日本购房必知：关于公寓的管理费和修缮费

投资者在日本投资房产时，除了要交房产税外，每个月还需要支付管理费和修缮费。房产税、管理费和修缮费这三笔费用直接影响房产持有期间的投资收益。

管理费和修缮费到底是什么呢？是不是费用越少，投资收益就越高呢？

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管理费&修缮金

首先，我们来看下管理费和修缮费是做什么用的？用在哪里？

管理费：用于公用区域日常维护、管理和维修等所需的费用。主要包括：物业管理费、公共部分的火灾保险费、地震保险费、公共设备能源费、绿化费、停车区域管理费等。

管理费有多少呢？以日本首都圈的二手公寓为例，每月管理费每平米188日元（约人民币11元）。

管理费会因建筑物不同而异，须取决于公寓大小、是否有电梯、公共区域的大小以及是否有管理员常驻等因素。如果公共区域内有健身房、游泳池和专门的管理员办公室等，费用可能会更高。比如现在超人气的东京都中心的塔楼的管理费就比较高。

修缮费：用于建筑物长期修缮管理的储备金。主要包括：有计划性的定期修缮、意外故障和特殊情况导致的修缮、用地和公共部分变更等。

管理费和修缮费看似都是用在公共范围的，但不可混用，二者分别记账。简单来说，管理费是用于每月公寓的维护费用，类似于国内的物业费；而修缮金是为了维修而预留的钱。

另外，如果在需要大规模修缮时，修缮基金不够用，也不能从管理费里面拿，而是需要业主们分摊费用。

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管理费&修缮费的市场行情是多少？

管理费和修缮金会随着公寓年数的增加而增长，建筑物越老，需要支付的修缮金就越多。在物价持续增长的今天，有不少投资者发现，公寓的修缮费也涨价了。甚至有的公寓修缮费比新房时的金额涨了几倍。

根据日本国土交通省的调查，2018年的平均修缮费为11,243日元。而根据下列图表中从1999年开始的19年的趋势，可以看出维修准备金一直在稳步增长。

考虑到公寓价格自2013年左右开始呈上升趋势，预计2018年度至今，修缮金也进一步增加。

一般来说，单位数量较多的公寓的管理费和修缮费往往较低，这是因为整个公寓的管理和维修所需费用是根据单位数量按比例划分的。然而，公共区域的设施因共管公寓而异。

可以认为，公共区域的设施越完善，管理费和修缮费的负担就越大。

修缮费也受到外墙面积的影响。在许多情况下，公寓的楼层越多，需要维修的外墙面积就越大，因此修缮费也就越高。

根据专有面积大小及楼层，每月修缮金不同

修缮费在未来是否会增值，可以通过储备方法来确定。有两种储备制度："等额储备制度 "和 "分阶段递增储备制度"。

采用等额储备法，价格不会上升，因为未来所需的维修费用是平均分配的。

另一方面，在分阶段递增储备金制度中，所需储备金随着楼龄的增加而增加，修缮费一般每五年或十年或在其他时间段进行审查。

在采用分阶段递增储备金制度的公寓管理协会中，81.7%的公寓管理组合在过去曾增加过修缮费。其中，68.1%的案例是在最近五年内增加的，因此可以说近年来公寓修缮费一直在增加。

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购房时，管理费和修缮费需要注意的点

合理的管理和及时的修缮是保证房产价值不可或缺的手段，在选择日本房产时，除了要考量管理费是否合理，还有就是查看修缮记录和修缮基金情况。

当修缮费余额不足，或者修缮工程没有如期进行时，就要重新评估一下管理费用是否合理了。

对于管理费，不能一味的追求低。以出租为例，虽然少交管理费能提高租金收益，但“一分钱一分货”，管理费过低很可能在管理上会出现不到位的情况，这会直接影响房产的租金，因此不要看到管理费就放松警惕。

在了解修缮费情况时，除了基金使用情况及余额外，还要了解大规模维修计划和修缮记录。对于那些没有过大规模修缮或很久以前修缮过的房产，一方面要警惕其修缮服务的不到位。

另一方面，一旦购入后就要修缮，而修缮费不够用时，那就可能刚买了房就要和之前的业主们共担修缮费用。因此，投资者购房时，建议优先选择刚被大规模修缮过的，或距离下次修缮还有很长时间的房源。

至于修缮时间，日本大多数物业会参照以下时间：下水管道每年使用高压清洗装置疏通一次，电梯每3个月检查一次、每15年更换一次，室内消防探测系统每年检修一次，外墙每10年翻新一次，屋顶防漏系统每5年补修一次，每10年大修一次。

在决定投资日本二手公寓时，记得衡量管理费和修缮基金的情况，而且要把二者分开对比。毕竟谁都希望投资的房产能够长期维持良好的品质，获得稳定的租金，减少未来的支出成本和增加未来的变现收益，这样才算是一项好的投资吧！

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