藏在上海的德国小镇，房价为何十年不涨？

在上海买房，十年间几乎不涨价，简直是一件稀罕事。

寸土寸金的上海滩，东西方文化的交汇处，同时也是一座由金钱塑造的巴别塔，容不下半点停留。

就是在这里，却存在着一座小镇，安逸祥和又与世无争——尽管这与曾经的设计理念背道而驰。

安亭镇，一个被争议了二十年的地方，一个被当地视为“失败品”的地方，一个融合了东西方建筑美学的地方，从建城到冷落，它究竟经历了什么？

01.

二十年前，中国入世经济开始腾飞。当时的上海远没有今天这般宏伟，但随着天文数字的资金涌入，给上海增添起巨大的经济信心——要不计成本，打造九座“未来之城”。

于是当地政府在世界范围内开展投标。其中阿尔伯特·施佩尔关于上海市嘉定区安亭镇的设计方案幸运胜出。

这个阿尔伯特何许人也？其父亲老阿尔伯特是希特勒的首席建筑师，曾一手操刀柏林城的现代规划，事业传到小阿尔伯特手里，已经成了全球赫赫有名的建筑设计公司。

说回设计本身。在阿尔伯特的规划里，上海安亭镇简直拥有一切符合“德式未来之城”基础的小镇。

建国之后，安亭镇被规划为汽车城，1984年大众来安亭镇设立合资企业生产汽车，不多久上汽集团搬迁至此，安亭成为名副其实的“汽车城”。

众所周知，德国是以汽车工业闻名，让一位德国设计师用德国风情规划一座汽车小镇，实在是过于顺理成章。说干就干，一场声势浩大的造城运动就此拉开序幕。

02.

根据阿尔伯特的规划，他将摒弃过去盒状社区的传统理念，引入德式开放社区概念。简单来说，就是没有围墙的社区。

所有的小区都直面街道，居民公共生活区与城市融为一体。

每一栋楼房上层做民房，下层做商铺，处处充满烟火气。这在今天中国的许多城市或许很常见，但放二十年前“开放式社区”可是新鲜的概念。

不光有德式风情，中国元素少不了。阿尔伯特参考北京四合院的布局，将住宅小区设计成“回”字型模样。

严格限制楼高的同时让道路从中穿过，贯穿东方美学与西方设计理念。

在被问及设计缘由时，阿尔伯特接受说：“我们设想以400米见方为主要街道网格。如此形成的街区不通汽车，只留步行与骑车的人使用，由店铺街将人引入街区内部，中心由一个街心公园构成。

然而作为德国设计师的作品，细节绝对是人们关注的重点。

新城没有任何裸露在外的电线，更没有一台暴露在外的空调外机，这有赖于二十年前阿尔伯特团队完善的“公共管道”设计——一切线路自地下公共管道铺设，伴随城镇的扩张蔓延至各个角落；颇有当年“德国青岛下水道”的味道，只不过这回是真的。

这里不会堵车，更没有停车难题，因为道路交通完全按照步行道+骑行道+骑车道的设计；

而大多数小区停车位比例都超过1:1.5，即每100户居民拥有150个停车位，完全不用担心找不到车位。

最值得一提的是，小镇二十年前就实现了按流量计费的全城集中供暖。哪怕到了今天，大多数南方人冬天取暖依旧基本靠抖，安亭镇完善的基础设施着实令人羡慕。

如此超前且人性化的设计，理当吸引很多人来居住。但小镇完工后，现实却给了上海规划人员一个狠狠的巴掌。

2014年德国《法兰克福汇报》在一篇文章中这样报道小镇：尽管安亭镇已经建造好可供25000人居住的公寓，可实际居住人数只有7000。非常担心刚刚建好的德式风情小镇变成“鬼城”。

楼市数据也显示，在中国楼市蹭蹭蹭上涨的近10年，这里的房价几乎没有太大变化。2015年，安亭平均房价1.7万，2022年，安亭平均房价2万，和徐汇区动辄10万的数据简直是天壤之别。

真是奇怪了，好好的德国风情小镇为啥没人来住呢？

03.

最主要还是经济原因。

首先，安亭镇离上海市中心实在太远了。从安亭坐11号线到徐家汇，再快也要1个半小时，已经远远超出了普通人通勤能忍受的时间极限（40分钟至1小时）。

这意味着安亭不太可能吸引太多工作地点在市中心的打工人。

所以选择在安亭定居的人，要么是就近工作的人群，要么是不需要考虑工作地点的人群（如私企老板、如互联网从业者）。

上观新闻的一篇报道显示，小镇吸纳最多的人口来自隔壁上汽的员工，其中不乏行业高管和顶级科研人员。其次是小镇基础设施的服务业人口和外国人。

然而，光靠一家企业和相关配套，无论如何都撑不起能容纳数十万人口的安亭。所以安亭在当地人口中有了一个新绰号：“睡城”——空荡荡的街道如同一座睡不醒的城市，一到晚上更是格外安静。

其次，安亭镇并非传统意义上的德式小镇。过于宽敞的街道设计、过于现代的建筑风格，使居住其中的人很难体会到历史与文化的气息。

说的再直白点，这里光有德国小镇的“形”，缺乏德国小镇的“神”，又加上一些中式元素，风格属实有些拧巴。

数据显示，截至2022年安亭共有常住居民2万余人，远低于建城时的预期。

某种程度上，安亭镇的没落也是中国快速城市化的一个缩影，在持续了二十年的高速发展后，又有多少曾经“雄心勃勃”的新城，被市场和时代冷落？

作者：金陵风语