四批次新盘热度或难延续，五批次改善红盘“可捡漏”

上海四批次新房的认购即将进入尾声，数据显示，上海四批次24盘中已有21盘发布了认购时间。截至目前，16盘已结束认购，5盘处于认购阶段，仅剩3盘尚未启动认购。

从上海四批次新房的认购表现来看，当前仅有7盘触发了积分，但整体的认购表现还算是较为优异的，这在今年也是比较少见的。随着市中心高端项目被“喊停”，下阶段楼市热度或下行，改善项目将扛起大旗。

四批次新盘仅3盘未认购，整体表现抢眼

在已经结束认购的项目中，认购率突破130%的项目有7个，认购率在8成以上楼盘数量接近9成。从认购表现来看，四批次楼盘的接受度是要高于三批次楼盘的。

四批次新盘认购表现，仅供参考

上周末，第四批新盘也迎来了一波开盘潮，吴泾热门项目象屿招商公园1872北区三批次288套房源，叫到第453号清盘。

大虹桥徐泾的虹桥公馆3期四批次共312套房源开盘，叫到500+号清盘，尽管项目入围分只有20多分的低分，但去化依然迅猛，当日实现清盘，可见大虹桥依然还是热门置业板块。

近年来，大虹桥吸引了大量高积分购房者认购，随着高分购房者逐步消化完毕，低分的购房者也有入围的机会。

此外，位于嘉定菊园的南山嘉荟领峯三期开盘同样日光，项目也触发了积分；桃浦热度颇高的宝华紫薇花园则意外没有触发积分，开盘去化在9成左右，概念打得高大上的桃浦智慧城，依然还需要更多时间来让市民接受。

值得一提的是，云锦东方三期在不久前官宣暂停开盘活动，并且允许客户登记退款，项目后续何时会开盘仍是未知数。

从四批次全市交易情况来看，市区楼盘的整体表现依然稳健，郊区方面，宝山、浦东康桥、嘉定南翔、青浦新城等成熟板块楼盘依然是购房者的首选，而正在认购的中建万科未来城市，首开多达870套房源，目前认购客户已经达到440组。

另外，临港本次出现了比较严重的分化，鹏瑞云璟湾本次认购率接近100%，而中铁项目则意外爆冷，认购率偏低。

尽管认购数据表现突出，但据上海中原地产数据显示，5月上海新建商品住宅成交面积73.1万平方米，环比减少19.4%。增速较此前放缓，后续上海楼市或暂时进入回调阶段。

对此，上海中原地产市场分析师卢文曦认为，5月成交快速下坠除了假期因素外，近期市场情绪也遇到较大影响。一方面，各项经济运行还在有序复苏，还不能满足市场预期；另外，近期二手房市场也出现降温现象，而且比新房市场更明显，目前还是以置换“打新”为重要的消费，二手房交易节奏放缓后，也开始慢慢影响到新房的交易速度。

因此，即便后续供应有所增加，市场的反弹高度也比较有限。此外，徐汇滨江某网红盘开启认筹，但因为巨大的价格倒挂引发市场乱象。预计未来一段时间高价房的入市节奏会放缓，并且不排除认购手续或者规则上做进一步优化的可能，总体上，是净化上海楼市环境的有力举措。

五批次改善项目惹关注，远郊楼盘成色不足

随着四批次新盘认购即将结束，五批次的新盘依然没有上会的消息。据不完全统计，五批次预计入市楼盘有29个，数量和此前批次接近。

其中以外围项目居多，市中心高端楼盘暂时告一段落。尽管“豪宅”缺席，不过对于改善型的购房者来说，五批次依然有不少的亮点盘，尤其是闵行区，多个热盘同时出现在名单中，是“低分捡漏”的好时机。

分区域来看，市中心项目华发静安华府或是五批次内环内唯一的项目。据悉，项目延续了华发此前的风格，只做了107平三房和158平四房的格局。项目地理位置不错，位于3号线东宝兴路站直线距离400多米，周边有大悦城商圈，配套十分能打，不过项目不足在于地块是三角形地块，不太规整。

华发静安项目效果图

东外滩本次预计两盘入市，延续了此前稳定的推盘量。中海海上合集预计会在五批次入市。尽管鞍山板块整体城市界面受到很多人诟病，但四批次入市的云曜璟庭二期认购情况良好。随着旧改推进，未来整个片区的环境会有所改善。

徐汇滨江豪宅缺位，不过位于徐汇最南端的华之门综合体首发住宅项目雍汇庭预计入市，项目由招商和徐汇城投打造，将推出4栋26层高层住宅，建面约95/155平两种户型，指导价8.1万元/平。华之门综合体是徐汇区南部在建最大体量的综合体。华之门未来开发潜力较大，8万均价也是远低于周边次新房价格，不排除会再次成为徐汇的热门盘。

雍汇庭效果图

市区方面，桃浦的紫薇花园会继续加推，品尊国际也将推出三期产品，500多套房源，上车难度较小。

近郊板块方面，作为市区的延伸，闵行一直都是近郊最为热门的置业区域。五批次，此前热度很高的建发璟院预计加推。该盘是今年认购组数最多的楼盘，当时共2504组客户参与认购，此番加推，势必会再度引起市场关注。

另外，象屿招商公园1872或推出收官房源，共284套。而以品质著称的颛桥紫薇花园同样迎来加推，推出400多套房源。所以，五批次闵行区几乎拿出了各板块最好的项目，后续或很难再有这样的情况。

在五大新城方面，入市楼盘的质量参差不齐，成色略显不足。这里聚焦一些相对热门的项目。青浦新城预计有2大纯新盘入市，分别是新黄浦江南里和悦达玲珑湾。新黄浦项目主打洋房和联排别墅，居住环境较好，不过距离地铁站较远，周边的配套也是一大短板。

悦达玲珑湾是青浦新城又一新盘，楼盘位于佳兆业金茂未来城和首创禧瑞云启中间。此前两盘都有很高的认购率，当然并非产品做得有多好，而是青浦新城地铁站附近的新盘实在太稀缺。

奉贤新城的奉发左岸晶邸位于奉贤新城热度较高的16单元，未来这里也是奉贤新城中央活动区CAZ，西侧是东方美谷。去年，同板块内的中建海樾府、中建海樾境府都有不错的去化表现，目前也都售罄。而本次推出的奉发左岸晶邸将推建面约98-120平高层，约148平叠墅。

虽然奉贤新城在五大新城里并不算突出，不过相比其他新城，奉贤区集全部火力发展奉贤新城核心区域，未来核心区域还是会有良好的居住体验。