小区环境，房龄80年代的也比较老。而且如果置换了就相当于在老小区入手了两套，担心十几年后再卖就卖不出去了。二是买旁边培新街乙5号院两居室一套，朝向东，西或者北。朝向不好但是有小区环境，房龄1999年，较新，该如何选择。

4、我爱人想法是目前暂时不买了，一直租房住，再过8年老二小学毕业后，就全部搬到东三环买户型好，小区好的房子，而且我单位有可能8年后搬到通州。但我总觉得还是先入手城里一套，8年以后不行再卖掉更踏实。

A：

1、那就等等呗，天通苑中小户型的都挺好的，流动性和成交量都排北京前列，跟市区没什么差距。只是尽量缩短卖房后的空白期就行，别踏空就不吃亏了。不过是5层，这问当地中介吧，有可能挂牌期会长点儿。

2、幸福北里，学区房就看自己的判断了。只能说现在这种入学高峰期溢价高，居住的性价比不是太划算。过了高峰期看政策，有可能影响到溢价部分。

真要是宜居的就好些，毕竟房子是用来住的，学区功能减弱后居住功能会更被重视。具体的房源我不敢建议，不到现场的话看户型图都没用。还是这话，房子是用来住的，越宜居的越保值，之后才是房龄。

3、如果卖掉天通苑的之后不增加太多的预算，那不换也无所谓。天通苑中小户型的升值不比大盘落后，这么多年了，至少不低于崇文学区房减去溢价的基础价值部分的涨幅。

现在买学区房，持有八年，说不好。只能说参考其他东亚国家地区和城市，以及国内曾经的功能性房产，除了真宜居的房子，否则在风口之后都降低了溢价率。所以有赌的成分，是跟大趋势对赌，看自己的判断了。

仅供参考。

七

Q:

请帮我看看这套房有没有硬伤，我感觉很便宜，但也找不出任何的毛病，会不会有什么隐含的大坑啊？

A：

1、我也看不出毛病，户型方正客卧朝南中间楼层，装修也不错。如果外边没遮挡或不临街的话就没有硬伤。但为什么这么便宜啊？我也不知道，问中介吧，搞清楚再买，别因为省这几十万买回个麻烦。

2、我只能列出几个可能性吧，都是曾经遇到的。一是装修时破坏了管线甚至是承重墙，恢复的话花钱太多，所以趁着装修还挺好的就给卖了，谁接手就是谁的了。但这种事儿是可以起诉的，以故意隐瞒重大缺陷的理由，就是麻烦。

再一个就大多数是邻居的问题了，比如楼上的特别吵还不讲理，经常发生矛盾又解决不了的。有的都未必是故意的，比如是老人，白天睡觉夜里精神的，没地方说理去。还有邻居是精神病的，不打不骂恶心人的，夜里敲管道和楼板的。反正什么事儿都有，最好去物业居委会的问问，这种事儿大多会留下调解记录。

还有一种是说不清楚算不算凶宅的。比如曾经发生过凶案或想不开的，但并没在屋里走，而是到了医院很久才离世的。这种说不清楚算不算，但你卖房的时候或许就进了凶宅名单了。所以去派出所问问吧，心里踏实。

3、其他的没什么，不管是家庭纠纷还是欠债什么的，只要能正常过户就无所谓了，为难的都是法律不好管的。最好是把该问的都问遍了，然后再问问同楼门的邻居，一般都会说实话，至少透露些信息，谁也犯不上得罪未来的邻居。

仅供参考。

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