需要海淀买家做出决定的时刻到了

01

2023年北京第一轮土拍已经拉开序幕，二轮供地也蓄势待发。

但想必大家已经知道， 在北京市规委挂出的第二轮拟供地块的明细清单，29个待供地块中，隶属于海淀的地块宗数是：

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原本呼声极高的海淀永丰南，没有在二轮供地中现身，看到这个结果，表姐虽然有点意外，却也佛系。

实际上，这不是海淀第一次在某轮供地中挂零，海淀不热衷于卖地作风，也不是一天两天的事儿了。

表姐查了下，在过去的10年中，海淀挂出并成交的住宅地块，只有36宗，而这还是包含共有产权房、自住房，以及自持等15个地块在内。

换句话说，在过去10年里，海淀最终向市场供应的商品房项目，只有21个，平均到每年只有2.1个。

也就是限竞房、集中供地这几年，逼着海淀不得不挂地出让，海淀买家才有机会挑挑拣拣。

但即便如此，海淀每年的出让地块宗数，也还是一只手都数得过来。

看隔壁朝阳，虽然也是北京GDP大户，地块出让就比海淀狂放很多，表姐看了下，朝阳过去10年宅地出让宗数，几乎是海淀的2倍。

上一轮供地高峰是2013年，一口气成交了12地块，最近的供应高峰则是在2021年，16个地块把朝阳烧成了一片红海。

如果朝阳客户买房的痛点是容易挑花眼，那海淀客户买房的痛点就是没得选。

真是旱的旱死，涝的涝死。

02

就像现在，因为永丰南地块的缺席，海淀买家又不得不做出一个艰难的决定：

到底是要等永丰南，还是就地上车买永丰？

其实，表姐很早之前就给出过答案：预算在1200万以下，上车永丰更安全。

为什么这么说呢？

首先，不知道大家注意到9月8日这个日期没有，它是北京规委限定的，二轮拟供地块出让时间段的最后期限。

也就是说三轮供地即便上架，也要在9月8日之后。

按照土地竞拍的流程，如果永丰南地块能在三轮供地中现身，并且第一时间由拟挂地转正为正式挂牌，竞拍成交最快也得等到十一之后。

稍微耽搁一点，就得拖到11月、12月，很可能还要跨年。

地块成交，算上出图、报规、蓄客等环节，假设一切按照最理想的情况预计，开盘也要等到2024年1月份。

慢的话就得等到2024年四五月份。

也就是说，从现在开始到2024年4月份之前，海淀很难有总价在1200万以下的新增供应。

但按照目前的网签去化速度，海淀700万-1200万总价房源的库存，只够卖到2024年初，若按照实际的销售速度，可能就会提早到2023年第三季度。

更尴尬的是，700万-1200万总价房源能有新增供应的确定性是：未知。

目前海淀的新增供应中，只有四季青地块属于明牌，12万/㎡的指导售价，大概率会是总价2000万+的豪宅产品。

对于想要上车海淀的刚改来说，属实是无效供应。

而原本大家期待的永丰南，不仅远水难解近渴，并且总价难测。

尽管在某些网传的版本中，永丰南地块的单价飙上过10万+/㎡，但在表姐的概念里，9.2万-9.3万/㎡是永丰南的合理价格区间。

表姐问过几家主流开发商的投拓小哥，除去某家，大部分开发商的户型定位，还是偏改善。

如果开发商选择做中偏大户型，那么永丰南的上车门槛，很可能就会卡在1200万+。

尴尬之处就在于，手握现金，花将近1年时间等到永丰南，很可能等到一个挤不上车的结果。

到时候再回头买永丰，也已经没机会可挑。

不得不说，海淀的节点卡得很准，但凡永丰南能在第二轮供地上架，买房人决策的余地，都不会如此紧张。

03

实际上，这种情绪已经传导到新房市场，在销冠100新房热度检测榜中，中海富华里已经连续霸榜，转化率一直排在前两位。

5月的网签金额也已经突破12亿。

现在可挑的，是富华里·汇园99㎡三居、116㎡三居，以及少量138㎡四居。

最受欢迎的138㎡的四居，坐落在楼王位，既不临街，景观视野也更好一些。

表姐看了下，富华里138㎡户型，是典型的四叶草结构，户型方正且全明，等宽餐客厅与厨房的对位关系，处理得非常漂亮。

南向的飘窗拓展，也做了去「墙垛」优化，能够尽可能放大飘窗的实用性，以及透光度。

更重要的是，富华里138㎡户型，在保证餐客厅36㎡+面积舒适的前提下，四个卧室的面宽也都做到了3米+。

即便是最小的卧室，也做到了10㎡+以上。

这样设计的好处是，无论各个房间将来是用作卧室，书房，还是多功能间，最基础的空间面积，都能保证。

比较下来，云颂129㎡户型在北向面宽、以及飘窗的处理上，就稍微欠几分功力。

这也是没办法的事，大品牌开发商长期积累的设计手感，并不是三年五载就能追得上的。

所以，即便云颂129㎡户型总价低，但去化率还是不如富华里138㎡户型。

表姐猜测，这里面除了具体户型的细节差异，影响最大的，还是云颂129㎡户型的楼栋问题。

116㎡的三居户型细节做得也非常极致，实际上，类似结构类似面积段的三居，在市面上并不少见。

但富华里汇园116㎡三居，在保证客厅面宽的同时，做到三个居室的面积都在10㎡以上。

这意味着，起码在居室舒适度上，富华里116㎡户型并不输138㎡户型。

除此之外，表姐发现，中海富华里·汇园的所有户型，居然全部都保持住了餐客等宽+超级餐边收纳的配置。

即便是最小的99㎡三居也保持了一贯标准。

如果说，一个项目的单个户型，能做出餐客等宽+超级餐边收纳，这并不稀缺，难得的是整个项目的所有户型都标准如一。

这样一来，无论是哪个户型，在餐客厅的空间感和餐边收纳上，都能有很好的使用体验。

当然，富华里·汇园99㎡户型的优点并不止这些，实际上，这款户型的出现，解决了类似户型长期存在的一些通病。

就比如入户玄关，进门之后，既不正对卫生间，也不正对厨房，而是一面完整的影壁墙。挂上一幅自己喜欢的字画，每天回家的第一眼就都是自己喜欢的。

主卧也放在了远离电梯井的一侧，极大降低了电梯噪音的干扰，这样即便隔壁邻居回家晚，也不会影响你的休息。

表姐打听了下，保守点预测，富华里平层户型最晚到今年第三季度，差不多应该就要清盘。

所以，无论怎样，留给海淀客户犹豫的时间，都不多了。销冠100

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