单价4万的房山良乡，为何难获改善买家青睐？

房山区又要拍地了，在一季度房山楼市迎来一波行情后，房山区计划在今年第二轮供地中推出6宗地，其中长阳和城关中心区两宗地在挂出预申请20天后都已转正挂牌，将在6月30日决定归属。

在北京宣布楼市将执行“一区一策”后，房山区成为先行者，相继推出了“30天无理由退房”、“房山聚源计划”、“试点多子女家庭和职住平衡家庭购房支持政策”等三条政策，那么对房山楼市产生的影响几何呢？

从以上政策层面讲，“30天无理由退房”的确对一季度房山区项目尤其是新盘的销售产生了推动作用，反正有30天的犹豫期，买房人抱着尝试的心态，也敢于交纳定金，先按一套甚至几套意向房源。但是这个举措对促进真实成交的作用仍然有限，并不是买房人决策的必要条件。

“房山聚源计划”只针对少数特定人群，如两院院士、知名教授学者、首席科学家等学术带头人，或企业领军人物等高管，50万或100万元的购房补贴，即使都进入楼市，对成交量的贡献也微乎其微，只能说是房山区吸引企业入驻、争夺人才的一个诱饵。

“试点多子女家庭和职住平衡家庭购房支持政策”对楼市最有利，毕竟针对的人群更广，但公布已有50天却仍未出台实施细则，不知道决策层是什么样的心态，难道是感受到一季度的“小阳春”行情，就认为市场又过热需要冷却了吗？

在北京住宅市场转冷的态势下，像房山区这个既卷又持续处于困境的区域，依然是卖地的大户，在第二轮29宗供地计划中独占6宗，说明开发商和买房人对这里的认知存在分歧。

对于开发商来说，房山区土地供应充足，地价成本低，操盘利润空间大，虽然产业支撑仍然不足，但是在城市资源配套方面不断完善，核心区内有地铁房山线，教育、商业配套有卖点，宣武医院在长阳落地房山院区，乐高乐园、大熊猫科研繁育基地在建，且房山区是北京“一区一策”的先行者，尽管区域内房价处于低位横盘，但这时在房山拿地也有抄底的机会，好歹像良乡、长阳这样的核心板块也在北京五环范围。

而对于买房人来说，房山地处西南，位置偏远，很多人对区域缺乏了解。虽然房价水平在北京同环线区域处于洼地，但是一个多年不涨的市场，还是让很多人望而却步，尤其是带有一定投资目的的买房人，宁愿去追捧火热的北部。

房山区有商品房在售的板块主要有长阳、良乡、稻田、官道、城关和长沟，其中良乡占据当前市场主要供应，详情联系区域图售楼员电，话这帮助梳理了良乡板块目前在售的新盘和次新盘项目，帮你了解真实的区域市场状况。

以上8个项目是在2020—2023年期间拿地，均位于良乡核心区，临铁、周边教育和商业配套成熟，取证价格在4.3万—4.9万元/平米之间，如果你在全北京五环至六环区域进行比较，会发现这里就是价格洼地，房价还在4万+徘徊。

这8个项目总体量达约51万平米，共有6427套房源供应，供应量十分充足。除今年2月拿地的中建·国贤府尚未开盘，其它7个项目至今网签套数共计2348套，去化率仅约4成。

具体到单个项目，除2020年入市的京西印玥步入尾盘阶段外，今年一季度开盘的北京建工·揽星宸成交近半，其它项目基本都处于滞销状态。

从网签成交均价看，则可以看到半数项目成交价低于4万元/平米，其中成交折扣最大的达到6.8折，可见这个板块内卷的惨烈程度。

之所以卷，不仅是项目多、供应足，而且6个项目存在产品同质化，主力产品为紧凑型二至四居，一个项目有一居产品，这部分200万—500万元区间的产品，是北京五环区域最大的刚需市场供应，但是去化缓慢，说明西南区域的购买力的确有限，刚需买不起，改善又看不上。

纯改善型项目，只有金地·璟宸和中建·国贤府两个，前者位于良乡老城区中心，是容积率1.6的洋房社区，周边生活配套成熟，2021年8月一期开盘，至今仅网签成交约21%，在独享区域市场纯改善供应一年多时间的情况下，卖成这样，主要原因显然是本地改善需求和主城区外溢都明显不足。

当然，该项目产品力也缺乏竞争力，如三居产品竟然以两面宽设计为主，在这两三年的市场中，显然难以让看惯了三面宽户型的买房人动心。

而全面主打改善的中建·国贤府作为区域市场第二个纯改善的项目，在当下市场能否打破僵局，也将是对房山区市场又一次考验。

该项目近日开放了样板示范区，让这个中建首个“府系宋代园林”项目展露真容。

从项目园林设计效果图来看，未来小区的园林将有水景，这在当下的市场中，即使很多高端改善楼盘也不多见，可见中建智地对这个项目的重视。

效果图

中建智地在中建宸庐和中建宸园两个项目曾展现其打造国风园林的功力，国贤府这个项目虽然是中建“府”系产品，但并不意味着比前两个“宸”系产品高端，与前两个低密项目相比，国贤府容积率为2.5，规划建设12栋高层住宅，共692户。

中建智地在房山区深耕已久，开发项目占据近几年房山市场半壁江山，与前几个项目主打刚需、刚改不同，详情联系户型图售楼员电，话国贤府为纯改善社区，产品户型包括85/100/105平米三居、127/142/165平米四居，是当前房山市场供应的塔尖产品。

从项目户型设计看，三居、四居均为经典洋房设计，大面宽、短进深，除165平米四室两厅三卫户型有一个暗卫外，其它户型均为全明格局，详情联系户型图售楼员电，话，居住舒适度较高。

105/165平米两种户型，在南向主卧采取了270°转角宽幕飘窗的设计，是一种创新设计，这种设计多见于边户客厅，在主卧中并不常见。

效果图

从该项目取证均价约4.5万元/平米计算，套总价约470万—750万元之间，对于北京有置换需求的改善家庭，没有很大压力。

若买房人对区域两个纯改善项目进行对比，虽然中建·国贤府容积率更高，但是产品户型和社区园林都明显占优。此外，该项目处于良乡大学城核心位置，生活氛围更佳。

这样一个产品力扛打的改善项目，在有价格的优势下，对于有置换需求的改善家庭来说，是个性价比较高的选择。虽说房山良乡比较偏远，但是住在大学城，享受有地铁、有商业的城市配套，从自住生活的角度讲，提升品质是没问题的。

其实，房山区并非没有改善市场的基因，前些年的万年广阳郡9号、北京城建·国誉府等项目160平米以上的大平层产品卖得很火，成交价曾达到5万的水平，目前二手房挂牌数量较少，说明自住型买家占据多数。

因此，帮主认为，中建·国贤府能否像北京建工·揽星宸一样再造一波高潮，将是区域市场的一块试金石，验证到底是缺乏好的产品，还是受制于整体市场环境而再次波动下行。

当然，我们还是希望房山区能将扶持刚需、改善购房需求的“区策”实施细节尽快出台，一方面可提振买房人信心，为区域市场加温，另一方面也为北京市试点更合时宜的调控政策，当变则变，市场再冷下去就该打摆子了。