产品力测评 | 克而瑞2023上半年 · 好盘巡礼 圆满落幕

5月31日，克而瑞2023上半年产品力好盘巡礼正式启程，携手湖南省房地产业协会、德奥地产、润和城、中海地产等多位协会及企业专家，共同走进优秀项目，通过实地考察、沙龙探讨，为行业有价值、可借鉴的企业、产品及产品理念发声，期待与行业共同成长。

德奥上河城章考察团合照

润和滨江湾考察团合照

中海阅湘薹考察团合照

本次巡礼为期一天，通过市场数据、购房群体反馈以及产品力指标分析，我们分别选取德奥上河城章、润和滨江湾、中海阅湘台三个项目进行考察，并召开了闭门沙龙，以产品打造思路和产品力升级为主题进行研讨交流。

第一站：优秀品质作品—德奥上河城章

开发企业：德奥地产

产品类型：高层、大平层

建筑风格：现代简约

所处板块：高铁新城

参观路线：沙盘讲解—实景示范区—地下车库—架空层—实体样板间

德奥上河城章自2022年12月首开以来一直保持着较好的流速，月均去化150多套。2023年1-5月，项目成交套数占据雨花区销量一梯队。作为在高铁新城这样高竞争型板块中的一员，保持如此高的去化，确实与项目的产品定位，产品细节的打造，客户研判离不开。

德奥上河城章项目巡礼实况

社区园林实景图

一楼入户大堂实景图

车库实景图、电梯实景图

架空层实景图

沙龙会上，针对德奥的市场红盘效应，专家团队从产品定位、刚需与改善客群的不同需求、以及项目竞争优势等方面进行探讨。

德奥地产营销总监—欧银表示，高铁新城板块的人群购买力强大，无论是过去的运达项目还是中央洋房项目，改善需求一直都是很高的。德奥上河城章在定位之初，设计打造115㎡、143㎡，以及195㎡户型，既能够满足刚需刚改人群，还能够很好的弥补片区地缘性高端客群的改善需求。

同时，本次全装修设计上，全部采用国内国际一线品牌，同时打造实体样板间及实景示范区，定期开展工地开放日，组织业主参观施工细节，倾听业主意见，及时记录并整改到位，良好的服务态度也是促进项目良好去化的一大要素。

另一方面，除了内部的迭代升级，外部区位优势也是一大利器。地块在立项之处，企业有两种选择，一种是配建学校，一种是交配套费。德奥上河城章坚决的选择自行配建，即使成本支出扩大。事实证明，枫树山悦东方小学+雨花湘一外国语中学的配套双学位，家长实现目送是上学，成为了项目穿越周期的利器。

第二站：优秀高端作品—润和滨江湾

开发企业：润和城

产品类型：商业大平层

建筑风格：现代

所处板块：滨江新城

参观路线：国际化豪宅讲解—艺术奢装车库—艺术车库大堂—大师样板间—新东方国际园林

润和滨江湾可以说是一个没有自我设限的项目，以“国际化视野和全球化高端住区趋势”角度出发，项目无论从配套、园林还是产品，都给人耳目一新的感觉。项目自入市以来聚集着越来越多来自全国乃至世界的赞叹和目光，已接待来自社会各界学习与观摩的考察团超300批。

市场方面，润和滨江湾占有长沙千万级商业大平层2/3的市场份额，在过往我们发布过的公寓排行榜，润和滨江湾多次位居金额榜第一，在近期发布的2023年1-4月份商业大平层排行来看，润和滨江湾再次拔得头筹。如此好的业绩，也是市场对于优秀产品的认可。

润和滨江湾项目巡礼实况

新东方国际园林实景图

艺术奢装车库实景图

艺术奢装车库大堂实景图

艺术车库储藏室实景图

润和滨江湾作为高端代表之作，沙龙会上，专家团队从项目高端定位、艺术奢装车库的独特性以及新东方国际园林等多方面，就产品打造与成本管控之间的平衡，以及未来针对高端客群的专属服务提出共同探讨。

润和城集团副总裁—刘超表示，润和滨江湾是润和城从品质化向精品化路线递进的重要一环。项目不单单是定位高端，而是从规划、设计、产品、服务等多维度对标国际一线，为湖湘乃至为全国带来国际化的居住体验。

另一方面，润和滨江湾以“国际化高端住区”理念进行产品匠造，润和滨江湾入市较好契合市场的需求演变，满足城市塔尖人群对美好生活的向往。

在产品打造上，以“湾极造物”为理念，对于产品打造不设上限，真金白眼投入到公区、园林、车库等项目本身的打造上，只为把产品做好。如公区采用进口木饰面+大理石，定期维护；参考五星级酒店总统套房设计的优点，充分展现一线江景的独特资源占有属性，让江景价值更大化的呈现；全装修成本约1万元/㎡，超越了市面上传统的全装修产品配置，均采用国际一线大品牌，给予业主高品质的优雅生活。并设置管家柜，专属管家可以把干洗衣物、文件、快递等物品一对一送上门，而避免直接接触。

通过走访学习全国优秀案例，我们认为要把国际化的居住产品引入湖湘。首先是外立面公建化，全玻璃幕墙设计；其次在室内空间上执行“套房酒店化”，我们学习高端酒店的套房理念，打造多套房设计；再次在产品层面予以“人均百平化”，以未来居住属性为前瞻。人均100㎡的尺度是高端客群的需求点，所以润和滨江湾打造建面约400㎡的4房产品。当前市场层面普遍是3.5-3.8米，而润和滨江湾层高3.5-4.5米，空间感和通透性直线提升。

园林设计上，“为世界再造一座园”是润和滨江湾打造全球高端住区的基石之一。所以在园林从设计前端洞察世界高端住宅之寄，汲取“中国园林的精髓”，匠造具有中国韵意的东方国际园林。耗资近1亿打造的新东方国际园林孕育而生，整个园林全冠移植五针松、罗汉松、黑松等稀有树种，其中树王身价接近千万，养护成本高昂；园林的正中央位置为约700㎡的私家锦鲤池，投放约200尾日本进口血统的锦鲤，不仅为业主带来美好的寓意，同事时也为业主提供赏心悦目的居家体验。

润和滨江湾，不只是一座建筑，更是代表了一座城市的人居高度。对于润和滨江湾，润和城董事长肖玉军先生说过：“我们做的，不是昨天的产品，不是今天的产品，而是面向明天的国际化作品”，打造一件湖南对标国际的作品，留下一座面向明天的世界级滨江艺术奢居，这是整个润和滨江湾国际化打造的初心所在。

第三站：优秀高端作品—中海阅湘台

开发企业：中海地产

产品类型：大平层

建筑风格：现代

所处板块：天心中心板块
参观路线：沙盘讲解—功能区（泳池、健身法规、瑜伽室、会客厅等）—展示样板间

中海阅湘台是今年南湖新城比较亮眼的大平层项目，截止到5月，项目为整个天心区大平层销售冠军，在板块配套优势的赋能之下，项目作为沿江高端改善项目，在景观的融合与打造、户型设计上也花了很多的心思。

中海阅湘台项目巡礼实况

社区园林实景图

全明恒温泳池实景图

健身房、瑜伽室实景图

会客厅实景图

中海阅湘台直面同地段绿城，佰昌，建发项目的竞争，如何利用自身优势，抓住改善客群痛点，与竞品形成差异化进行讨论。

中海阅湘台项目负责人—印后杰表示，长沙是近几年中海集团战略布局的城市之一，中海阅湘台是中海藏峰系江岸首作，打造一线亲江、前排无遮挡、超600米观江面的地标新作。

不同于过往项目建筑与江面90°垂直，中海阅湘台根据地理条件，以人字形规划，根据湘江北去的流向，每栋建筑有一定的角度倾斜，最大化打造观江和观景面。另一方面，中海阅湘台定制化立面，沿江面通过铝板+大面玻璃设计，让景观视野更大化，更美观、耐久性更强。

此外，对标市场大平层项目来说，中海阅湘台的来访和转化一直保持不错的成绩。今年2、3月份月均来访高达七八百组，4、5月份市场行情有所下滑但转化率一直保持在12-15%。其中，北上广深杭湘籍客群占据30%，以创业精英及公司高管为主，看重稀缺江景资源作为资产保值核心，同时，中海的品牌保障、项目地段优势、产品实力和服务质量对他们来说，都是可以放心的。

中海深耕长沙13载，打造14个标杆项目，未来，中海地产将继续开疆拓土，带来更多更丰富的产品。

研讨与寄语

在项目考察期间，湖南省房地产业协会秘书长冯智敏为“克而瑞2023上半年 · 好盘巡礼”总结陈词。

冯秘书长表示，克而瑞产品力活动对行业的推动作用很大，湖南省房地产业协会也一直支持、参与且积极推动产品力工作的进行。

开年以来稳经济大盘系列政策加快落地显效，行业深度调整形势持续向好，湖南经济和行业发展企稳回升，稳定修复，积极因素不断增多。

近几年国家不断提出要支持刚性和改善性住房需求，因此虽有市场和行业的不安定，依然能看到行业中的每一份子都在磨砺技术，砥砺发展，在产品力方面做探索突破。

这一次，我们深度参与巡礼活动，一对一进行沟通，看到了项目和企业诸多亮点，也洞悉了一些困难点，我们也会积极向上反馈，希望能够推动产品力建设迭代升级，推动湖南房地产市场健康稳定。

总结

活动最后，克而瑞湖南区域总经理陆劲就当前市场发展和产品力演变，以及通过对项目实地巡礼的所观所感进行总结发言。

陆劲表示，过去几年多，地产行业发生了巨大的变化，长沙乃至湖南市场的难度，大家有目共睹，房企对产品的重视度，大家也有目共睹。但行业对居住产品的思考更加确定，回归到一个本质的命题：房子是用来住的。且随着市场的越加成熟，“优居”成了对居住的更高期待。

另一方面，不可否认的是，优秀的产品和企业即便在逆周期中，也能够实现热销和口碑的双赢。这里面既有德奥地产作为本土新兴房企的添砖加瓦，有润和城多年深耕下积累的优质口碑，也有中海地产品牌精工实力保障下的市场认可。

未来，克而瑞湖南区域将不断深入产品力研究工作，走进项目、走进人物，打破专业研究与品牌宣传的壁垒，实现产品线下的深度交互，为项目提供线上研究成果与线下圈层交流的平台，与行业共同成长。

／End.

来源/克而瑞湖南

文章/宋熙晨

审核/蔡嫣

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