深圳南山村旧改项目概况解析！

原创鹏城事记

新 NEW ONE 湾

致南山村业主的公开信

希望各位业主们携手并进，齐心协力将现时的家园打造成更舒适更高的品质生活区。有广大业主们的全力支持，才会有新湾公司不断精研的鸿篇巨制，以及精益求精的品质服务。南山村的崭新未来，离不开所有村民及家人们的关注与厚爱、无言支持和默默相守，一路相伴和风雨同路。

合则两利，和则双赢。启动南山村拆迁签约在即，我们再次呼吁各位业主，求同存异，同舟共济，立于大局，着眼长远。尽快做成南山村旧改，早日完成南山村的华丽升级，实现早签约、早搬迁、早建设、早受益的目标。

Contents目录
PART.1

政策解读及对南山村改造的影响

PART.2

深圳市南山区改造专项规划开发建设用地技术经济指标

PART.3

关于私人搬迁补偿标准

PART.4

关于搬迁补偿标准解释及问题解答

PART.5

项目规划总平面图与效果图

01政策解读

1大拆大建城市更新模式趋势已去，政府政策越发倾向于综合整治

南山村项目的现状容积率接近3，超出2.5的基准线，作为市中心最大的城中村，如果在旧改项目上迟迟不能有效推进，大概率存在被政府调出计划的可能性，后续也将难以再次立项进行拆除重建。而且种种政策文件表明，政府对待城中村的改造态度正逐渐偏向综合整治模式、开展住房规模化租赁改造，尽可能地减少拆除重建的规模。这对于有着拆除重建客观需求的城中村，其现有的基础设施、公共配套服务及周边环境无法得到全新、更现代化的改造，也无法满足村民们多层次、多样化的居住需求，在一定程度上也限制了现有土地综合利用的升值空间，直接影响着房产的价值。

2政府规范更新单元规划容积率审查，旧改经济利益压缩由于容积率规范化管理，城市更新项目关于住宅和公寓

的批复面积缩小，整体上压缩了村民业主、房企的经济利益，既会增加房企的开发、融资、销售成本，也会影响旧村改造的进度和质量。

3商务公寓项目停止规划审批，绝版公寓未来价值可期因2018年7月31号发布“731政策”对新供应用地上建设的商务公寓一律只租不售导致南山村项目停滞不前，但在2019年11月市住建局取消了商务公寓“只租不售”的规定，现今在叫停商务公寓审批的通知文件中也同时明确了对于已批商务公寓项目的不受《通知》的影响。因此在南山村项目范围内村民们的回迁公寓既不会受到公寓“只租不售”的限制也不会受到《通知》的影响，在取得不动产证后可以自由进行交易，此外，在住宅限购、叫停商务公寓审批等背景下，商务公寓的供应量将逐渐减少，而村民们的回迁公寓将会在未来市场中释放红利，提高自身价值。

4更新条例出台深化城市更新力度，助力破解城市更新

新政的出台加入了项目范围内已签约人数达到95%后政府实施强制征收的手段，确权工作予以前置有助于提前厘清经济利益关系，确定签约主体资格，确保更新项目后续拆迁谈判的顺利开展，共同助力破解城市更新拆迁难题，杜绝因个别签约困难户的不配合导致项目整体推进受阻，从而影响大多数村民利益，实现早签约、早回迁、早受益的目

02深圳市南山区南山区改造规划专项规划指标

03关于私人物业搬迁补偿标准

04关于项目搬迁标准及问题解答

一“一类街区首层”与“二类街区首层”的定义

（1）沿城市道路或为旧村主干道；

（2）满足双向通车要求；

（3）第一排永久性建筑首层。

同时满足上述三个要素，认定为一类街区首层，其余为二类街区首层。

2.“栋”的定义

本项目所指的“一栋”房屋原则上是指具有永久性建筑面积，且为独立墙体的房屋。

(1）围墙、砖墙铁皮房(铁皮棚）等已按货币补偿方式补偿的附属物及临时设施不计栋数；

（2）仅为一层的附属主楼小平房，不计栋数；

（3）有多个门牌号、共墙修建或者建筑物局部联结等情况，按照该房屋拥有的从一楼或二楼到顶楼的室内公共楼梯间个数计算栋数。

3.“历史瓦房”的定义

如现状物业如符合以下情况之一且能提供相关政府部门原始资料的，可通过认定流程申请历史瓦房认定，具体以历史瓦房认定流程为准。

05项目交付标准

二关于搬迁补偿标准解释及问题解答回迁物业土地使用年限等相关问题

1如何保证回迁房物业建筑品质
（1）回迁补偿物业会严格按照国家和深圳市有关建筑质量规定建造，并在回迁前取得建设主管部门验收合格竣工验收证明文件；

（2）按照《建设工程质量管理条例》、《深圳市建设工程质量管理条例》等规定，确定回迁物

2回迁住宅和商务公寓的土地使用权年限是多少？

回迁住宅和商务公寓的土地使用权年限为七十年，最终以政府主管部门的《土地使用权出让合同》约定的期限为准。回迁商务公寓的土地使用年限由四十年延长至七十年的费用有新湾公司承担！

3什么时候能拿到回迁房屋！

(1)自取得政府相关部门核发的当期物业《建筑工程施工许可证》之次日起算，至根据国家及深圳市的相关规定取得房屋建筑工程竣工验收合格文件之日止，不超过60个月如因不可抗力、政策调整等原因则相应顺延；

（2）回迁补偿物业根据国家及深圳市相关规定，取得建筑工程竣工验收合格文件之日起，即具备入伙交付条件。

4不动产权证谁负责办理？税费由谁承担？

本项目回迁房由开发实施单位统一代为办理不动产权证，税费由新湾公司承担，需要业主提交办理房产证的手续，以及办理税费减免的申请等手续。

5回迁房屋什么时候能办好不动产权证?

（1）整体回迁区域前期物业管理由深圳市南山荔源实业股份有限公司或其指定的公司进

(2)业主成立业主委员会后，按照物业管理相关规定由全体业主自行选择物业公司。
06项目规划总平图与效果图

以新湾焕南山

以旧貌焕新颜

以真心焕价值

盛夏繁茂,湾流不息，

我们携数十载城市更新经验，

钜献粤港澳大湾区焕新升级之作，为深圳，为大前海，为南山村，划定未来的璀璨生活版图。