二批次土拍房地联动价普遍上调，竞拍触顶后“摇号”决胜

今天，上海土地市场公布上海第二轮集中供地第一批次16幅出让宅地的公告细则，地块总起拍价为389.59 亿元，出让活动将于2023年7月11日举行，值得注意的是，多幅地块的房地联动价出现上调。

本轮土拍的另一大焦点是全新的竞拍规则正式出炉，这是上海集中供地首次引入“摇号”模式。

房地联动价出现普遍上调，最高涨幅超20%

尽管二批次土拍名单早已公示，但地块的详细信息始终未公布。今天，地块的房地联动价、中小套型占比等信息正式公布。

网易房产综合整理

最引人关注的房地联动价方面，有多幅地块的房地联动价都出现了一定幅度的上涨。

杨浦区平凉社区地块联动价11.7万/平，地块靠近12号线江浦公园地铁站，相比北侧在售的海玥天汇、和樾天汇高了2000元/平。

宝山大场35-03地块，房地联动价价为6.7万/平，相比于一批次保利地块的6.3万/平，涨了4000元/平。本次出让地块靠近招商中环华府，地块容积率2.5，与保利地块接近。

宝山吴淞创新城的03-02、04-02地块，其中住宅地块的房地联动是6.3万/平；相比于同板块的宝莲去年入市的6.1万来说，涨了2000元/平。不过，此次出让的为商住地块，开发成本高一点。

桃浦049-01、050-01、051-01三宗地块的最新房地联动价是8.55万，此前宝华、金茂、中环的指导价是8.3万，涨幅在2500元/平。

值得一提的是，桃浦智创城地块在出让条件中，都提出住宅建设的要求和标准。比如桃浦的宝华紫薇花园和金茂景泰府不低于4000元/平的装标；象屿拿下的H6-5地块也有明确的装修标准：石材、面砖、铝板的外立面；不低于3000元/平的装修标准等。

尽管如此，此前开盘的金茂项目和紫薇花园项目均没有触发积分，此番桃浦智慧城地块涨价后，项目是否会面临去化难题或是一大隐忧。

闵行华漕板块的房地联动价也出现大幅上涨，此前该板块新房联动价为6.6万/平，如今已经接近7万/平。

而闵行区浦江镇浦江拓展大型居住社区44-01、45-01地块房地联动价为4.3万/平，相比多年前浦江三兄弟认购价格4.04万/平略有涨幅。贝壳找房数据显示，目前浦江三兄弟挂牌均价直逼5-6万/平。

松江区新桥镇地块的联动价来到了5.2万/平，涨了近9千/平，而今年上半年同板块入市的新城尚品均价才4.3万/平。不过本次出让地块容积率为1.2，预计打造低密度别墅项目。在今年去化情况本就不理想的新桥板块，推出如此高价的新盘，未来新房的去化表现不禁让人担忧。

奉贤花海地块08单元07-01地块的房地联动价为5.5万/平，较北侧新城公司的上江南住宅上涨2000元/平，这也刷新了奉贤新城新房价格的新高。

青浦重固地块的房地联动价也上调至3.7万/平，在五批次入市的重固新品大名城映辰的认购价为3.48万/平，在市域铁路示范区线投入建设后，重固的房价也再次冲高。

竞价规则大改，摇号决出胜负

本批次土拍另一大看点是竞拍规则做了较大调整，放弃了集中供地以来一直沿用的竞拍触发中止价后，进入一次书面报价环节。

根据新的地块出让须知了解到：举牌竞价阶段的报价低于最高限价的，根据“价高者得”的原则确定竞得人；报价达到最高限价的，主持人询问现场除最高限价报价者外的其他竞买人是否愿意接受最高限价并参加摇号。

图源出让文件

此外，在公证人员确认摇号结果后，竞得人的成交价即为地块的最高限价，即地块的溢价率为9.99%。

对此调整，上海中原地产市场分析师卢文曦表示，上海修改土拍“游戏规则”，其实降低了很多房企压力。在原先的一次性报价规则下，企业参拍过程中的精神压力是比较大的，因为规则比较复杂，而直接拼运气的过程是比较简单的。可以肯定的是，热门地块的角逐积极程度应该还会持续下去。