武汉楼市：买房眼光要长远！

我是汉叔，拥有多年武汉房产研究和投资经验，长期持续关注武汉地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下武汉购房答疑内容，来自微信公众号“汉叔说房”的粉丝精选提问：

提问：汉叔，你好，我是武汉本地人，已婚，名下有一套房产，但是附近教育资源很一般，我就想要再购买一套优质学区房，让孩子上学，但是学区房溢价较高，水分较大，而且最近出台了新的学区房政策，不知道对我们购房者有什么影响，我们买房时需要注意什么以及要怎么选择呢？

汉叔：你好，学区房有两大特点，一是对口优质学校，二是学区房并不能够保证入学，因为学区划分相对比较稳定，但还是会有变化，武汉最近出台了最新的学区房政策，在购房前我们要有一定了解。首先我们要明白学位房不等于学区房，一套学位房只有一个学位，购买二手房要提前了解名额是否被占用。其次我们要在中心城区和重点高中分布的区域购买学区房，还要抓住合适时机，避开房价较高的三四月份，又要确保落户时间不晚于教育局规定的时间。武汉学区房可以分为不同等级，武汉小学是热度最高的学区，对口学区房挂牌价在3.5~4.3万元。水果湖一小、水果湖二小和育才小学房价较高，普遍在2.9-3万左右。武昌实验小学和光谷小学周边学区房价格在1.8~3.3万之间。育才二小和中华路小学对应学区多为老小区，房价在2-2.2万左右。崇仁路和神龙小学对口学区房价格较低，只需1-1.6万元。同等价位下，如果你认为这个学区发展较好，未来热度较高，建议购买投资回报率高的小户型，如果不确定这个学区的未来，只是为了满足自己的学区和自住需求，可以选择面积较大、受学区变动影响较小的次新学区房。

提问：汉叔，你好，请问小军山买房怎么样？

汉叔：你好，小军山的价格不算贵，7000-8000，目前这边产业比较明确，产业非常，发展新能源，人工智能等等高科技产业，并且区域内各种高校分校、医院和商业都在落地，但是这里发展是需要时间的去逐步的去实现，未来产业发展到什么程度存在不确定性。

提问：汉叔，你好，我老公有一套金地天悦的房子，我刚抢到了星河绘的房子，两个房子面积都较小，考虑置换一套面积较大的房子，但预算有限，只能卖1买1，想在金地本小区置换一套三房，请问这样的想法正确吗？9号线即将开通，这会是利好吗？还有就是我们在置换时要注意什么问题呢？请问可以解答一下吗？

汉叔：你好，金地天悦比较适合自住，9号线都是利好，但需要时间等待，这里升值空间有限，相同的价格，可以考虑热度较高、房价涨幅较大的关山大道，区内有一些性价比较高的楼盘可以选择。置换房子时我们一般会先浏览一些房源，然后开始卖房，在卖房的同时，仍会继续看房，当热度差不多、有意向接近成交时，就要果断签字收定，另外看房时不要只锁定一个楼盘的一个房型，容易有踏空的风险。楼市平稳缓涨期上下家违约等交易风险较小，可以放心置换。武汉买房建议，详见知识星球。

提问：汉叔，你好，名下有套地段比较好的老房子，担心随着房龄大，房子以后难出手，拆迁没有任何消息，不知道是否继续保留还是卖掉？

汉叔：你好，房子越老越不值钱，没有教育资源支撑，也就只能等拆迁了，而武汉的拆迁政策只有市场价差，老房子作为劣质资产，不处理，不优化，除了等拆迁就是出租，但是租金回报率比较低，另外未来接盘群体90，00后，特别是00后这些群体，从小没有住过这种老房子，他们买房子根本不会考虑这类老破小。

提问：汉叔，你好，在武汉投资买房，希望能够保值增值，有哪些建议呢？

汉叔：你好，自住和投资逻辑不同，自住买主城区，配套成熟，交通便利和教育成熟，但是配套成熟也就意味着升值空间不大了，只能跟着大行情走。投资要的是规划，看产业规划和落地情况，配套的兑现，规划需要落地时间。 东湖高新近些年涨幅比较大， 主要是因为光谷中心城区的高端企业入驻比较多， 虽然在三环外，但是一点都不影响周边房价的快速上涨。光谷中心城产业偏当下互联网热门且在红利期的行业，人群收入相对高一些，住宅用地又很少，且有很多购买力。