浙江
“解决了多年来的纠结和烦恼，业委会代表小区3000多名业主再次表示由衷感谢！”近日，钱塘法院民一庭法官邱洁健收到这样一封感谢信。
在这起物权保护纠纷案件中，钱塘区某小区业主委员会因外墙渗漏水、开裂脱落等问题，以及消防登高面被改为绿化带等遗留问题，从2014年起与开发商展开了一起历时9年的“维权长跑”。业委会认为，案涉小区房屋存在质量问题，消防登高面擅自改造也带来了安全隐患，但开发商怠于履行保修责任，业委会因此只得自行委托第三方进行维修。然而，上述问题一直没能得到根治，业主们“吃尽了苦头”。
今年3月，业委会以物权保护纠纷为由诉至法院，要求开发商支付其垫付的维修费用47万余元，并履行维修义务。
案件受理后，业委会一通电话打到了承办法官办公室里：“法官，这两天下大雨，有几户业主家里漏水严重，天天在群里诉苦。这么多年来，每次下大雨大家都是提心吊胆的，能不能尽快帮我们处理啊？”凭借多年办案经验，法官向业委会进行释明，“你们主张房屋存在质量问题，这就需要查明房屋漏水、墙面脱落等问题的成因，是要进行司法鉴定的。”“我们去咨询过，鉴定费用比较高，多数业主是不同意的；而且可能要鉴定多次，时间太长了，最后结果也未必对我们有利，但是不管怎么说，我们认为房子质量总是有问题的。”
房子“住不了”，问题“查不出”，这确实是涉房屋工程类案件中最大的难点。法官决定先去看看现场。
法官随即请社区领导、开发商负责人一起来到案涉小区查看现场情况。“不能完全归咎于我们开发商”，开发商负责人指着一户业主的外墙表示，“以前用的外墙材料防水性能有局限性，并且部分业主存在违规装修的情况，这些也是导致渗漏的一方面原因。而且我们并非拒绝维修，但是原告诉请的维修金额过高。”经过现场勘验，双方虽然确认了需要维修的具体位置，但对房屋漏水和墙面脱落的成因以及原告诉请的维修金额抱有不同看法。
“如果你们认为房屋本身存在质量问题，是要通过举证来证明的。”法官为业委会分析了利弊，建议降低预期；同时，法官也向开发商释明，在质保期限内，开发商应按照约定内容履行保修义务，但是证据显示，业委会多次提出维修申请，而开发商却一直拖延，质保责任无法免除。在社区共享法庭的积极协助下，双方进行了多轮调解，并同意“各退一步”——不需要委托司法鉴定，且同意对案涉房屋进行修复。
但是谁来修复？如何修复？
开发商表示，其同意履行保修责任，但指出房屋建造时的施工方案已经淘汰，需采用其他工艺进行修复。业委会认为，房屋修复要选择合适的施工方和建材，如果由开发商采用其他工艺进行维修，恐质量问题今后会反复出现。双方对修复方案无法协商一致，调解再次陷入僵局。
结合案涉小区及双方当事人的实际情况，经与相关部门咨询、沟通，法官和调解员向当事人双方建议，可先向主管部门申请退回开发商缴纳的住宅物业保修金，维修费用待实际支出后从该笔保修金内扣除，修复施工方由业委会征得业主同意后自行委托。双方均同意上述方案，并协商确定了退回保修金的具体金额。
至此，这起困扰3000户业主的“老问题”得以化解，业委会特地送来锦旗和感谢信。
“安居”既是老百姓的急难愁盼，也是民事法官肩上沉甸甸的责任。如果就案判案，那么很有可能让人民群众遇到的一些实际问题陷入“无解”。发挥司法能动性，就是要在法律基础上，从根本上寻求化解矛盾纠纷的合适路径和具体方法，不让问题“悬空”，不让处理结果“无法预期”，不让调解工作变成“和稀泥”，才能真正提升人民群众的满意度和司法获得感。
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编辑 | 钱塘小快
责编 | 东姐
来源 | 钱塘法院
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