被低估的浒墅关

提及浒墅关，外地人满头问号：在哪里？本地人不屑一顾：那是乡下了。

想在浒墅关买房，得到最多的答案都是：劝你想想清楚。

怎么浒墅关好像总是自带偏见与土味。

但是近年来，随着地铁3号线的开通；Costco、宜家、迪卡侬、永旺四大商业巨头齐聚；机场公交的开通……

关于浒墅关的另一种声音也在不断传出：

浒墅关其实是被低估了。

所以浒墅关到底行不行？今天我们就来重新审视一下这个板块。

·浒墅关的偏见·

说浒墅关自带偏见，其实现在是偏见，早年却也是不争的事实。

▋位置偏远，乡镇板块

说到浒墅关，很多人第一印象：太偏远了。

浒墅关位于高新区的北部，与相城、姑苏两区接壤，整体位于苏州北部。

因为远离苏州主城，成片的拆迁安置小区，在老苏州眼里浒墅关就是标准的“乡下”。

所以，如今每每提到浒墅关，也常常成为人们口中的乡镇板块，地段偏远、界面差、配套匮乏成为浒墅关的标签。

▋刚需大本营

而在浒墅关买房，便成为买不起主城区的刚需客群才会考虑的板块。

浒墅关板块由此得一个外号：刚需大本营。

事实上，早些年的浒墅关楼盘确实主打刚需。

如今改善产品做得得心应手的旭辉，就曾在浒墅关做刚需发家，恒基旭辉城、旭辉苹果乐园等等都是这个阶段的产物。

2015年以前的相当长的一段时间内，板块内的房价都不过万，基本徘徊在8500-9000元/㎡。

◎图片来源：克而瑞苏州

同时，根据克而瑞数据的统计，在2016年以前，浒墅关板块的套均成交面积在120㎡左右，并且注意以左为主。

▋供应量大，购买力差

第三点，也是很多人吐槽的一点，就是浒墅关的楼盘实在是太 多 了。

作为苏州大镇，浒墅关近年来不断拍地。从2016年至今，板块成功出让约23宗住宅地块。

也就意味着，最近7年有至少20个新盘入市。光2019年一年，浒墅关就有超5000套的新房供应。

高供应、高库存，也成为浒墅关新房市场上不争的事实。

但高供应量却没有强去化力。浒墅关的购买力却没有因为低单价而上来，因此常常可以听到浒墅关新房“佣金高”、“降价卖房”的消息。

甚至某楼盘直接全款买房75折，打骨折卖房，上演深夜抢房的戏码。

同时，浒墅关的新房去化周期较长，时间能拖到2-3年。如此循环下来，浒墅关的新房市场也就成为大多数人眼中的“老大难”。

·被低估的配套·

这样一看，感觉浒墅关在苏州一直都是默默无闻的存在。

但很多人不知道的是，历史上浒墅关是相当辉煌的。

浒墅关原为浒墅关镇，以运河为界，河西为上塘，河东为下塘。

浒墅关因运河而生，也因运河而兴，是南北交通要道和进出苏州的门户，素有“江南要冲地，吴中活码头”、“千年钞关”的称号。

那句“先有浒墅关，后有苏州城”，更是奠定了浒墅关在苏州的地位。

尽管经历了很长时间的落寞，但随着苏州整个城市的发展，浒墅关板块也迎来了新的春天。

▋四大商业巨头齐聚

现在浒墅关最吸睛的标签，莫过于四大商业巨头齐聚。

这样的高密度、高质量的商业业态哪怕是园区都很难有板块做到。

2016年1月，板块内首个大型商业配套永旺梦乐城苏州新区店开业；

2016年6月，苏州首家、全国第20家宜家家居苏州新区店正式开门迎客；

2021年12月，中国大陆第二家会员制仓储量贩店开市客正式开业；

2022年6月，全国首家迪卡侬体育公园旗舰店在苏州试营业。

至此，浒墅关的商业繁华图落笔，四大国际商业综合体聚首，浒墅关的商业价值被无限拔高。

▋被严重低估的交通优势

如果说表象的商业配套是浒墅关开挂的证明，那它隐藏的交通条件才是真正被低估。

坐拥苏州新区火车站

截止目前，苏州市区已经投入使用的火车站共有四个，分别是苏州站、苏州北站、苏州园区站、苏州新区站。

其中苏州新区站就位于浒墅关，是苏州市“两主九辅”铁路枢纽的重要组成部分。

苏南硕放机场公交开通

今年春天，浒墅关的对外交通再加码。3月10日，苏锡公交1号公交正式开通。

从此，2元钱，就可以直接从浒墅关坐公交到苏南硕放机场。

公交采用大站化运营模式，停靠站点共8个，苏州段5个，其中3个在浒墅关。

◎公交停靠站点示意图

浒墅关也一举成为到苏南硕放机场，最“便宜方便”的苏州板块。

也就是说，从古至今，苏州的“北大门”浒墅关都承担着重要的对外交通枢纽的功能。

新区唯二有地铁的板块

另一点不得不提的，就是浒墅关的公共交通。

被很多人忽略的是，浒墅关是当前新区除了狮山外，唯二有地铁的板块。

目前已通车运营的3号线、包括在建的6号线都会经过浒墅关，双地铁轨交交汇。

对内有中环快速路、地铁3、6号线，对外有高铁、机场公交。如此强大的交通属性，放眼整个苏州都少见。

在浒墅关，真正可实现公交、轨交、铁路、飞机四种公共交通出行方式换乘选择。

▋逐渐跟上的教育环境

最后就是浒墅关的教育，一直以来诟病声音不小。但近几年，浒墅关的教育环境逐渐改善，教育资源也不断优化。

早在2021年，上海世外教育附属苏州高新区文贤实验初级中学正式签约。

此外，浒墅关还引入了新区一中、新区实验初中、新区实小等优质教育资源，苏州日报直接称这一次的教育合作，“浒墅关地区成为最大的受益者。”

集团化办学的环境下，浒墅关成立浒墅关实验小学教育集团、苏州浒墅关实验幼儿园教育集团。

同时浒墅关还引进了国内首所英国“最佳年度公立学校”雷丁学校，目前已经投入使用。

·被低估的潜力·

拥有现成且还不错的配套，浒墅关的未来会更好吗？

不管是既定印象，还有楼市表现，浒墅关不被看好的一个重要原因就是：浒墅关的未来有发展潜力吗？

在我看来，浒墅关的潜力也正是它被低估的一个点。

▋有占位：浒墅关一体化发展

2020年5月，浒墅关一体化发展正式启动，也就是浒墅关经开区和浒墅关镇实现一体化管理，将全力打造产业发展的新高地。

同时，完善规划浒墅关空间规划，构成城市发展新格局。

换句话说，从一体化发展开始，浒墅关便开始“从头出发”，展现出逆袭态势，实现1+1＞2的效果。

不管是盘活存量空间，还是招引、签约重点项目，都能看见浒墅关的决心。

▋有野心：定位新区新中心

浒墅关也有着自己的野心，它更希望把自己定位为：新区新中心。

能这么说，源于浒墅关一个超大型城市TOD综合体正在落位。

整个项目包括总部办公、商务集群、国际酒店、商业街区、品牌公寓和科技住宅等6个业态。

值得一提的是，总部办公将引入中检、中软两大省重点项目；国际酒店将引入洲际酒店旗下品牌。

商务集群则主要打造高端产业集群，全定制式高级商务空间、地标写字楼。

商业街区，聚合国际都会商业风景，打造开放式、街区式、体验式商业区，承载商业文化、城市繁华的功能。

未来，这个TOD项目将成为浒墅关新的地标。而在各种配套都不缺的前提下，浒墅关也许真的能配得上“新区新中心”这个名号。

▋有空间：房价还是洼地

前面我们说到，浒墅关2015年房价还不过万，自2015、2016年之后，浒墅关房价慢慢走高，破万后一路涨至如今的2.4-2.7万/㎡的均价。

这个价格，对于苏州来说，仍然是洼地，毕竟同价格板块可不一定有浒墅关这样的配置。

所以浒墅关未来的价格空间，还很有想象力。

事实上，浒墅关也早已经有盘站上了3万/㎡，还记得璞玥风华入市均价约3.1万/㎡。

如今，璞玥风华二手房小区均价达到约3.4万/㎡，近90天3套成交。

浒墅关也开始出现越来越多的改善型楼盘，慢慢在打破“刚需大本营”的成见。

所以说，浒墅关的楼市并不是毫无潜力。整个板块未来的均价能否突破3万/㎡，或许真是时间问题。

·最后·

如此看下来，说浒墅关被低估并不是一句空话。

首先浒墅关的资源配置，商业、交通、教育甚至还有产业，放眼全苏州也算是拿得出手的水平。

更关键的是，在同样是2万出头的板块里，甚至在更高价格的核心板块、次核心板块，也不一定能有浒墅关相同的配套资源。

这才是浒墅关最大的核心竞争力。

而且浒墅关作为运河畔的历史重镇，我们发现它在苏州城市发展中，野心依旧，地位仍在。

所以浒墅关究竟有没有被低估，此刻倒也不必一定寻求一个答案，相信时间会说话。▋

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编辑：净净｜主编：Miao

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