宁波住宅，你家的房子属于第几代？（二）

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昨天老司机被嘲笑了。

原因是手欠发了个朋友圈，就是大家都知道的，国企领导牵手女下属在成都逛街那事，结果几十条留言都在重复一句话：

老司机，看看人家，你说了多年的大长腿呢？

老司机羡慕大长腿吗？肤浅！我羡慕的是这位领导精瘦的身材，一丝不乱的发型，连一根白头发都没有。

至于大长腿，那都是身外之物，能到那个层面，哪怕长得像头猪，大长腿都会扑上来。

看看自己的身材，再看看自己的阶层，我很清醒。 老司机能做的，还是为大家买房、卖房提供更具价值的建议（ 点击文末大图 ）。

特别是在未来的一段时间，卖房无疑更具挑战性。

上篇《》我们梳理了宁波第一、二代住宅，今天我们继续讨论第三、四代住宅。

第三代住宅出现在2010年之后，全高层是主流，也包括一部分高低配楼盘（别墅+高层）。

这一代住宅的容积率普遍来到了2.0左右，高的到2.5。容积率是个专业名词，简单理解就是一亩地上造多少平方的房子，一般情况下，容积率越高，楼就造得越高。

全高层社区虽然容积率高了，但由于建筑拉高，幢距反而拉大了，视野和私密性得到了提升。此外，大幢距给大中庭、大组团的绿化提供了条件，因此许多全高层社区的绿化比第一、二代社区的绿化做得好很多。

在车位配比上，第三代住宅普遍做到了1：1以上，且以地下停车为主，停车难得到大幅缓解，人车分流也普遍好于第一、二代住宅。

在户型方面，由于公摊增大，第三代住宅普遍抛弃90平以下小户型（政策特殊要求除外），大部分户型从110平起跳，核心户型大多位于128-139平，三房、四房成为绝对主力。

这期间，四开间朝南、四叶草户型成为最受欢迎的户型，尤其四开间朝南，一度被神话，许多人非此户型不买。

但凡事有利弊，四开间朝南满足了卧室采光的均好性，但牺牲了客厅、主卧的尺寸，次卧的尺寸也很局促，北面的房间更是个“半残”。因此第四代住宅又对这种过度追求面宽的做法做了修正。

第三代住宅容积率提高，同样大小的一块地住的人更多了，因此物业费收得也更多了，这为更好的物业管理提供了基础。

大部分第三代住宅都没超过15年，仍处于房龄的青壮年，在二手房市场中也更加受欢迎。

2017年之前的第三代住宅，自住客较多，投资客很少，以毛坯为主，质量普遍可靠；2017-2020这个阶段，投资客较多，楼盘质量较差，尤其装修问题较为集中。

第四代住宅则是近几年才开始出现，准确的说2021后才大规模出现的。

这一代住宅最显著的特征是带装修销售，不是第三代那种应付式装修，而是实实在在精装修交付。

大家可能不太在意装修，其实这是住宅升级重要的体现。

第四代住宅普遍使用了中央空调、地暖、全屋智能，舒适性和便利性与前三代相比有了革命性的提升。

自己装修虽然也可以加装这些设施，但相当于把之前的装修全部推倒重来，工程量巨大，而且预留的位置不一定是最佳。

第四代住宅的户型面积进一步扩大了，140平成了许多楼盘的起跳线，160平以上户型的占比超过以前三代住宅。

如果说前三代住宅同时瞄准刚需和改善，第四代住宅则主要瞄准改善，刚需的供应交给了二手房。

的确，市场上大量的第一、二代住宅，就是留给刚需接盘的。

第四代住宅的另一个显著特征，是普遍重视室内的公共部分，即客厅、餐厅和阳台的空间打造。

公共空间的占比超过以往任何时候，一套110平的小户型，客餐的空间超过以前150平的户型。

客人来了倍有面子。

公共空间扩大的确让整体观感提升了不少，但在总面积约束的情况下，必然牺牲卧室的面积。我们享受着豪华的客厅，也要忍受相对局促的卧室。

要各个空间都舒适，总面积就上去了，因此户型越做越大。

老司机对于宁波住宅的划代，纯属个人见解，并没有权威性可言。

在我看来，第一、二代住宅已没有长期价值可言，在存量房越来越多，房龄越来越老，年轻人越来越少的情况下，这些老房子应尽量出清。

除非拆迁预期非常明确的。

至于第三代，以2017年为分界点，之前的因为投资客少，质量也不错，小区管理比较好的，我认为值得持有。

2017年之后那一批，投资客非常多，加上开发商特别不负责任，其实留下了近5年的垃圾货，这批垃圾货5年、10年之后，质量问题会特别集中，建议越早卖掉越好。

至于第四代住宅，这还是个新生事物，装修标准大幅提升，户型、建材有一定优化，小区的配套也上了一个台阶。

长远来看比前三个代要更经得起时间考验。

但第四代住宅普遍总价较高，二手房流动性大幅下降，投资以持有为主，变现能力不强，只适合实力强的玩家。

你家的住宅属于第几代，对于老司机的划代，你有什么看法，欢迎给我留言。

最后仍然是招聘：老司机集士港门店继续招人。暂时没有工作的，想赚钱的，有时间兼职的，欢迎来聊，有没有经验均可。

楼市暂时不好，但二手房交易量仍在回升，不管房价涨跌，未来二手房蛋糕一定会是越来越大的。

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