北京买房：理清思路，购房建议845

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

A德胜五路通现在能卖800多；B安慧里南北通透810；C团结湖北向85年的350；D通州九棵树140平南北次新650；本来计划孩子24年上学就卖掉ABC直接一步到位换冠城园的，现在意外有了二胎。本来想BCD换冠城，家里有人不同意，觉得代价太大，舍不得卖掉D。一直期盼通州解封大涨，我很不认同，先不论现在正是需要钱的时候，就算猴年马月通州解封了，补涨也不一定能超过冠城园多少。但也没有办法，左右不了老人的想法。

为了孩子上学，只能周边租住，保留A到2030年老二上学后，然后打算ABC按现在价格1800-2000左右置换冠城园。看过您写冠城园的文章和评价感觉不是很看好，但是从近几年涨幅来看，感觉这几年依然非常强势，等七年再置换不知道还跟不跟的上它的涨幅。看了周边很多置换标的，都不理想，感觉只能筛出冠城，有一定稀缺性，想听听您的看法。

A：

1、通州解封大涨，也有可能吧，但逻辑上不太说的通。一是政府搬过去是为了办公和发展产业，鼓励炒房不合适。二是正因为单独限制通州才显的稀缺呢，一旦解除也就没什么特殊的了。三是通州台湖马驹桥早就取消限购了，也没怎样，那如果再大规模放开，这么多房源上市，能大涨吗？所以这都不太好解释，看自己的判断吧。

2、我也没什么不看好的，只是塔楼板塔形式的这些年不太受追捧，所以现在单价没比周边普宅高太多，随着房龄增长比以前的价差缩小了。应该也谈不上非常强势吧？前些天我看过走势，跟板块大盘差不多，不落后。三年来的升值在20%左右，像五环外清河的30%以上的都有，莱圳家园什么的。朝阳的小区也净是在20%以上的，所以不是太特殊，

3、不过七年后的事儿呢，这会儿考虑也意义不大吧？我觉得到时候除非是学区质量明显提升，否则未必能强出北京平均值。或者让中介给算算租售比吧，最好别超出1000，否则就属于溢价偏高了，更不好说持续强势了。

仅供参考。

二

Q:

现在在太平桥东里有一套80平米小三居（无贷款），自住不想卖，想在西城买一套占坑房，不自住，出租，为孩子能在西城上学。

问题：

1、孩子是27年上学，考虑入学人数减少，想在政策稍微清晰一些，学区房溢价稍微低一点后，大概26年入手西城的房子，这种想法是否可行？

2、夫妻都是京户，现住房是以爱人名义买的，手里资金有限（180），在北京没有过贷款，在天津有贷款记录（到时已还清），是否能够得上月坛或者广安门外占坑房？

3、有zb，如果到时候入学人数减少很多，多校划片不再延续，是不是只能就近入学，zb就不管用了，只能去占坑房附近质量一般或较差的学校了？

4、您的线下沙龙近期还有举办计划吗？

A：

1、如果是卖房后增加的预算不多就可行，也就是平级置换肯定不吃亏。在我看来学区房溢价率降低或许从今年就开始了，因为明后年入学的多数都提前准备完了，再晚入学的一是数量少，二是没必要着急去抢房。这可以参考中关村，北京第一个公立校的学区房，也是最有代表性的，有些小区的价格走势已经趋缓了。

如果增加的预算多就提前准备吧，这种时期房子大概率比现金保值。因为溢价率降低不是直接降价，而是相对涨的慢点儿而已。

2、月坛的占坑儿房500起，广外的400左右。180万能买广外的，有荣丰这种贷款方便的小公寓。月坛够呛，占坑儿的大多房龄老，就算是公房也未必好贷款。

3、政保肯定永远会有，在没有学区房的年代就是共建生，现在只不过是换了个形式而已。以后也必定存在，因为好资源什么时候都稀缺。而且政保更大的优势是中学，比小学重要多了。

4、线下沙龙没准儿，看精力吧。

仅供参考。

三

Q:

想问下海淀区田村的碧森里小区怎么样？孩子在海淀区北三环上班，首付500-650万元，想买个二房结婚用。因目前收入不高，想少贷些款，总价800万左右吧。该小区容积率2.1，小区保值和宜居性如何？或有其他小区推荐？感谢。时间上今年买和明年买有区别吗？计划明年10月结婚。

A：

1、保值正常，不落后北京大盘。学区溢价也不算高，低于海淀平均值。是否宜居就看自己的感受了，这没有标准。容积率2.1正常，一般都是1.5上下，超过2.5才算偏高呢。我觉得小区还挺好的，选择离铁道远点儿的就行。

2、今年和明年，明年有可能更贵点儿呗。这两年都是入学高峰期，再叠加上救市政策，今年至少秋冬之前没什么下跌的可能。这看自己的判断吧，我只能说之前的几次都是这种情况。

仅供参考。

四

Q:

我们老大现在二年级，在外地就读，爸爸户口在丰台，我们打算买学区房把孩子的户口转回去，并且上学。问题一，西城和海淀选哪个有点困惑。西城我想考虑德胜或者月坛学区 海淀想考虑上地学区。我们这个时间点去哪都是多校，那么选哪个学区能让哥哥上个好初中呢？

问题二，弟弟在2027年上小学，哪个学区大概率能上对口小学呢？

问题三，上地佳园已经14万起了，我们应该是够不着，周边的上地东里，上地西里，上地南路8号院，您觉得选哪个呢？

A：

1、转学能上对口小学的，那基本都是普校了，牛校估计都没学位。德胜前两年就不接收转学生，所以买了也够呛，大概率是出区的。月坛一般是派到复外一小或华嘉，这可以买对应的学区房，但既然是调剂校就不算多强了。

海淀是自己去找学校咨询，看有没有学位，还得看学校是否愿意接收。如果孩子天分高成绩好的话就概率高，否则也都是派位了。

好初中的话海淀还是先注重点招吧，因为按教委的说法就是“海淀在中学阶段没有学区房”。上地的派位最好，但派位进牛中的意义不太大，和点招的不是同等待遇。西城也是先拼八少八素，然后就是看运气了，因为转学生不许直升，只能参与小升初大抽奖。

2、2027年，估计哪个学区都概率比较大，2026年就是确定性的入学低谷了，孩子数量比今年少了小一半，那就没必要过分派位了。这三个学区都可以，牛娃虎妈更适合海淀，点招多，普娃佛母在西城更合适，派位更公平。

3、选哪个看预算吧，同学区内同等价位房子的溢价率是一致的。常规建议是尽量买总价高的，这样溢价率相对低，居住的性价比也就高了。高峰期之后房子的宜居性会更受重视，好东西什么时候都稀缺。

仅供参考。

五

Q:

京户，住在昌平，孩子26年上小学，总预算400w左右。想买东西城的占坑房，比如西城的荣丰2008、东城的兴隆都市馨园，或者天永学区的部分小区。买房还完房贷后，每月剩余1.4w左右，还要换租、攒一攒鸡娃的钱。对孩子的期望是以后最好能考上“211”，考不上的话尽量能考上一本的大学。想向您请教的问题是：

1、以我们400w购房预算、每月剩余1.4w的资金情况，荣丰2008、兴隆都市馨园、天永学区的部分小区，如果以上学为目的，您更推荐哪个？能讲下原因么？感谢。

2、我个人不想鸡娃，所以不太考虑海淀，一是孩子累、二是担心钱不够。但还是想咨询下如果买海淀、以上一本为目的的话，依您的经验来看，我们买海淀的房子后，资金够鸡娃的么？如果够的话，海淀您有推荐的学区么？

A：

1、如果单以学校来说那就选都市馨园呗，东崇前如果论排名是略超广外的。这也没什么原因，买了荣丰就是北小天宁寺，中等学校。实验一广外和北小广外都悬，政保就多。都市馨园的前门小学也是中等，但小升初比广外的强一些了，所以才排名在前。

如果是天分高或期望值很高，比如要八中八素或中考金刚高考985的，那当然是西城了。可既然是211和一本，那同等价格就在东崇前呗。

2、谁都不想鸡娃的，但不都是没办法吗，这到了高年级看情况吧，做好准备就行。这没有资金的标准，都是量力而为。北京不光是海淀鸡娃，只要不是天牛娃，那只要想考好大学就在哪个区都一样，东城和朝石丰妈妈们的战斗力也不弱。

以中学为例吧，现在一对一多数都1000左右，每周一次课，一门就是4000起，看自己补几门了。另外看小升初是否搏点招，如果搏的话奥数和英语是必须的，再加机器人，一年五六万正常。考试费用现在我也不知道多少钱，以前便宜，现在可能一次几千块钱吧。没必要都参加，估计3万块钱够了，不算冲刺班的话多不到哪儿去。所以如果小学搏点招，中学补课，一年10万算普通，20万不特殊，都是看自家情况量力而为。

海淀400万的学区，如果不贷款的话看看万寿路和羊坊店等学区，学区不错老房多，相对选择多一些。

仅供参考。

六

Q:

我今年考虑换房，主要是孩子上学吗，预计2025年升小学，换房总预算不超过1000w，把老的卖掉，加上一些存款，大概能凑600-700左右首付。非京籍，有工作居住证，我爱人在海淀玉渊潭公园旁边上班。

如果是兼顾居住和上学，东城的安交还是和平里哪个更有性价比一些？有没有推荐的小区（重点看公房）？再加问一下章哥，如果是以上情况，您会推荐海淀或朝阳吗？

A：

1、别直接就说小区了，还是先说行政区吧，然后是学区。这不是外人推荐的事儿，而是得看自己家适合哪里。这就跟找工作似的，体制内、央国企和民营大厂都各有优劣，只看自己适合哪种，没有统一标准。

2、不过既然是非京籍，2025年能完成落户吗？如果能的话就考虑海淀东城，不能的话谨慎。2025年未必学位有多宽松，买了之后被调剂的可能性仍然不小。非京的常规建议是朝阳区，到目前为止还是“房本主义”，有房的非京籍排在京籍无房户前面，学位也没有东西海紧张，进入对口校的可能性较大。

3、另外单从房子来说，在同档次学校的情况下，东城的溢价最高，海淀的中等，朝阳的偏低。这是因为东城的资源更均衡，适应的孩子更多。海淀和朝阳的都更适合牛娃，但海淀的顶级资源和选择都比朝阳多。

4、现在东西海的学区房都谈不上性价比，全是一分钱一分货，早就让家长们真金白银的把价值确定了。和平里与安交都算均衡学区，只要不出区就都挺好。所以如果确定这俩学区就看具体房源吧，哪个觉得居住体验好就买哪个，都是好学区。不过非京不占优，只能看运气了。

5、我觉得还是再考虑一下吧，这一看就是刚有学区房想法的，一步一步来别着急，真买了不合适的还就不太合适了。

仅供参考。

七

Q:

请给个准话，团结湖的老破小能不能入手？跑赢和跑输大盘的概率哪个更大？我现在看的是下面这几套，都是450-550之间的，看哪套的投资性更高了。

A：

1、准话儿就是当然可以入手了，只要是能正常交易的就可以买。

2、跑输和跑赢，干嘛非得不是输就是赢啊，跟随大盘得到个平均值不香吗？打个比方吧，这就相当于想找个后老伴儿，老头儿已经退休了，请问他的收入跑赢和跑输北京收入增幅的概率哪个大？

哪个都没有呗，退休了就是拿退休金，基本都是跟随经济发展而上涨，没什么特殊的利好利空。既不可能靠退休金发财，但也肯定饿不着。我觉得这就挺好的了，犯不上再让老头儿去创业或送外卖，自身条件和体力未必做的到。

3、北京市区成熟板块的老小区，其实从投资角度来说都差不多，基本就是跟随大盘，因为这本身就是大盘的主要部分。除非是学区调整，否则走不出独立行情。房产的价值由地段体现，老小区在这点上更明显。本身房子的价值已经很低，价格中体现的大多数都是地段价值。只要地段儿内的各种配套不降低价值，老小区就不会受损失。

4、具体的房源我就不看了，不到现场的话看这没什么用。选择楼座、楼层和户型朝向没硬伤的就行。房子是用来住的，同等情况下条件好的未必更保值，但出手时的流动性也能占优。

仅供参考。

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