不会日语，不住日本，如何管理好购置的日本房产？

自今年以来，日元汇率持续贬值，投资者借此搭乘这趟“汇率折扣”，来了一波狂飙抢购日本房产。

有不少朋友有疑问，如果投资者在日本购置房产，不住在日本，也不会日语，那该如何管理在日本的房产呢？

答案很简单，对于外国人而言，将房产交给日本当地的托管公司就是最好的选择。在日本有超过8成的出租房屋都是交由托管公司管理。

那么，托管公司是专门做外国投资者生意的吗？它有哪些功能呢？会不会卷了房东的租金跑路？托管公司如何收费，有统一的标准吗？……我一起来看看吧！

01

托管公司是专为外国投资者准备的公司？

在国内，一提起房屋托管，大家就会想到一些房产机构的爆雷事件，对“托管”房屋抱有颇多质疑。但日本房产的托管行业拥有一套规整的运作流程，并且受到日本政府相关部门的监管，因此可以放心。

据了解，日本的房东中有超过八成的人们都选择将自己的房产交由托管机构打理，而且日本房产托管公司并不是专门为人不在岛国的外国投资者准备的。

根据2019年日本国土交通省的调查，仅有18.5%的房东完全不委托托管公司，由自己来负责招租和日常管理。有81.5%的房东，会委托托管公司对房屋进行部分或全部日常管理。

房东通过支付一定额度的服务费，来获得房产的良好管理，以获取持续的收益。那么，托管公司具体都为房东做了哪些事呢？

02

托管公司有哪些功能？

日本房产托管公司的业务主要分为两大块：中介业务和管理业务。

中介业务

租客招募：在出现空室时及时为房东招租，发布广告，委托房产中介公司等。（很多时候托管公司和中介公司是同一个）

内见案内：带意向租客看房，现场进行解说。

契约缔结：代房东缔结租约、根据房东要求对租客进行审查，如是否有加入保证会社？是否有担保人等。

管理业务：

契约管理：中途退租、到期更新等，确保租约符合委托人利益。

对接租客：租客违反契约时要及时发现并制止，甚至提出索赔。代委托人处理和租客之间的纠纷。

物件管理：平时负责代缴固都税、管理费、修缮基金等支出，代收房租等收入。如果租客拖欠房租，托管公司要负责催讨。如物件内部有东西损坏或需要添置，要及时和委托人沟通并处理。租客退租时保证委托人权利，确保室内硬装和设备等没有损坏，已按约定恢复原样。

公共部分管理：当管理组合（类似业委会）做出提案时，比如换物业公司、对公共部分进行修补等等，为委托人提供咨询，并做出“收益最大化”的决策。

从以上可以看出，托管公司最大的作用是作为房东和租客之间沟通的桥梁。当租客要退租或续租，有不满或违约时，作为第三方能妥善地代委托人处理掉很多麻烦。房东不会为了一点点小事就要亲历亲为。

03

托管公司是如何收取租金的？

在日本，租客是每月一付，先由托管公司代收，在扣除了公寓的管理费、修缮基金等日常费用后，便可打款到房东账户，汇款周期一般是3个月或半年，具体周期房东可以跟托管公司沟通。

日本房东和中国房东有个非常大的不同。在日本，极少有房东直接向租客收取租金的，原因有三个：

第一，日本的公寓管理费和修缮基金一月一缴。收了租金后，房东还要另外转账支付这两项支出，想想都是件麻烦的事。

第二，日本的支付系统不如国内那么发达，不像我们支付宝、微信，转账分分钟的事，还没有手续费。日本一般是银行转账，如果跨行，会收取一笔不小的手续费。

第三，做税需求，便于托管公司缴纳税费以及节税等。

所以，由管理公司负责收租和代缴各项支出，并每月出具明细清单。收来的租金余额会暂存在托管公司的账户上。房东可约定3个月、半年或一年提账一次。

至于为什么不是每个月都打租金给房东？主要是因为“海外送金”的成本很高，各家银行的手续费一般在几百日元到几千日元不等。集中打款可以摊薄这一部分成本。

04

租金放在托管公司安全吗？

2011年，日本国土交通省出台了“租赁住宅管理业者登录制度”，从官方层面对不动产托管业务进行了行业约束，租金安全也有所保障，因此，很多房东可以放心地将房产交由托管公司代理管理。

至于托管公司会不会卷了我的租金跑路？要知道，可不是谁都能做托管业务的。

托管公司必须是正规不动产公司，在国土交通省有备案，并持有托管的营业许可，加入保证协会！

从2011年，国土交通省创立租赁住宅管理业登记制度以来，还从来没哪一家管理公司卷着客户租金跑路的，或者是破产清算了，但没有结清房东租金的。

大家可以认准这个证：上面有登陆番号，有效期，公司名字，公司法人，公司地址等信息。登录番号可以在国土交通省的官网上直接查询：国土交通省 | マンション管理業者 検索

05

托管公司如何收费？

日常管理的委托费用只有在有租客的情况下才会产生。一般为房租的5%。

如果房子为“空室”，那么租赁管理公司也就没有收入。所以，找托管公司可以大大降低空室内的风险，大家也算是同舟共济。

不过，招租成功后会，根据情况收取一定的费用作为报酬，通常是1-3个月的租金。另外其他的物业费用是根据公寓的实际情况来决定的。

06

如何寻找一家靠谱专业的管理公司？

对于普通投资者来说，如何去挑选一家靠谱专业的房产管理公司呢？

（1）选择购房时的不动产公司。如果你在购房时，所委托的房地产公司也有房产委托管理业务的话，那是再好不过啦！因为在购房期间，彼此有过接触，首先可省去大量繁琐的信息交换手续，其次对于公司的综合实力有个较深层次的了解，所以可以更安心地将房产交由他们打理。

（2）可选择业务覆盖面全面的日本房产管理公司，最好有懂中文专职担当的公司。这样比较容易沟通，遇到问题也可以及时地处理。

另外，相对于上述的管理业务，是否能够替房东全面处理税务问题也是选择的一个重要参考点。对于非居住在日本的海外投资客来说，如果管理公司能够成为纳税管理人，那更能免去房东在纳税报税方面的烦恼。

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