滨江用客户眼泪撑起了杭州土拍

文：贾老道

今天，杭州又出了王炸。

土拍五宗地块半小时全部卖完，其中4宗封顶。核心地段的钱二宅地超过70家疯抢，再次刷新开发商摇号中签率新低，最终被绿城收入囊中。

48家争夺的九堡地块，被宇城得手。滨江和建杭摇中的勾庄和东湖新城地块，分别有30家和17家争抢。

如此火爆程度，梦回2021。

再往前看，今年出让的49宗地块中，有32宗溢价封顶，占比6.5成。

乍看锦绣其外，但细细琢磨：

内里尽是杭州的土拍艺术。

01

杭州最朴素的艺术就是让利。开发商拿地全国一盘棋，资金池是有限的。

杭州要和南京、成都等同能级城市去抢开发商手里的余粮，所以不少地块即便拍到封顶，也有超过7个点的利润。

饥渴了几年的开发商，没有不抢的道理。

其次，杭州是懂土拍的，能上桌的必定都找好了买家。而那些没人兜底的地，只能一拖再拖，避免流拍。

老道了解到，今天土拍只有5宗地，本月又分两次土拍，部分原因就是一些地当时找不到买家，拖到了月底。

尽管如此，6月30日拟出让的12宗地里，临平等部分较偏远的，还是没有出现，拖了半个月都没有买家兜底。

在这个节点上，杭州需要热门板块红盘及时刺激一下有些疲态的土拍了。

02

今年以来，杭州供应的宅地，真正能称得上红盘的，只有两宗：

3月29日，中海拿下世纪城核心区一宗宅地

6月30日，世纪城核心区将出让一宗宅地

这是上半年61宗宅地（含月底未出让地块）里，留给下半年刺激市场的仅有的2个确定性的红盘。

一个明显的讯号是，尽管钱二宅地抢得很凶，但那里的中签率已经飙升到了59%。

土拍只是开发商的抢钱游戏，进入销售环节，楼市还得靠红盘制造话题和热度。

杭州土拍需要这些繁荣。

2022年，杭州土地财政依赖程度达到91%。2450亿的财政收入，2232亿来自土地出让金。这还是亚运来临前，大笔资金都已经砸完了才降下来的。

再往前追溯，2017年到2021年，杭州大兴土木的这几年，土地财政依赖度分别为142.6%、133.8%、139.5%、124.8%、140%。

相比之下，北上深三座一线城市的土地财政依赖度都低于50%。

一心冲击中国第五城的杭州，太需要保持土地市场的热度了。

03

在当下的杭州土拍牌桌上，滨江仍是当仁不让的大玩家。

截至今天，在今年挂牌出让的49宗宅地中，有11宗是低溢价（低于2%）成交，即所谓的兜底。其中6宗是被滨江拿走，另一个本地巨头绿城，只贡献了1宗。

在这样的背景下，滨江绑车位事件愈演愈烈，成了始作俑者，被各大开发商都学废了。

起初，还只是那些中签率很低的红盘需要绑车位。摇到这些有倒挂的红盘，大部分购房者都是预期有得赚，买个车位也就心甘情愿。

但现在，一些粉盘，甚至流摇盘也开始绑车位。红盘甚至开始加码，绑两个。

有些销售甚至直接在微信名字后面挂上小车车的图标，接待客户的第一句话就是要不要车位。

这不是一个正常的供需关系里，应有的表征。

真正的苦主，是没有车位需求的购房者。他们把12345、房管局、住建局投诉个遍，包括报警，最后大抵还是向现实屈服了。

拒贷的理由五花八门，有朋友即便全款也逃脱不了这样的命运：

全款资金需要证明是自有的；账户进了汇款，要证明钱不是经营贷等违规资金；户口本上人多，就需要全体成员签字......

04

上个月，翠宸里一位业主找到了解题思路。

在流水和征信无瑕疵的情况下，他还要借助录音、投诉房管局、报警、找媒体等各种渠道。结局是付了首付，至今没能网签。

不是每个人都有面对庞然大物的勇气。

很多购房者无奈买下的每一个车位，都是在为滨江的下一次兜底拿地添砖加瓦。

今年以来，戚金兴几次在公开场合提出“新三大战役”，帮滨江算了一笔账。他们总共要清理的库存是234亿元，其中商业大平层133亿元、车位和商铺51亿元、外地滞销的房子50亿元。

截止目前，“新三大战役”已去化54亿元，到今年底争取完117亿元。

6月5日，戚老板在滨江股东大会上说，绿城不知道多想拿回杭州第一。

但这个杭州第一，有多少买房人的泪？