“大块头”难掩“小市场”，接下来的土拍会有转机？

小编蹲了6天的5月温州市区一二手房成交数据仍未更新，这一月不如一月的成交量啊，让人看得心凉。

不过，相比成交数据，市区的土拍倒是有点看头。

先是第四代住宅赚足眼球，再来现房销售试水，成功掩盖了市场行情，让大家的关注点都集中在土地上。

这不，又有两宗大块头土地挂牌了，具体情况，一起来看看。

温州市状蒲片区状元北单元B-17a地块

地块位于龙湾区状元街道横街村、状元桥村，北侧拥有一线江景视野、东侧为沈海高速、外滩尚品、西侧是京都外滩壹号。

地块区位图

出让面积约60963㎡（约91亩），起始价108400万元，起始楼面价约5080元/㎡。其中住宅部分起始价为89600万元，住宅起始楼面价约9332元/㎡；商服部分起始价为18800万元，商服起始楼面价约1602元/㎡。预计将于7月3日正式出让。

地块内至少设置一幢建筑高度≥150米超高层建筑 （建筑总高不低于180米） ，住宅高度≤80米且≥40米。容积率1.5-3.5，建筑密度≤40%，绿地率≥30%，总建筑面积≤213370㎡，其中兼容商业建筑面积8000-19000㎡，住宅建筑面积≤96016㎡。

地块外文化路 （瓯江路-石坦河段） 、横街路 （横街东路-石坦河段） 、横街东路 （瓯江路-横街路段） 约14500平方米，状元北单元B-05地块、B-18地块部分绿化带约7300平方米及河岸驳坎建设工程约445米 （具体用地面积、驳坎长度最终以勘测定界报告为准） 由地块受让人负责代建。

地块红线图

地块内须单独设置1幢建筑面积≥34500平方米≤35500平方米的商务办公楼，以层为最小分割单元办理不动产权证，专项用于安置。

地块享受未来社区容积率奖励政策，竞得人可自主选择是否全装修销售，本项目须纳入龙湾区政府商定商品房房源筹集范围。

根据状元北片区规划，本宗地块计划打造成“状元智谷”高端商务区的超高层综合体，协同东侧的外滩尚品超高层，构成温州“东外滩”超高层双子塔。

状元北片区规划示意图

目前，周边暂无在售新房，东侧外滩尚品开盘时，一线江景房源含装均价约2.5万/㎡，非江景房源含装约2万/㎡，预计今年交付。西侧京都外滩壹号贝壳二手房挂牌均价约2.3万/㎡。

不过，5月29日成交的龙湾滨江未来社区一期地块同样是一线江景房，且成交楼面价约6049元/㎡，未来两者将成为竞争对手。

温州市核心片区黄屿单元 C-11地块

地块位于三垟街道黄屿村，东北两侧环河、南面是万科金域传奇、德香园、三垟湿地。

地块区位图

出让面积约81402㎡（约122亩），起始价22亿，起始楼面价约10010元/㎡，预计将于7月3日正式出让。

容积率2.7，建筑密度≤30%，绿地率≥30%，建筑高度≤80米 （且住宅＞24米） ，总建筑面积约219785.4㎡，其中各兼容功能的面积控制要求：B11、B13、B2、B3≥12000平方米 （包含未来创客厅1处建筑面积≥500平方米、养育托管点1处建筑面积≥500平方米） 。

设置一处12班幼儿园，用地面积≥6010平方米，建筑面积≥4906平方米； 代建北侧的黄屿 C-13 地块约 5354 ㎡公园绿地和地块东侧的黄屿 C-14 地块约 12080 ㎡公园绿地。

地块为未来社区试点培育项目，享受未来社区容积率奖励政策，竞得人可自主选择是否全装修销售。

地块现状图

地块周边住宅小区众多，且南侧临近三垟湿地，居住氛围不错。不过，地块的建筑品质或许和这个价格不匹配，外立面造价仅135元/㎡，大概率是真石漆为主。

地块造价标准

相较今年出让土地对外立面造价的高标准，本宗地块的外立面造价也就安置房的水准。

板块内新房天著园已基本售罄，但2公里范围内的蒲州板块还有不少库存，如在售的未来旭辉城、祥生九玥府、未来之城、凯迪中心等，待售的有凯迪地块 （成交楼面价约7493元/㎡） 、高新区HX-22-B04地块 （成交楼面价约5034元/㎡） 。就楼面价来说，本宗地块的地价并不占优势。

虽然，最近一周连续挂牌3宗大块头地块，但从整体供应量来看，已经是很“克制”了。截止目前，累计8宗地块挂牌/出让。

从成交情况来看，基本底价成交且国资兜底，仅个别市区核心优质地块有多轮竞价，但还是地方城投+央企的组合拿地。可见，市区土地市场还是阵阵寒意。

再者，国资兜底拿地虽然避免了流拍，但拿地后能开盘的项目屈指可数，大多数项目拿地超过半年、甚至一年都还未有动静。

当前市场上在售项目，大多是前几年高价拿地的项目，随着近两年土地价格大幅下降，若是续销项目不尽快清库存，未来的价格竞争将更激烈。

当然，就眼下的楼市行情，土地供应加快对楼市来说也并非好事，一边是走不动的库存，一边是不断新增的降价土地。在面对有限的客群数量，去库存也将越来越难。