济南，一个销售惨淡楼盘的非典型案例！

在济南，有很多开发商开发的楼盘，外地的本土的，央企国企，世界500强，等等，有的开发商的楼盘卖的确实不错，有的开发商的楼盘卖得确实很惨淡。

海尔在济南开发的楼盘，就是卖得惨淡的那种。

我们看一下目前海尔在济南的主力楼盘，位于化纤厂路和花园东路路口的海尔地产天玺（路口东北角的叫铂悦澜庭），卖得多么惨淡。

我们先看一下网签数据(截止到2023年6月12日)：

海尔地产天玺，即花园小镇西侧地块，1676套房源，13栋住宅楼，2019年1月30日，就拿到了6号楼的许可证，到现在都4年半了，才有3栋楼拿预售，合计192套房源，仅网签89套。这个地块一开始卖的更惨淡，以至于东北角地块改了不敢叫天玺，而是叫铂悦澜庭。

东北角地块，即B-1-2地块，也就是铂悦澜庭地块，共6栋楼，896套房源，目前拿预售证的5栋，780套房源，已售326套，网签率不到42%。

目前济南的改善市场，大多数改善楼盘卖的还是可以的，有的楼盘半年多的时间就能差不多清盘，海尔在十里河的楼盘，为什么卖的这么惨淡？

没有无缘无故的爱，也没有无缘无故的恨。冰冻三尺非一日之寒，海尔卖的差，非一日之功。

1

先看楼盘自身问题。

2018年2月26日，济南有一次土拍，海尔就是在这几天拿下的十里河片区的3个地块，如下图所示：

（点击可看大图）

从土地成交信息我们能看出，一块商务金融用地，一块商业、居住用地，一块纯住宅用地，总建筑面积约44万平米，住宅用地的楼板价约7500元/平米。

同一天拿地的还有华润置地，在兴隆片区拿下5个住宅用地和1个商服用地，开发的公元九里2021年就清盘了，2021年也交付了，而海尔拿的地，到现在竟然还没有开发完，也没有交付。

看下面的照片，这是2023年6月8日拍摄的楼盘照片。

（B-2地块，天玺，东北角这一片还没有开发）

（B-2地块效果图，对比很明显）

（B-1-2地块，铂悦澜庭，这个地块也曾一度停工，目前也是没有交付）

（B-1-2地块，铂悦澜庭效果图）

华润置地公元九里的楼面价高达13000元/平米，但是人家干得快，很完满交付。而海尔十里河住宅楼面价只有7500元/平米，结果到现在快4年半了，还是没有交付。

这样的楼盘，怎么能让客户信赖，所以卖的惨淡也就在情理之中。当然，这是互为因果的，也只是其中一个原因而已。地段和产品本身也有一些问题，比如铂悦澜庭周边城市界面太差，北侧还有黄台电厂的大烟囱，现场照片很容易看清楚。

两个地块的容积率也都不低，B-2地块综合容积率3.35，住宅部分3.0，铂悦澜庭容积率3.2，都是当下少见的，改善客户避而远之的高容积率地块，有的楼座连16层的采光都很差，才1-2小时，目前拿到预售的8号楼，有的单元1-9层的采光才1-2小时。至于户型各位可以具体看一看，整体而言，远远落后于当下改善楼盘的产品力。

海尔之所以能底价拿下十里河的三个地块，与挂牌条件绑定相关条件也有关，三个地块的挂牌条件如下：

竞得人须在A-1 地块永久自持地上商业面积不低于40000 平方米，并引进国际知名品牌酒店；

同时须在该地块建设小微企业产业孵化基地，面积不低于20000 平方米；

为提升片区城市智能化水平及智能生活配套，竞得人须在A-1 地块引进一家互联网生活服务平台；

并落户一家由国家发改委认证的网络类国家工程实验室，主要进行数字化产品技术领域的研发及应用，提升智慧生活及智能家居水平。

挂牌条件如同合同条约，不知道兑现了多少？

其实，海尔天玺也曾经想过抢跑的。

海尔拿下十里河三个地块，有一个严格的绑定条件，如下：

出让地块中的商业商务等公建性质地块规划建筑主体结构封顶之后，方可申请居住地块的预售许可证；

简单一句话概括，就是海尔十里河三个地块的商业商务等公建性质的建筑主体不封顶，海尔十里河地块的住宅用地就拿不到预售许可证。

但是，2019年1月30日，天玺项目6#楼拿到了预售许可证。而这时候，商业商务还没有动工呢，何谈主体结构封顶，明显就是违规拿预售。

下图红色箭头指向的就是海尔十里河商务地块，拍摄于拿预售证2个月后的2019年4月3日。

从一开始拿预售就违规，到现在工程进展缓慢，这样的楼盘，也难免会销售惨淡，毕竟谁愿意信任一个违规的开发商。更何况，海尔在济南开发的楼盘，放鸽子的实在不少。

2

辜负了北湖片区，800万方欢乐智慧城哪里去了？

海尔在济南放的最大的一只鸽子在北湖片区。众所周知的北湖片区，曾是海尔熟化。

2015年1月14日，海尔在北湖片区拿下3个地块，海尔云世界终于起航。

据媒体报道，海尔云世界是一个集主题游乐、云商业、云办公、Uhome智慧人居、人文体验等于一体的城市标志性复合功能区，致力于打造成一个国际级都市商娱目的地与泉城水文化的城市副中心。根据海尔云世界当时的广告宣传，这是一座800万平米欢乐智慧城。

并且，海尔云世界还规划建400米超高层传媒塔—济南版“东方明珠”，将刷新济南主城区新高度。

（海尔云世界的效果图）

海尔云世界规划的另一个亮点就是——海尔兄弟主题乐园，当年曾宣称是全国首个海尔兄弟主题乐园：

以“海尔智慧科技主题游乐”为核心，建设“极限体验世界”、“水上冒险乐园”、“中央商业大街”、“海尔科技体验馆”四大板块，打造集泉、水、文化、娱乐于一体的全家庭娱乐中心，堪称“中国版迪斯尼乐园”。

早在2015年就有媒体报道，说年底动工，计划2018年上半年开业。

而现在我们知道，北湖没有了，变成了云锦湖。海尔兄弟主题乐园还不见踪影，海尔云世界的400米高楼还不知道在哪个坑里面。

然而这个事没完，还在继续。

2019年5月17日，青岛海尔产城创集团有限公司拿下北湖片区5个商业、住宅用地，在这5个地块挂牌条件中，提到了引入诺奖工作站的问题，如下图：

这一次，有个更牛逼的，要引入建设诺奖工作站。不知道现在的诺奖工作站啥样了，哪个诺奖获得者在这里工作了？有没有取得什么成果？看新闻，济南有三个诺奖工作站，天桥，历城，高新，这一高大上的机构，是2018年前后的新闻，相关领导还会见过跑来跑去忙着签约的诺奖工作者。

想想真是一个笑谈。

话说回来，这一次海尔拿的5个地块，自己并没有开发，转手卖给了金地商置。

当年800万平米的欢乐智慧城，自然已经无影踪，什么海尔兄弟主题乐园，也不要再想了。就连当地居民等的拆迁安置都等了多少年。如下是2019年的时候读者的留言：

3

在标山，半路把业主给卖了。

或许之前的海尔更爱天桥，海尔在济南的第二个项目，就是位于天桥标山下的澜山公馆。用当时媒体的报道就是“从此海尔地产在天桥区将形成双盘齐发之势”。

2016年4月28日，位于济南市天桥区标山片区的2016-G015号地块被海尔地产以总价3.384亿元拿下，楼面价约2385元/平米。

其实，海尔澜山公馆早在2016年前就推向市场，在没有预售证的情况下，已经卖出不少房源。

2016年9月21日海尔还在标山下又拿下一期B3地块，在土拍风起云涌的2016年下半年，这个地块底价成交，楼板价仅2708元/平米，是安置房地块。

不过，就在拿地后不久，海尔就把澜山公馆项目卖给了金科。

金科股份12月5日晚间公告，为做大做强房地产业务，提升经营业绩，公司全资子公司山东百俊房地产开发有限公司于12月2日与青岛海尔地产集团有限公司签订《股权转让协议》，以自有资金出资23.51亿元收购后者分别持有济南海睿、青岛海昌、泰安海大三家房地产公司100%股权。

从此，海尔澜山公馆改名叫做金科澜山公馆。

你看，不是放鸽子，就是半路撂挑子。这样的开发商，想要赢得济南购房者的信任，谈何容易？

4

在市中白马山又放鸽子。

在2019年的济南市中区白马山片区，曾挂牌3个地块，看相关文件是创智谷项目。并且挂牌条件也是指向海尔。

再看这三个地块挂牌条件中的相关要求，拟引入一家由世界品牌实验室评选为“2018年度世界品牌500强”中的物联网生态品牌企业，这不是为海尔量身定制的吗？因为世界品牌实验室评选的世界品牌500强中，中国的企业只有海尔才是物联网生态企业。

在2019年3月份，市中官微也报道过白马山创智谷的相关情况，而海尔的名字赫然在列。

3月30日上午，海尔集团产业项目对接会议在济南大厦会议室召开，海尔集团介绍了白马山创智谷项目产业筹备情况，与会人员进行了交流发言。

但是，搞笑的是，海尔这一次又放了鸽子，没拿地，流拍了。后来这个地块又经历过一次流拍，第三次挂出才被市中的平台公司拿下。

所以，你看——

海尔在标山尚未拿到预售许可证就把澜山公馆卖给了标山群众，然后又把整个标山项目澜山公馆卖给了金科；

海尔在北湖片区挖了一个小坑，搞了云世界，画下800万方欢乐智慧城的梦，还要带来海尔兄弟主题乐园，结果又是黄粱一梦；

海尔在十里河，还没挖坑，就违规拿到住宅预售许可证，然后开发缓慢，销售艰难；

走过天桥的桥，游过历下十里河，来到市中白马山，结果又在山顶放鸽子。

这样一而再，再而三，还有什么诚信可言，这样的楼盘，销售惨淡，也自然是情理之中。

对于城市而言，这样的开发商也是在城市建设上拖后腿。

所以，前段时间，有读者咨询房子，我考虑了再三，还是没有把海尔的楼盘推荐给读者，毕竟这样的楼盘，有太多的不确定性了。