盛金石小课堂系列：海外买家如何申请英国房产贷款

不少买房人也会跟盛金石咨询买房贷款的问题，针对这个问题，盛金石特别邀请到了我们的合作伙伴欧盛泰德的贷款专家们，手将手把手教您，海外买家如何在英申请按揭贷款！

无英国国籍、无英国签证的贷款申请人也可申请按揭贷款

海外买家利率取决于申请人的财务情况

大多数的贷方都提供数字化的服务，人在国内也可远程申请贷款

专业贷款顾问将基于客户情况，选择最适合的贷款产品。节省您的时间，精力，金钱成本，增加贷款申请成功率。

为什么需要贷款经纪人

相较于国内市场中房屋贷款产品数量有限，同质性高的情况，英国房屋贷款市场中存在超过三百家贷方，提供的产品丰富，个性化强。

贷款经纪公司，作为在英国已发展成熟的金融行业之一，其职责在于，基于客户情况，选择最适合的贷款产品。专业贷款顾问将节省您的贷款时间，精力，金钱成本，大大增加成功率。

海外买家如何申请在英贷款

01没有英国籍/签证可以申请贷款吗？

是的，海外买家不需要英国签证，也可以在英国买房，只要满足相应条件，都可以在英申请贷款。英国的金融体系经历了上百年的演进和沉淀，发展到今天已是相当发达和完善。在严格的市场监督体制下，有许多为海外客户设计的金融产品可供选择。

02海外买家贷款利率和借款比例

目前海外买家贷款利率取决于客户的具体财务情况和所申请的贷款类型。同时，由于近期受英国央行加息影响，各贷款产品及利率存在一定程度的变动，具体请咨询我们的贷款顾问，获得最新资讯。

对于借贷比例（LTV），首先，英国的房产按揭贷款，从用途分为自住贷款和投资贷款两种，LTV计算方式有所不同。自住房可申请的贷款额度依据申请人的收入来决定，包括基本工资，津贴和奖金。自住房贷款额度约为申请人税前年收入的4.5到5.5倍，其中贷款额度通常为所购房价的75%到80%，具体情况视不同贷方而定。

投资房可申请的贷款额度除了和收入有关，最主要的是与房价，和房屋市场价值，即租金有关。当申请人收入达到一定水平后，可申请到评估房价的50%到75%的贷款，具体情况视不同贷方而定。

03海外买家申请贷款会比本地买家更难吗？

从贷款的各个方面综合比较后，可发现本地买家和海外买家申请贷款的一致之处在于：

贷款额度计算方式；

证明收入的基本材料(海外买家仅需额外翻译材料)。

不同之处在于：

贷方数量，本地客户可选择的贷方超数百家，海外买家也有超过四十家贷方可选择。

利率水平，本地买家的利率水平更低，但在专业贷款顾问的帮助下，海外买家同样可以取得不错的产品。

海外买家贷款审批时间长，英国本地用户约耗时 1-4周，海外客户约耗时2-3个月，但时长可能会根据客户申请的难易程度以及配合程度，有所变化。

04海外买家申请贷款需要哪些材料？

海外客户受雇人士

护照

地址证明

近3-6个月的工资单

显示工资入账的3-12个月个人银行对账单（视贷方而定）

首付款所在账户近3个月的银行对账单（含印花税和申请费等相关费用)

最近一份个人征信报告（视贷方而定）

最近一份个人年度完税证明 （视贷方而定）

海外客户自雇人士

在受雇人士所需材料基础上还需：

公司营业执照 公司近3年财务报表 (视贷方而定)

公司近6个月银行对账单

公司近1年的纳税证明 (视贷方而定)

05海外赠与首付可以被贷方接受吗？

海外赠与首付，一般来自海外家人赠与且不需要偿还，您只需提供对应的材料证明来源合规，当前有贷方可以接受海外赠与的首付，贷款顾问可以运用专业知识帮助您。

所需材料包括：

赠与人和被赠与人的关系；

赠与人的身份证明（护照或身份证)；

赠与人的地址证明；

赠与资金的来源；

赠与人和被赠与人之间的赠与函。

06在海外能申请按揭贷款吗？

现在绝大多数的贷方都提供数字化的服务，需要贷款的买家，进行远程贷款申请即可，如果有需要的话，部分贷方会请您邮寄文件至英国。

07海外买家贷款程序是？

初始咨询

在决定到英国购房的初期，您即可与银行或专业的金融服务公司联系，进行初始的咨询，确定可贷款金额。一般需要获得银行的贷款意向书，确定了贷款及购房预算，也为下一步看房出价打下了基础。

贷款意向书的申请

贷款意向书的批准包含两层信息: 基本符合银行的贷款要求；贷款最大额度。贷款意向书拿到后，就可以准备材料，并看房出价。

按揭贷款申请阶段

申请材料的准备和提交、房屋评估、银行综合评估以及贷款批准。

购房手续完成

完成购房的法律手续和相关保险。

进阶版贷款小贴士

08不同利率类型您关注过吗？

固定利率（Fixed rate），固定利率指一定年限内的优惠固定利率，在此优惠利率期间内不会变动。通常固定利率期有2年、3年、5年甚至10年期。

标准浮动利率（Standard Variable Rate），或称SVR，是指固定或跟踪利率交易期结束后，贷方将收取的利率。在标准浮动利率期间，您的月供可能会根据利率的变化而上升或下降。

跟踪利率（Tracker），跟踪利率随英格兰央行的基准利率，或是银行拆借利率变动来计算。具体贷款产品与利率选择请咨询专业贷款顾问。

09不同还款方式的差异在哪里？

您获得抵押贷款后，通常可以通过以下两种方式还款：

本息同还（Repayment）是指同时偿还本金和利息。只还利息（Interest Only）指在借贷期间，只偿还利息。

本息同还的月供较高，对现金流有一定的压力，该还款方式往往被用于自住房贷款还款，贷款申请人可以按部就班地逐渐还完贷款。只还利息由于仅还利息，月供较低，房产的租金收益有时即可覆盖月供，这也是只还利息受到众多投资房买家欢迎的原因。欧泰可以根据您的财务状况和未来规划，为您选择其中一种或搭配组合还款方式。

10申请贷款会涉及到哪些费用？

买房申请贷款除了要准备上述一系列材料以外，还会涉及到一系列的贷款申请相关费用：

银行产品费用，从几百英镑到贷款金额的2%不等，一般可加入贷款总额；

房屋评估费用，根据房产价格而定；

律师费用，分为银行律师费和客户律师费，通常客户需承担双方律师费，视具体情况而定；

贷款顾问咨询费用，具体费用详情，请联系专业贷款顾问。

11如果我的物业是公司持有呢？

Trading company 和 SPV 区别

SPV 全称special purpose vehicle（特殊目的实体），通常指仅为特定、专向目的而设立的法律实体。SPV公司的设立目的是仅仅持有或租赁管理房产，而Trading Company 是还要经营其他商业活动和业务的公司。

从贷款的角度，用 SPV 申请贷款购买投资房相较于Trading Limited Company 会更简单直接，接受SPV贷款的贷方更多，产品更优惠，审查缓解的风险把控方面，对SPV的政策也更优。Trading Limited Company 作为贷款主体，其经营情况、资产水平、负债水平更难把控预测，贷方的要求往往也更复杂更高。

为什么要用SPV贷款？

Higher Loan Amount 2017 年起，英国监管机构 PRA 新政策要求贷方收紧个人 BTL（Buy To Let） 按揭贷款的租金收入计算方法以及偿还能力测试。然而 SPV 并不受该政策影响，故而贷方会给予以公司名义申请贷款购买 BTL 投资房更宽泛的计算参数和测试方法，从而以公司名义申请投资出租房的贷款额度会高于某些以个人名义申请的。

SPV 还是 trading company？

根据专业的产品搜索结果，目前英国所有的贷款银行机构对于SPV的按揭产品158个，但只有50个是对其他类商贸有限公司的，所以从选择的角度来看通过SPV购买肯定更有优势。贷款银行原意选择SPV是因为公司结构和经营内容简单清晰。

贷款本身是由董事/股东个人担保的，所以如果还款出现问题，银行收回财产出售后，如果仍然不足够还款，那些提供个保的股东将承担责任从申请的角度看SPV也往往能更快地完成申请。而其他类的商贸有限公司因为公司经营类型和结构更复杂，涉及更深入的风险评估所以需要更长的时间来处理。

总结：不难看出，海外买家在英国是可以购房及贷款的，但是涉及材料会更多，贷款周期会更长。建议您从打算开始买房阶段就应该联系贷款顾问。贷款顾问能根据您的工资收入水平等现状进行信用打分， 出具一份贷款意向书AIP（Agreement In Principle），综合评估您的财务状况和贷款能力,您可以根据AIP估算可购买的房产总价。同时AIP可以向卖家和房地产中介说明您认真购买的态度，以及您可以实际负担房产的能力。