销量跌、价格挺，昆明楼市迈进“豪宅”时代？

5月，昆明新建住宅成交量还不到28万平方米，估计5月全月成交面积顶多30万平方米，比4月的32万平方米又有下降，比起3月的49万平方米、2月份的45万平方米更是断崖式下滑。

房价方面，昆明5月房价仍基本维持在1.4万/平方米以上，过去4个星期只有一个星期的成交均价低于1.4万。

但是，成交量暴跌，房价却微涨，这恰恰说明，昆明楼市正在靠中高端楼盘支撑，比如2023年来比较畅销的华夏四季、金茂府、华润悦府、山海湾8号等楼盘，价格最低的华润悦府的成交均价也接近2万，其余3个楼盘都在2万以上，最贵的华夏四季更是超过3万。这些成交量比较高的豪宅项目显然拉高了昆明住宅均价。

此外，2022年昆明市常驻人口数量突破860万人，相较2021年的850.2万人，再度增加了160余万人口……那么，问题来了，相对昆明不断增长的常住人口，刚需去哪了？苦等了多年的昆明房价下降，现在为什么不买房了呢?

首先，当然是收入情况不乐观

2022年年底我国才放开了对新冠疫情的管控，在经历了一轮感染之后，国家经济恢复乏力，很多劳动者的固定经济来源相较之前明显减少，或者说仍旧在减少，尤其是刚需群体，这收入来源走低的情况下，买房成为奢望。

对此，有人说，昆明市民的可支配收入明明在增加啊？我只能说，对于靠卖地和输血维持的昆明而言，2019年，昆明的一般公共预算收入是630亿，到2022年，反而减少到只有500亿了，断崖式下跌。这背后，卖地收入的滑坡更吓人，从2019年的900多亿，减少到2022年的123亿。疫情3年带来的房地产和旅游业的双失速，后遗症远不可估量。

其次，房价下跌幅度仍有限

别看近一年半至两年的时间里，昆明乃至全国各大城市的房价都有所下跌，但事实上跌幅相比之前的涨幅，可谓微乎其微。以昆明为例，数据显示，2016年到2020年的五年间，昆明住宅成交均价从8千多元/平方米涨至1.5万元/平方米，几乎翻番。同时期，全国住宅均价涨幅不到四成。而去年昆明房价18连跌，也就从1.5万降到了1.3万上下。

最后，住房渠道增加不少

近年，同样是因为国家放开对新冠疫情管控的原因，大城市对各类人才和劳动力的吸引力又逐渐的凸显了出来，随着时间的推移，人口流动量大又会再次成为我国经济发展的最明显特征之一。在这样的社会大环境之下，为了保障新市民有地方居住，我国在着重增加保障性租赁住房的数量。当人们能以更低的价格，租赁到各方面条件更好一些的房子时，此时很多刚需家庭又会将个人的购房计划延后。

例如昆明，3月18日，昆明市2023年公共租赁住房（下称“公租房”）分配工作将正式启动。参与本次分配的公共租赁住房项目为天骄北麓、合心园、普惠园、吉惠园、福泽雅苑、颐惠园、青惠园、泓清惠园、幸福邻里、云秀康园、龙华花园、魅力之城、王家营、石林大厦、机电裕海、清水木华、盛惠园、子君村、俊福花城、铭惠园、兴苑新居、泽惠园、呈贡春融西路廉租房小区、呈贡实力心城、怡香天苑、云峰家园、普照兴园、兴景逸园、康惠馨苑共计29个项目，分配房源共计3360套。而从2016年至2020年5年间，昆明共分配公租房11.77万套。

那么，如果刚需都不买房了，昆明楼市都靠“豪宅”支撑？

对此，2022年，郁亮提出了“短期市场触底论”，一言既出直接封神。

他发言中明确提到对后市的判断，恢复在进行，市场在爬坡但会是一个缓慢的过程，然而整个房地产产业链正在负重爬坡的时候，豪宅这个细分市场却犹如一只“穿云箭”，带起了最清晰的上升指标。

短期内，如果各地豪宅市场持续火爆，其影响不会仅仅停留在销售端，甚至会传导到开发端、土地端，影响各家房企高层的战略决策。

未来土拍高端土地资源众家争抢，刚需甚至初改的土地资源无人问津可能会成为行业的一个新奇现象。

其实，房地产行业本身是逐利的，抛开“推动城市化建设进程”的话题不谈，它首先是一门讲求利润空间的生意。

如果沿着这个思路来做一个预判，全国各地近期的土拍似乎也有了很清晰的格局，即差异化定价地块一定是众家争抢的重点。

2023年以来，各地楼市都出台了很多正向利好政策，比如房贷降低，限购放开，限售解禁等等，使出浑身解数只为挑动市场主体买方（刚需、刚改）的购买欲望。

然而实际上，效果是有，但是收效速度可能还跟不上经济复苏和地产行业发展的要求。

然而豪宅市场的火爆可能比政策环境的进一步放松来得更有用一些，因为富豪阶层的购买行为本身就具有带动作用。

富人疯狂扫货楼市的行为，会让普通购房者产生恐慌和焦虑感！

普遍的认知里极富阶层能接收到的商业价值信息比普通民众要来的更快、更广，对于投资价值与财富增值的嗅觉也更加敏锐。

如今富人都在抢房必定是看好后市，未来楼市复苏必定有望！

在这种思路的引导下，普通购房者的观望情绪还能维持多久呢？所以豪宅市场的火爆，必定能逐步消融刚需、刚改市场目前的冰封状态。

此外，楼市早已告别了房价的普涨时代，既然不能用溢价率来吸引购房人，那只有拼产品力了！

然而，高端的产品力是必须用利润空间去支撑的！

最后，土地限价政策的放开本身也导致了豪宅市场火热。

楼市一向是以政策导向为基础，既然政策要求建设高品质住宅，那么豪宅自然成为最能表现产品力、高品质的产品形态。

相对来说，中端市场的高品质住宅由于需要兼顾开发成本和极尽产品力表现，并没有豪宅那样容易把握。

怎么说呢，对于昆明楼市而言，销量下滑已经是不争的事实，存量大部分为刚需产品也是事实。希望“豪宅”救楼市显然不现实。但因为市场的倒闭，房企不得不提高品质，这对于楼市而言，尤其是昆明楼市，还是非常有意义的。