TOP专访丨星河“新地产”模式：从开发商到运营商

“星河要做五百年，不做五百强”，这一直是星河控股集团（以下简称“星河”）的品牌愿景。这个整体发展战略与大多数粤系企业不同的集团，通过大产业集群+城市更新逻辑在一二线城市获取优质的土地开发权，实现丰厚的利润回报，产品开发端+商业+产业运营端口实力不容小觑。

星河之所以能在大湾区收获一致好评，自有他的稳健运营逻辑。本次，我们专访了星河产业集团公寓事业部负责人肖凯，揭示星河长租公寓立足湾区、自树一帜的“发展密码”。

星河控股集团，1988年成立于深圳，旗下现有产业、地产、商业、资本、物业五大板块，业务涉及产业运营、地产开发、商业管理、酒店服务、股权投资、物业服务等多元领域，员工规模逾9000人，业务覆盖粤港澳大湾区、长三角、京津冀、中西部四大重要经济圈，布局深圳、广州、上海、南京、苏州、成都等30余座城市，总资产超千亿元，保持AAA主体信用跟踪评级，连年绿档企业，在行业中树立了优秀的企业形象和社会公信力。

三十余年来，“多产业协同、专业化经营、集团化发展”的星河生态圈良性互动，率先完成从城市空间提供商向城市运营商的转型，践行城市运营引领者的责任和使命。

传统的房地产从业务阶段上大致可以分为开发、交易、资产管理三个环节。其中开发环节主要由开发商主导，属地产服务内容，主要集中于新房、二手房买卖交易撮合以及配套的金融服务与资金、资源的密集型运作，对服务类的业务需求程度最低。

随着资产的转移和使用，对专业服务和管理的依赖度逐渐上升，相对应领域的市场空间也逐步扩大。在交易环节，交易完成之后的资产管理阶段，市场主要由物业管理、租赁、装修等构成。

自2010年开始，长租公寓市场是整个房地产开发、交易、服务产业链中最受政策鼓励的子领域。

深圳长租公寓市场，跑出一匹“稳健”的黑马

早些年，在市场和政策的双重驱动之下，万亿级租赁市场俨然成一片蓝海，各方资本纷纷入局。

星河产业集团公寓事业部负责人肖凯当时就任职于一家正向长租公寓领域进军的某大型地产企业。随后，由于当时所在公司过快地扩张，导致短期内难以回收成本，这块业务不得不停摆。这些经历为他日后践行“精细化运营”的理念打下了夯实的基础。

作为拥有35年城市运营和23年物管经验的星河控股集团旗下的公寓品牌，星河公寓稳定发力， 顺着“消费升级”和“品质升级”的主流趋势，目前在深圳市各区总计布局有7个自持自营的高品质公寓项目，涵盖三条产品线：星河盟客（品质型）、星河郡寓（精品型）以及星河菁邸（豪华型），精准覆盖了酒店短租式公寓、青年公寓、白领公寓、高端服务型公寓等多种公寓类型，产品租金在2000-10000元/月范围内，可针对性解决企业基、中、高层员工的住宿需求，即使是在近两年疫情反复期间，星河公寓的整体出租率均在95%以上。

“开发商”系公寓的破局之路

虽然长租公寓行业空间巨大，消费升级带来的需求也日趋旺盛，但我国长租公寓领域的公司一直处于谨慎发展的状态。

主要来自两方面的原因，一是资产价格的高企导致国内租金回报率长期较低，这使得长租公寓的拿房成本高且企业很难在起步阶段自持物业；二是企业融资成本较高，过低的资产收益率和高企的融资成本很大程度上限制企业快速做大的可能性。

而开发商类背景的星河公寓能够充分利用母公司手中的闲置自持资产进行升级改造，同时借助集团整体的信用进行低成本融资，凭借自身的高起点在长租公寓这个领域占据着先发优势。

但在外界看来的那些“有钱任性”的优势，却也是他们最深的焦虑症：一旦离开了母公司的资源支持，温室中成长起来的团队在业务进行对外扩张时盈利的持续能力将遭遇严峻挑战。不过肖凯认为，“如果业务发展初期，管理团队能在集团的呵护下练好内功，解决好内部团队激励问题，借助品牌的价值进行对外扩张，在长租公寓的大蛋糕中仍然是十分有利的竞争者。”

星河标准：“新地产”模式的发展密码

近年来，楼市成交下行趋势明显、消费复苏乏力、政府对企业的拿地门槛提高，地产行业已经逐渐迈入“资产寒冬”。尤其是对于多数企业来说，母公司支持力度下降，旗下品牌为自保纷纷改变运营战略方向。

对不同的房企而言，发展主调各有不同。如果说目前主流关键词是“安全系数”，那么星河思考的则是“可持续发展”，这正与星河的核心价值观道同契合：通过更稳健的地基，撬动更大的行业规模。

于是资产配置和资金管理成为稳固地基中最重要的一环。

1、资产自持

星河公寓主要以自主开发为主，收购为辅。把握周期，选择适当的时期进行资产的收购和出售，提高资产的使用价值和现金流。

2、资金组合

“星河郡寓第一期广州亚金中心资产支持专项计划”是2021年以来公开市场首个获批的长租类REITs产品。此次亚金项目也是星河首单获批的类REITs，首次以长租公寓业态亮相公开市场，底层物业为广州亚洲金融中心，整体发行规模为7.35亿元，其中优先A类2.9亿，优先B类3.28亿，次级1.17亿。

聚焦城市新市民，星河公寓靠实力“圈粉”

在这场事关前程的压力测试中，星河公寓正前瞻布局，牢牢把握政策动向与用户心理，激发出公寓产品落地的巨大原动力。

近年来，政策深度调控，市场逻辑也发生了变化，产品进入用户导向新阶段，住房不只是钢筋水泥，更是城市吸纳人才的重要载体，也是新市民搭建生活场景的情感容器，星河公寓深谙这点。

1、星河盟客·星河锦居店（深圳）

助力深圳市人才引进和培养，

践行多主体供给、多渠道保障

2017年，十九大报告重申“房子是用来住的，不是用来炒的”，时至今日，在“十四五”规划中，国家提出要“坚持创新驱动发展，加快发展现代产业体系”。

肖凯认为，创新驱动，实质上就是人才驱动，如何吸引并留住人才，这同样是身为一家地产企业的责任和使命。“每年深圳都有大批全国各地的新青年和新市民涌入，他们无一不面临着‘住下来’和‘住得好’的问题，而这些问题又决定着他们是否愿意留下来。为了让‘来了就是深圳人’不再是句口号，星河始终致力于为他们提供“星河精品”式的租住产品和服务。”

肖凯以星河助力深圳市人才引进和培养为例，阐释了星河在践行多主体供给、多渠道保障方面所做的努力。

作为深圳福田中心区难得一见的独栋青年型公寓产品，星河锦居项目位于沙嘴地铁站附近。该项目原本有160间房，用于星河产业集团做企业宿舍，不过随着使用年限增加，其品质和功能明显存在巨大可提升空间，后于2019年开始与福田区住房与建设局联合改造开发出355套高品质房源。

秉承星河的品牌定位：城市运营引领者，星河锦居项目成为“福田区重点产业人才租赁住房补租房源”之一，其满足了福田区人才安居集团对更好的成长环境、更佳的休闲环境、更美的居住环境的诉求，可为入驻企业员工解决租房“痛点”，减轻员工租房压力，为企业实现引才留才战略，提供切实的保障。

2、星河盟客·亚金店（广州）

运营和管理释放长租公寓价值

让肖凯印象最深的项目是位于广州的星河盟客·广州亚洲金融中心店，星河曾在广州越秀区拿下过一栋烂尾的写字楼，但由于项目的商圈环境发生很大变化，且存在历史结构问题，导致即使是改造后的公寓，也存在35%的暗房，不过在运营期，该项目仍然能够达到全年97%的出租率。

“‘关怀’，这是长租公寓服务和运营中最易被注意到却又最难做到的。星河在接手项目后做的第一件事，就是提升团队的服务质量，首先要让租客感受到一种真诚的、持续的暖融融的温度，就像家一样”。肖凯强调，“其次，我们为部分暗房设置了一定价差，在明房租金基础上打7折扩大吸引力，这些价差设计就是日后招租时最稳定的根基。”

谈到该项目的拓客问题，肖凯表示他曾“三顾茅庐”，与距项目100m的广州市第一人民医院达成合作。这是一家在癌症领域名高天下的医疗机构，每天都有全国各地的患者慕名而来，而化疗一待就是好几个月，对于那些早出晚归、花销巨大的病人家属，性价比极高的公寓暗房是一个不错的选择。

不到三年，这个原本无人问津的资产就被盘活了。“前两天的时候，一位呼和浩特病患的家属租客还发微信说准备到广州了再续租，因为公寓管家每天贴心的问候和项目内超800㎡的大型公区也让他结识到不少伙伴。”

从肖凯对星河多项资产盘活的经历可以看出，任何一个长租公寓都是有价值的，关键是运营和管理方法得当。

战略升级：“租建协同” 发展的资产运营商

随着租赁业务实行精细化发展，项目重点布局人口正向流动的经济发达区域。星河产业集团的发展战略已全面升级为一家“租建协同”发展的资产运营商。

2019年8月，全球零售巨头Costco的大陆地区首家门店在上海闵行开业。2020年2月，Costco首次与星河联合竞得上海浦东新区商业地块，在浦东康桥设立Costco中国区投资性总部，并和星河共同建设一家会员俱乐部零售旗舰店。

对星河而言，此次与Costco联手拿地，是这家华南房企进入上海公开土地市场的首次亮相。

据肖凯介绍，该项目设计之初便以上海迪士尼游客为主要客群打造的居家型服务式公寓，租期上同时开设长短租，与附近5公里的酒店竞品产生差异化。此举受到Costco集团高度认可，连连称赞星河做事有高度、有战略、有情怀、懂市场，正是他们在中国最值得信赖的合作伙伴。

2021年2月，许久没有在深圳土地拍卖市场出现的星河再度与Costco联手竞得龙华一宗商住宅地，预开设Costco深圳乃至华南首家旗舰卖场，并配套高端零售、办公楼宇、酒店及公寓等。

此次再度牵手Costco，被视为继分拆旗下商业地产公司上市之后，星河商业提速发展的信号。

在“快鱼”称霸的租赁行业，不少企业接连陷入市场内卷、自身内耗的恶性循环，未来只有步伐稳健、战略清晰、优势卓异的“慢鱼”企业和运营方，才能迈出资产寒冬，迎来暖春。