申请执行人可向拒绝腾房被执行人主张房屋占用费

执行腾房、占用费支付与救济路径：申请执行人基于拍卖成交、以物抵债裁定书获得不动产物权，可向拒绝腾房被执行人主张房屋占用费，但腾房纠纷仍需执行程序解决，不可另行诉讼

第一部分：背景引入及问题的提出

导致物权变动的人民法院的法律文书，是指直接为当事人创设或者变动物权的判决书、裁定书、调解书（基于形成之诉），此类文书具有与登记等公示方法相同的效力，因而无须再进行一般的物权公示即可直接发生物权变动效力。因此，可以导致物权变动的生效法律文书必须具有直接导致物权变动的内容，并以此为限，《物权法解释（一）》第七条进一步明晰该生效法律文书的范围，并做出具体的规定。

基于上述，在执行程序中，申请执行人基于人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，获得相应不动产的物权，但是被执行人一直侵占房屋并拒不腾房，申请执行人可通过何种途径向被执行人主张其侵占房屋期间的费用及能否主张是本文研究的重点。

实务总结：

1.申请执行人基于人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书取得涉案房屋所有权，被执行人未在法定期间内腾退，也并没有取得申请执行人许可继续占用涉案房屋，其已构成侵权，其侵占房屋行为为无权占有。

2.申请执行人依法行使所有权（收益权能）要求被执行人立即腾空，并可要求被执行人支付占用房屋期间的费用，可参照房屋所在地市同时期、同区域房屋指导租金价格（或通过评估确定）。

3.申请执行人要求被执行人搬离案涉房屋的诉请，依法应由负责拍卖财产的法院通过执行程序予以处理，其提出诉讼不具备诉的利益，不属于民事诉讼受案范围，依法应不予审查。

第二部分：裁判规则及典型案例

裁判规则一：申请执行人取得涉案房屋所有权后，被执行人并没有取得申请执行人许可继续占用涉案房屋，其已构成侵权。申请执行人依法行使所有权（收益权）要求被执行人立即腾空涉案房屋并支付占用房屋期间的费用时，依法应予以支持。

（一）案例来源

路庆绢与宋庆专排除妨害纠纷二审民事判决书-山东省济南市中级人民法院-(2019)鲁01民终2397号

（二）法院裁判

路庆绢在拍卖该房屋时通过拍卖公告知悉涉案房屋由其他债权人占有，但是拍卖公告中也明确载明涉案房屋不存在租赁，也即其他债权人在没有租赁的情形下占有涉案房屋是违法的，不受法律保护。

路庆绢取得房屋所有权后可以依法排除妨害，并不是一审法院认为的路庆绢放弃其所有房屋的占有、使用、收益权。第三，路庆绢取得涉案房屋的所有权后，宋庆专并没有取得路庆绢许可继续占用涉案房屋，其已构成侵权。在路庆绢依法行使所有权要求宋庆专立即腾空涉案房屋并支付占用房屋期间的费用时，宋庆专拒绝并继续侵占涉案房屋，该侵权行为是持续发生并存在的，应依法予以制止。路庆绢向宋庆专主张占有期间的费用是行使收益权，依法应予以支持。

（一）案件来源

陈亚淙与济南市市中区第一运输公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书-山东省济南市中级人民法院-民事判决书-(2018)鲁01民终4217号

（二）法院裁判

关于本案房屋占有使用费的计算期间，陈亚淙主张2016年9月2日其看护人员即已撤离涉案房屋，但未提交证据证实，因此，一审认定该房屋占有使用费计算至一审法院强制执行腾房之日即2017年4月7日，并无不当。陈亚淙主张山东省高级人民法院（2015）鲁民一终字第371号民事判决生效前的期间及2016年9月2日之后的期间，均不应计算房屋占有使用费，依据不足，本院不予支持。据此，参照原房屋租赁协议青华医院应承担的房屋占有使用费共计11485753元。

（一）案例来源

辛莉与蓝健英物权保护纠纷一审民事判决书-山东省青岛市市北区人民法院-民事判决书-(2018)鲁0203民初8279号

（二）基本案情

涉案房屋原登记的产权人系案外人陈勇，因陈勇未履行生效法律文书确定的义务，本院在执行过程中对陈勇名下的房屋进行查封、拍卖。原告辛莉参加竞拍，并竞拍成功。后法院作出执行裁定，原告辛莉依据该裁定将房屋过户至其名下，后被告无任何正当理由，拒不腾房。

（三）法院裁判

本院认为，原告系诉争房屋合法的产权人，被告蓝健英居住使用讼争房屋，应当向原告支付占用费。…，根据评估价格，被告应按月租金4318.22元的标准向原告支付2018年10月19日至本判决生效之日止的房屋使用费。

（一）案例来源

黄恩明与东学朋财产损害赔偿纠纷一审民事判决书-辽宁省沈阳市沈河区人民法院-(2019)辽0103民初223号

（二）法院裁判

本院认为，人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书是物权设立、变更、转让或消灭的法律文书，从生效时发生效力。裁定将涉案房屋所有权归原告黄恩明所有，被告仍继续占用该房至2015年7月28日，侵害原告物权，造成原告损害，原告要求被告对物权损害进行赔偿，符合法律规定，本院予以支持。因为原告黄恩明在购买涉案房屋时知道该房屋有占用情况的瑕疵，所以，根据涉案房屋同地点、地段的租赁、租金情况，可酌定原告房屋租金损失。

（一）案例来源

倪小渤与黄华房屋买卖合同纠纷一审民事判决书-北京市朝阳区人民法院-民事判决书-(2018)京0105民初36028

（一）法院裁判

本院认为，黄华未在生效判决指定的期间内向倪小渤腾退涉案房屋，逾期占有使用涉案房屋期间应给付倪小渤房屋使用费，根据双方认可的黄华搬离涉案房屋的时间，…，考虑本案实际情况并参考涉案房屋周边同类型房屋租金价格，本院酌定房屋使用费标准为每月3000元。

（一）案例来源

王金凯、毕成武财产损害赔偿纠纷二审民事判决书-天津市第一中级人民法院-民事判决书-(2019)津01民终6774号

（二）法院裁判

本院认为，本案的争议焦点为被上诉人是否应给付上诉人自2006年5月31日至2015年7月15日期间的房屋占有使用费。现已有生效的（2012）南民重字第0007号判决，判令被上诉人腾房。…，对判决确定的被上诉人履行腾房义务之日至实际执行腾房之日（即2013年2月18日至2015年7月15日）的房屋使用费，因被上诉人未履行生效判决确定的义务，其继续占用涉诉房屋欠缺依据，对上诉人主张的该期间的房屋使用费，应予以支持。房屋使用费的标准参照本市同时期、同区域房屋指导租金价格，…，一审判决未予支持该部分主张不当，本院予以纠正。

（一）案例来源

韩刃、宁德市天茂投资发展有限公司房屋租赁合同纠纷执行审查类执行裁定书福建省宁德市中级人民法院-(2020)闽09执复34号

（二）法院裁判

本院认为，本案生效法律文书确定的具有给付内容判项有二项，即“被告韩刃应于本判决生效之日起七日内将位于宁德市xxx号商铺腾空并交还宁德市天茂投资发展有限公司"和“被告韩刃应于本判决生效之日起七日内向原告宁德市天茂投资发展有限公司支付免租期租金4884元及自2017年6月1日起至实际腾房之日止的租金及占用使用费［每月租金（房屋占用使用费）为1628元，自2018年9月1日起按每月1709元计算］”。

裁判规则二：申请执行人在取得涉案房屋所有权并要求被执行人腾房未果后，应通过申请执行法院强制执行直接救济其权利,而不应就此向人民法院另行提起民事诉讼。

（一）案例来源

路庆绢与宋庆专排除妨害纠纷二审民事判决书-山东省济南市中级人民法院-民事裁定书-(2019)鲁01民终2397号

（二）法院裁判

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条 “人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后,除有依法不能移交的情形外,应当于裁定送达后十五日内,将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的,强制执行”之规定,此纠纷亦应在执行程序中依法予以处理，而不应通过另行诉讼的方式处理。即路庆绢在取得涉案房屋所有权并要求宋庆专腾房未果后，应通过申请执行法院强制执行直接救济其权利,而不应就此向人民法院另行提起民事诉讼。

本案中，路庆绢在执行法院通过网络司法拍卖的方式取得涉案房屋不动产权属后，实际占有涉案房屋的宋庆专拒不腾房，路庆绢应根据上述法律规定申请执行法院以强制执行的方式救济其权利,一审法院认为路庆绢不应就此向人民法院另行提起民事诉讼，并裁定驳回其起诉并无不当。

（一）案例来源

刘仲元与韩悦排除妨害纠纷二审民事判决书-呼和浩特市中级人民法院-民事判决书-(2020)内01民终58号

（二）法院裁判

本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定，韩悦依据呼和浩特市中级人民法院（2014）呼执字第115号之三《执行后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人，被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行"的规定，案涉房屋应由执行拍卖的法院将拍卖的房屋移交给买受人韩悦，刘仲元占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，应由执行拍卖的呼和浩特市中级人民法院强制执行。本案中，韩悦要求刘仲元搬离案涉房屋的诉请，依法应由负责拍卖财产的呼和浩特市中级人民法院通过执行程序予以处理，其提出诉讼不具备诉的利益，不属于民事诉讼受案范围，依法应不予审查。对韩悦的该项请求，一审法院进行实体审理错误

第三部分：法律及规范性文件

一、《中华人民共和国物权法》

第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。

第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。

第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

第二百四十五条占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。

占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭

二、《高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释(一)

第七条人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。

三、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》

第三十条人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行。

转自： 民商事裁判案例规则研究