没有大招！温州救市还得靠“墅字经济”？

买房时，大多数购房者对于地段、配套、价格等比较敏感，但有一项数据很容易被忽视，即容积率。

一般来说，容积率越低，意味着社区居民越少，小区更静谧，人均绿化面积更大，不会有人早晚抢电梯，公共设施服务人数就少。反之，容积率越高，社区居民越密集，绿地少、楼距窄，管理难度越高。

因此，除了一些高端公寓、大平层、超高层之外，我们可以从容积率高低来判断项目的档次。

这不，近两年，温州市区出现了不少低容积率地块，具体情况，一起来看看。

容积率是政府在做城市规划时制定的硬性规定，是不可更改的存在。

从去年下半年开始，温州市区陆续挂出容积率在1.05-1.2之间的低密“墅类”地块，截止目前，累计挂牌5宗。

其中4宗已出让，且有2宗地块产生溢价，不难发现，低密地块在开发商眼中可是香饽饽。同时，对开发商的资金实力要求也很高，毕竟“墅类”产品的销售周期较长。

再者，当市面上同时供应多个“墅类”产品时，开发商的产品力也成了竞争关键之一。

就已出让的4宗土地中，有3个宗地块已经有所动作。去年9月成交的华芸地块 （未来科技岛04-A-05地块） 位于七都，占地约56亩，江心明月南侧，带江景视野，目前已公布总平图。

未来科技岛04-A-05地块总平图

去年十月成交的悦臣地块 （瓯江口一期E-14-05地块） 位于瓯江口，占地约 61亩，东侧是在建的东方之星主题乐园，南面是瓯江，项目命名为绿城·六和院，相关效果图、户型图等已经展现，进度较快。

绿城六和院效果示意图

今年3月成交的中炜地块 （瑶溪南单元12-A-05地块） 位于龙湾瑶溪，占地约57亩，西侧临河、北侧为规划河流、沿河代建河岸驳坎与绿化带，西北侧的景观条件不错，目前已公布总平图。

瑶溪南单元12-A-05地块总平图

另外2宗地块，其中瓯江口一期E-14-01a、E-14-01b地块暂无消息，未来科技岛03-B-15地块预计于7月12日出让。

早前就有传闻，龙湾瑶溪南单元12-A-05地块这个项目还没正式亮相，就已经被人预定完了。声称均价3.3万/㎡，户型图、效果图都有了。然而现实是，除了规划网上公布的总平图外，这个项目没有其他官方渠道的消息，非常明显的炒作行为。

网传瑶溪南单元12-A-05地块效果示意图

当然了，七都未来科技岛04-A-05地块也是传闻被拿地公司的合伙人分完了，不过也只是传闻而已。

未来科技岛04-A-05地块实景图

假设这些低密“类墅”产品拿一块地就“清盘”，那么温州高端市场为何还会出现去化疲软的现象？

也就是说，接下来，温州高端市场的竞争将会很激烈。原因很简单，在同一时段内，出现多个同类型产品，为争抢有限的客户群体，产品力、价格、服务等都是竞争的关键要素。

所以，面对争奇斗艳的高端市场，我们可以稍微期待一下他们的产品了。

对于当下的楼市而言，在今年春节后迎来短暂复苏后，4月开始降温，5月市场弥漫悲观情绪。尤其是这两年的楼市，返现、房价打折、送车位，都已经不是什么新鲜事，如今更是传出了“0首付”一类的操作。

土地流拍可以让地方城投“接盘”，但房子卖不出去，该找谁来“接盘”？

显然，市场的目光盯上了城市塔尖人群。比如去年，滨江 CBD的豪宅不愁卖，除了地段的天赋异禀，以及更多的政策倾斜，还有一部分原因，是同时期少有产品竞争。

正因如此，天樾玺在去年凭借产品差异化和顶奢配置一家独大。这也让人误以为，冷市之下，唯有豪宅才是最佳的避风港。

2023年滨江CBD在售项目区位示意图

而后，楼市断供多年的低密“墅类”产品重磅登场，果然没让人失望，位于七都的未来科技岛04-A-05地块吸引了7家开发商报名，溢价24.16%成交，走出了独立行情。

随后，瓯江口、瑶溪等区域纷纷效仿，差异化供应，一方面保证了土地供应频率，另一方面拉动高端市场。

更有甚者，瓯海今年挂牌的温州首宗“第四代住宅地块”，把“墅类”产品优势搬进高层，以此来吸引中高端改善客户。

只能说，差异化产品的供应，或许是当前兼顾楼市去库存和完成新增供地任务的最好办法了吧。