变相剪刀差

乐居新媒体 蔡德勇 发自成都高“剪刀差”楼盘让人又爱又恨，摇到的必然是欣喜若狂，没摇到的自然会比较失落。

“剪刀差是限价导致的，完全市场机制下，几乎不会存在剪刀差”成都某数据机研究员如是分析。比如说，某一地区新房限价在3万-3.5万左右，二手房价挂牌单价在五六万左右；突然，一个拿地很多年的楼盘取得预售，均价不到两万元一平，这样就有了剪刀差，购房者必然对低价神盘趋之若鹜。”

与“剪刀差”同时代的词语有“万人摇”“三倍熔断”“刚一刚二”等，已经随着时代远去。

不过，2022年以来，那些传统意义上的高剪刀差神盘越来越少了。

取而代之让市场惊叹的是限价放开。目前，成都的最高清水限价已经达到了3.6万元/平方米。“如果考虑精装价格、楼层朝向的话，清水限价3.6万的项目，很多房源的售价可能会在4万以上了”一位业内人士表示。

四川乐居认为，限价的逐步放开，是实际上形成了新的房价差，其作用于市场的原理如同“剪刀差”。抛开规划指标和房屋品质，限价2.5万和限价3.5万之间就存在一定的“剪刀差”，购房者买房之前肯定会审慎思考。

成都是从2021年开始实施“限房价、定品质、竞地价”土地拍卖模式的，当年没有限价超过3万的土地，主城区平均限价约2.3万元/平方米，天府新区平均限价约2.0万元/平方米，近郊区平均限价约1.4万元/平方米。

2022年就诞生了21宗限价超过3万的土地，主城区平均限价约2.8万元/平方米，天府新区平均限价约2.4万元/平方米，近郊区平均限价约2.0万元/平方米。

2023年，限价就更为宽松了。截至6月9日，主城区平均限价约3.2万元/平方米，天府新区平均限价约2.8万元/平方米，近郊区平均限价约2.0万元/平方米。近郊区均价目前跟去年持平，是因为有几宗稍微偏远的土地（比如新繁、斑竹园、红光、友爱等），限价比较低，进而拉低了平均均价。不过近郊的怡心湖、十陵的限价也都刷新了记录。

对于那些2022年拿地的在售项目，置业顾问在跟客户介绍时，必然会提及周边乃至成都土地拍卖的情况，有的项目甚至会将最新地价分布图做成展板放置在售楼部。如上图，今年十陵片区两宗土地的清水限价都达到了2.6元/平方米，而华润置地玺宸尚院的限价2.4万元/平方米，其6月2日预售了两栋住宅，精装均价还不到2.5万元/平方米。巨大的价差之下，购房者可能就会量入为出的做出取舍，价格较低的楼盘自然更容易去化。

清水限价，指的是项目整体产品均价的上限，可能分批次、分产品、分楼栋、分楼层（即“一房一价”）又有很大的区别。

锦江上院是一个占地约109亩的大项目，住宅清水限价3.3万元/平方米，装修限价3千元/平方米，规划有高层、小高层和叠拼三种产品，目前已经三次取得预售证，装修标准挂牌价都是2999元/平方米，高层的单价是2.5-3.2万元/平方米左右，小高层的单价约2.9-3.4万元/平方米，叠拼的单价约4.2-5.6万元/平方米。

人居云缦林语位于金牛区天回镇，占地102亩，住宅清水限价17900元/平方米。云缦林语6月8日首次取得预售许可，共三栋楼，5#、11#都是17层高，6#为8层高，装修标准都是2330元/平方米，带装修的均价约19611元/平方米、20669元/平方米、20240元/平方米。如下图，可以看出11号楼因为不临街等因素，价格略贵一点；5#楼因为是两梯四户、临街，单价略便宜一些。

2017年是成都土拍的转折之年，4月6日那天，主城区八宗土地拍卖，地价普遍上了一个台阶，最高楼面地价达到了17200元/平方米，即便现在是2023年了，主城区不少土地也都还没有达到这个地价水平。八宗土地开发出来的楼盘，当时普遍去化较差；但是后面随着地价和房价的逐步增长，特别是2019年、2020年的一批高价地陆续拍卖，项目随之呈现，2017年的高价地项目才逐步解套了，成为了市场上的香饽饽。

总结而言，限价的逐步放开：一方面让开发商有更多利润空间去认真打造产品，限价3.6万，到底能不能卖到3.6万，考验的是土地的位置、配套以及开发商的产品、服务等；另一方面，提高限价也是在引导市场预期，加快去前年较高地价项目的去化，促进房地产市场的平稳健康发展。

文章来源:乐居买房