核心城市土拍升温！土地市场分化依旧明显？

今年以来，不少核心城市的土拍持续升温，优质地块参拍的房企数量众多，触顶摇号地块占比保持高位。

但目前土地市场分化依然明显，非热点城市及三四线城市的土地市场仍处于低温运行……

01 多个核心城市土拍热度延续

杭州：触顶率连续五轮超60%

近日，杭州2023年第四批次土拍顺利收官，本次共推出9宗地块，全部出让成功，其中有6宗触顶摇号、2宗溢价成交、1宗底价成交，土地出让金138.07亿元，平均溢价率为9.43%。其中民营房企表现活跃，包揽全部地块。

杭州自今年首场的2022年第五批次供地触顶成交比例由此前40%左右提升至60%后，连续五轮保持在60%以上，足以证明杭州今年土拍竞争非常激烈。

合肥：三批次75%地块触顶

此外，近日合肥也迎来本年度第三批次集中供地。在三批次集中供地中出让4宗宅地，其中3宗触及地价上限，进入竞高品质建设方案阶段，其余1宗溢价4.95%成交，揽金55.6亿。

成都：24家房企夺地

成都5月第二场土拍中出让的4宗宅地总成交金额为24亿元，平均溢价率为6.7%。4宗宅地吸引24家房企竞拍！

今年以来，热点城市的土地市场传递出一定暖意，这充分说明了热点城市依然是房企拿地的重点领域，房企对于这类具备稳定性强、潜力大等楼市特征的城市持长期看好态度。预计热点城市后续土拍有望继续维持较高热度。

02 广州：已经有5宗地摇号成交

回看广州，今年广州土拍采取的是“集中挂牌、分散出让”模式，此模式能给予企业更多的反应时间。在首轮土拍中，广州共挂牌8宗地，成交7宗。4宗溢价15%成交，3宗底价成交，1宗撤销出让，最终收金294.40亿元。

广州首轮土拍中，冷暖分化非常明显。其中荔湾区花地街羊城食品厂AF0203022、AF0203031地块截止开拍前，就共有13家房企报价，在更新14次出价记录，金额达到19.3亿元，最终进入摇号阶段，成为广州今年首宗进入摇号的地块。

另外，番禺区迎宾路BA0603009地块同样经过十几家房企17轮报价，直接触及最高限价23.23亿，提前进入摇号环节。

更让人惊喜的是，“压轴”的汉溪两宗住宅＋两宗商业“超级地块”由华润联手长隆以总价197.21亿元拿下，超过去年以187亿元成交的广船地块，仅次于2009年以255亿元成交的亚运城地块。

总的来看，广州去年首批共出让18宗地，15宗底价成交，2宗溢价成交，虽然总体收金比今年的首轮拍地要高出不少，但从平均每宗地出让金额来看，广州今年首批供地以每宗地平均成交价42亿元的成绩遥遥领先。

另外，近日嘉禾望岗东北侧AB2108014地块历经18轮举牌，地块封顶价24.8亿元，进入摇号环节，最终被厦门国贸拿下。

值得注意的是，这块地曾经在2022年广州第三次集中供地中推出，但因无人问津而流拍，但如今却成为了香饽饽，溢价率达15%。这也是今年以来，广州的第5宗摇号地块。

对比去年的土地市场，可以发现今年的市场“热”起来了，去年广州共出让了48宗土地，只有1宗需要摇号确定买家，今年还不过半就已经有5宗进入摇号环节。此外，民营房企也开始活跃起来，不少企业都进入了竞拍名单。

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓认为，今年市场大环境转变，随着“小阳春”的如期而至，房地产开始有缓慢企稳复苏的态势，各地时不时出现土地拍卖摇号现象，反映部分房企拿地信心开始增强。

也有业内专业人士表示，摇号地块均位于城区优质地段，有较强的发展前景，周边配套城市，且地块规模适宜，表明城市核心板块更能获得市场认同。土地市场火热一定程度上提振了市场信心，预计接下来一二线城市土拍热度仍会惯性延续，优质地块仍是房企关注的重点。

03 土地市场：分化依旧明显

与热点城市的“如火如荼”不一样，非热点城市及三四线城市的土地市场仍低温运行。

在今年22城的首轮供地中，包括济南、无锡、长春、厦门、郑州等城市都没有地块溢价成交，而去年的首轮供地中，只有长春出现这种情况，所以今年在整体热度回升的大背景之下，一些弱能级城市的恢复能力还不够好。

事实上，土地市场的分化明显，与楼市的分化存在很大关系。据中指数据初步统计，4月以来，重点城市楼市活跃度下行，市场降温明显，在这样的背景下，企业会将视线更多地集中在高能级城市。

克而瑞判断，未来三四线土地投资会持续低位，房企会把有限的资金聚焦在核心城市、抗风险能力更强的城市，以一二线的核心资产为主，对于三四线，房企可能还会实行收缩的策略。

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