土拍市场“小步快跑”：从降热度到维持热度

21世纪经济报道记者 唐韶葵 上海报道

时间犹如白驹过隙，2023年上半年正悄然滑过，各地土拍也正紧锣密鼓进行着，长三角地区尤其热闹。

随着各地首轮土拍完结，近期全国多个热点城市如宁波、苏州完成了二次土拍。上一周（5.22-5.26），包括杭州、无锡、合肥和青岛4个城市在内共出让20幅地块，总出让金额232.4亿元。

长三角地区的热点城市合肥、南京已完成三批次土拍，杭州甚至已结束年内第四次土拍，6月9日将举行第五次，且第六批次地块信息也已公布，拟于6月30日出让。

相比之下，华南的广州、深圳、中山、东莞，西南的成都等热点城市只完成了首轮土拍，还在酝酿第二轮土拍。佛山在五一小长假之后挂出5幅商住地，拟于5-6月出让。

结合房企资金周转、土拍给出的利润空间等纬度来看，今年以来长三角地区多个城市的小批量、高频次的土地出让，维持了一定的市场热度。一改去年集中供地的大批量需要高资金周转的窘境，提升了房企参拍积极性。

杭州第六次土拍总起价119.5亿元，沿用“限房价、限地价+摇号”的出让方式，上限溢价率12%。而上海也在第二轮土拍前酝酿更改“游戏规则”。此前在房管局与房企的常规交流会议中，传出有房企提议土拍摇号。截至发稿，相关部门并未有正面回应。

同策研究院研究总监宋红卫分析认为，热点城市土拍“小步快跑”呈现两大特点：单个批次供地量较去年大幅下降，地块少了，有助于降低地块流拍概率，提高竞拍的激烈程度；在供地策略上，不少城市推行“肥瘦相间”的策略，也就是每个批次都要放几个优质地块，维持土地市场的热度。

抢闸卖地背后

从公开数据不难看出，各地积极推地，维持土拍市场热度，背后是年内土地出让金在下跌。财政部最新数据显示，2023年4月地方政府土地出让金收入3033亿元，1-4月累计已达约1.18万亿元，相比去年同期下降了21.7%。这已经是土地出让金收入自2022年初以来连续第16个月下降。

与此同时，土地出让金在地方财政中的占比也呈现下降趋势。2023年1-4月，土地出让金收入在地方政府性基金预算收入中的占比已降至88%；在整个地方财政收入中的占比已由2019年的29.5%降至19.9%。

以浙江为例，据第三方机构统计，浙江省前5月共成交经营性用地（不含工业仓储，下同）654宗，总出让金额1780.7亿元，同比去年（2332.4亿元）减少551.7亿元，减幅23.7%。

与此同时，据国家统计局最新数据显示，1-4月，全国房地产开发投资35514亿元，同比下降6.2%；1-4月，房地产开发企业到位资金45155亿元，同比下降6.4%。其中，国内贷款6144亿元，下降10.0%；利用外资12亿元，下降69.6%；自筹资金12965亿元，下降19.4%。

不过，土地出让金下降幅度在收窄，4月同比仅下跌0.7%。房企客户定金及预收款15925亿元，同比增长4.0%；个人按揭贷款8222亿元，同比增长2.5%。

这一转变与各地土拍出让模式的调整有一定关联度。比如，杭州今年集中供地主打小数量、高频次的“小步快跑”模式。在大部分城市还在进行而三轮土拍时，杭州已经官宣了第六次土拍的12幅地块。

此前的5月23日，杭州第四次土拍推出了9幅涉宅用地，结果有6幅地块封顶待摇号（封顶率66.7%），总成交金额138.1亿元，平均溢价率9.4%。

据统计，杭州1-5月份出让了49幅涉宅地，平均溢价率达到9.5%，封顶占比63.3%。相比去年，平均溢价率5.9%、封顶占比35.6%。

土拍热度的维持与提升，在长三角其他城市也有突出表现。据第三方机构统计数据，近几周浙江全省成交地块建筑面积下降，但出让金额大度增加。

5月23日，无锡二批次土拍，5幅地块全部成交，吸金32.6亿；5月25日，合肥地三次土拍，4宗宅地有3幅封顶进入竞品质阶段，总成交金额55.6亿元。

5月25日，苏州宣布将于6月25日举行第三轮土拍，一共12幅地块，比二批次新增3幅，总起价高出25.7亿，增幅28.7%。

面对同区域其他“小兄弟”的努力，上海也不甘示弱。近日，上海土地市场网披露了第二批住宅用地拟出让地块详细清单，25幅地块总面积118.9公顷，将与7月分两批次完成出让。

通过与多家房企投拓人员的交流，记者发现房企更倾向于摇号，他们认为允许共同参拍、后期合作等方式较为灵活，反观上海“门槛有点高”，房企A和房企B分别独自参拍同一宗地，不允许一家拿地后找另一家合作。

上海中原市场分析师卢文曦认为，上海土拍市场、房地产销售市场发展至今，已算是技术含量与公平公正性都有兼顾的，但在维持市场活力前提下，地方政府为了极大提升房企对于优质地块的参与度，有时候也不得不依据现实情况作出调整。

房企聚集一二线城市

从近期各地频次提升的小规模土拍结果来看，房企参与积极性的提升不言而喻。在5月25日合肥第三次土拍当中，3幅宅地吸引了近30家房企报名参拍，其中招商、华润、保利、中海、伟星、中铁建、安徽邦泰各意向3幅地块；龙湖、联发、安徽建工、中煤等各意向2幅地块。

宋红卫指出，从房企的角度来看，呈现两个特征：第一，随着金融十六条以及三支箭政策的推进，房企融资环境明显改善；目前已进入调控深水区，加速行业出清，大面积爆雷的情况不会出现，增加了房企拿地的可能性。第二，房企拿地战略向一二线城市回归，比如北京，上海，深圳，杭州等热点城市，原来碧桂园等房企主要战场在三四线城市，今年回归上海、杭州等城市战略方向明显。不过，他也指出三四线城市土地不太好卖。

值得一提的是，虽然土地出让金的规模同比仍然在下降，但今年4月份单月相比去年同期仅下跌了0.7%，这是自2022年以来同比下降最少的一次。从各地土地出让频次来看，单月土地出让金收入已经越来越高。

此外，21世纪经济报道记者观察发现，房企在这半年来的土拍中，首先对于人口净流入、一线城市周边的二线城市土拍热度明显上涨，且推助了地块溢价率的提升。

以苏州二次土拍为例，此次有一幅太湖新城的地块，由中建三局、江滨湖投资联合竞得，楼面价17681元/平方米，溢价率1.03%。据了解，太湖新城已有较长时间没有卖地举动，此次出让比去年二批次土拍中，吴江城建获取的一幅地块地块（楼面价14880元/平方米），地价涨幅18.8%。

苏州二次土拍成交热度整体走高，平均溢价率9.1%，创该市集中供地以来新高，较今年一批次出让时的7.5%，上涨1.6个百分点。除乡镇2幅地块底价成交外，其余地块均有溢价，溢价地块占比从一批次的45%上升到本次的78%。

央国企、地方国资是拿地主力。5月30日，苏州二批次土拍收官，9幅地块共吸金97.7亿元，平均溢价率9.1%。其中华发、华润均有所斩获。保利发展在5月22日苏州昆山一场土拍中，以30.7亿拿下两幅地块。

5月29日宁波二批次土拍热度也很高，溢价率超过8%，出让的8幅宅地中有4幅为地方国资所拿。5月31日，青岛土拍中，市北区闫家山地块经过8家房企激烈竞拍触发熔断价格11638元/平方米，转入线下竞品质环节，最终由青岛市国资下属企业海信集团获取，该公司在前一日刚拿下崂山一幅地块。

民企也开始入场。5月22日，台州椒江区出让一幅地块，经过39轮竞价，由台州雅信置业有限公司以总价2.36亿元竞得，成交楼面价6054元/平方米，溢价率28.26%。

浙江民营经济发达，民企基数也相对较大，土拍中民企的回归也是最明显的。杭州第四轮土拍中，本土企业拿了6幅地块，总金额101亿元，占比达到73.2%。

其次，出于财务选择，房企的逐利性在土拍趋势中也一目了然。5月29日，宁波第三轮土拍中出让的江北天鑫未来社区地块所属区位和周边配套相对一般，但封顶地价下预期销售利润率仍有13%。据当地业内人士分析，市场预期一般的情况下，操盘手如果适当考虑延迟销售周期，仍可保证一定利润空间。

仍然以苏州为例，随着苏州备案限价持续放开，房地差提升，苏州房企的拿地利润率在长三角主要城市中处于中高水平。根据测算，二批次地块整体利润率达7.4%，其中核心地块利润率在6-8%。6月1日，苏州住房公积金新政明确，住房公积金余额可提取用作首付款，且不影响后续公积金贷款额度。此前苏州刚刚宣布符合条件的购房者可申请办理商转公业务。

从苏州核心区项目新开盘的摇号中签率出现下降趋势可见，苏州的改善购买力充足。近期建发地产位于苏州园区湖东板块的项目开盘，近60%房源总价超千万。在周边已有红盘扎堆开盘情况下，建发项目仍吸引2595组客户认筹，中签率仅7.32%。

如宋红卫所言，随着今年初销售端回笼资金以及融资政策的优化，更多房企资金相较充裕。同时，土拍频次提高数量减少，令房企在短时间内需要筹集的参拍资金规模有所下调，参拍门槛相对较低。