吃了“三次烧猪”，这里终于要卖楼了？

上周末，在网上冲浪找选题时，突然发现在番禺国际创新城冒出了一个新盘。

星河·盛世锦城

哦豁，这不是罗边旧改嘛！

自2018年星河成功中标算起，5年时间过去，终于准备入市了。

年初，番禺开旧改大会的稿子，就有粉丝在下面说“罗边旧改吃了三次烧猪，都没有动工。”

哈哈，看来“事不过三”这个成语还是对的，“吃完3次烧猪”，就开搞！

随着旧改政策确定，星河要在创新城挑战越秀了。

从7号线地铁板桥站出来，穿过几家公寓、创意园、工厂就看到了罗边旧改。

由于罗边旧改和南大干线施工，这段路虽然不远，但走着不太舒服。

余荫山房对面的旧改展示中心门口，“幸福罗边，携手共建”的宣传板依然健在，也算是见证了这几年罗边旧改的风风雨雨。

最大的变化，发生在项目工地。

复建住宅地块，已经有几层楼高的建筑破土而出，正常施工。

复建住宅地块

现场工友透露：“今年一直在加班加点赶进度，老板催很紧。”

根据打探到的消息，回迁房预计最快也要明年。

学校进度应该会比复建房快一点，目前已经搭出了雏形，也是看到工人最多的地块。

小学地块

最受关注的融资住宅地块，进度和复建房差不太多。

已经有几栋是正负零以上了，拿预售证基本没什么难度了。

融资住宅地块

不过，进度最快的是融资住宅旁边，这栋看起来高大上的建筑，是罗边旧改新房里，唯一装好外立面的。

这里是复建的集体物业，可能会先用作新的展示中心，具体消息要等官方宣布才能确定。

复建物业

融资地块的工作人员表示：“工地门口这几块信息板，都是4月份才贴上去的。”

当时，工地来了不少新工人，项目开始快速推进。

融资地块工地

工人口中的4月份，正是罗边旧改拿下土地合同，正式进入二级开发的时候，也就是可以盖房卖楼了。

今年，罗边村也入选了广州城市更新年度计划，一切步入正轨。

看来，星河是想把失去的两年，一次性追回来。

图源于网络

和很多旧改项目一样，随着前年广州拆建比政策调整，叠加砍树风波，便按下了暂停键。

期间，由于星河退出了南沙珠宝小镇的旧改，导致市场一度担心，星河也计划退出。

不过，这些都是假消息了。

星河工作人员表示：“这两年罗边的临迁补偿还是照常发放，公司很重视这个项目。”

而罗边迟迟没有落地推进，倒也不是因为星河不想动，而是广州旧改政策调整。

这也是为什么，有朋友开玩笑说罗边都吃3次烧猪了，都还没搞出来。

图源于南村生活圈

加上番禺的旧改政策一直比较稳健，各方面都抓的比较严。像和罗边同期的碧桂园-南浦旧改，虽然一直在路上，却也没跑出来。

蹉跎了两年的罗边，极有可能是近几年番禺首个商品房入市的旧改。

不过，项目还有少量住宅楼没有签约拆除。

在路上，我们遇到了留守村民，他表示：“搬出去又要花钱，小孩子回来读书又要花钱，肯定是想它直接建好，原地搬过去就好啦。”

要想搞定这些难题，也不容易。

留守户

最后，聊聊罗边商品房的入市前景。

听说，星河罗边5月底的时候在招销售，看来离开盘也不远了。

罗边旧村改造范围约46.3万平，规划建设总建筑面积约101.4万平。

其中，复建安置住宅约32.9万平，融资住宅约23.7万平。

在罗边村的规划中，融资区呈现了几个特点：

1、商品房融资组团都在罗边村的西北部，靠近南大干线、板桥路和板桥地铁站。

距离地铁站大概600米，步行大概10来分钟，交通最方便，相应噪音也最吵。

2、住宅建面约23.7万平，是一个小型的旧改社区。

预估2500-3000套商品房左右。

3、容积率2-3.45，普遍都在2字头；最高才18F，还有几栋7-9F的小洋房产品。

楼层不高、低密度，可能还有小洋房，这是创新城没有的产品。

当然，楼层不高，也意味着基本和北边的江景无缘了。

罗边的产业和教育可能会弱一点，主打的还是居住舒适度。

按照规划，罗边村配建两所幼儿园，一所小学，然后就没了...可能要指望下旁边的华工附小和星汇锦城的新学校了。

产业则以文创、文旅产业为主，南面的余荫山房是重要一环。

这一点其实和所处的创新城板块有点像，实际落地的产业不多，也没有什么商业氛围，只能去琶洲或者万博。

创新城的自驾通勤距离还是挺友好的，去几个主要的产业板块都在半小时以内。

不过，必须要吐槽的是番禺内部交通，南大干线还没全线开通，从罗边开过去万博的路坑坑洼洼，还有各种莫名的绕路、修路。

罗边还有个板桥地铁站在旁边，步行距离约600米。

现阶段7号线虽然只连接大学城和万博，但随着年内7号线2期开通，就可以打通老黄埔、科学城、琶洲了。

所以，也能吃万博板块利好外溢。

目前，创新城新盘，都是越秀在操盘，所以形成了很明显的梯队。

越秀星汇文玺，刚需，3.9万/平；

越秀大学星汇城，刚改，均价4.5万/平；

越秀大学和樾府，改善，均价5.2万/平；

至于尚未开盘的星汇锦城，可以大概把他当成星汇文玺清盘后的替代品，也是打小户型刚需的。

根据我们收到的风，罗边旧改首期产品为建面约94-126㎡的小高层。

这个户型段和星汇城的比较像，价格也应该不会出入太多。

不过，一般旧改项目的首期产品定价，都会比较友好。

罗边旧改入市，会卷起创新城吗？我觉得难。

一方面是，旧改体量不大，商品房套数比较少；同时，罗边还有一定产品错位，低密度、小高层。

如果，罗边能把价格跟旁边的星汇文玺和星汇锦城看齐，说不定能给当下掌握创新城定价权的越秀，一点小小的震撼。

创新城，也总算不是越秀的独角戏了。

对于创新城来说，自己是没啥料的，靠老大哥带着，吃吃琶洲、大学城、万博的外溢。

随着这几个板块价格越来越贵，创新城依靠合适的通勤时间+舒适的居住氛围，还是找到了不错的生存空间。