豪宅遇冷，深圳楼市还能扛多久？

雪崩时，没有一片雪花是无辜的。

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就在今天上午，继一拍流拍后，深圳顶豪恒裕滨城二期5座A单元40B，建面约278平的楼王户型又流拍了。

自4月份上架京东法拍以来，恒裕滨城二期这套豪宅就备受市场关注，每一次有新动作都会牵绊着各方情绪。

一来，这房子近乎完美，属于一流产品；二来，房子的背景很复杂，属于涉贿房产。

一拍时，该房源起拍价1.07亿，折合单价38.4万/平，因和市场价相差无几导致流拍。

而后二拍起拍价，从1个小目标降到了8560万，直降2140万，相当于打了八折。

这次超6000人围观，都伸长了脖子在屏幕前坐等花落谁家，没想到最终还是无人出价。

作为深圳楼市的天花板，如何看待恒二的此次流拍？

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说说我的几点看法。

其一，恒二这套法拍房生不逢时。

目前整个楼市大环境确实不好，特别是和2、3月份比起来，出现了较大幅度的下滑，包括全国各地数据。

4月份商品房销售额，在3月份的基础上几乎腰斩，又回到了去年底的水平。5月份的数据虽然还没出来，但大概率比4月份更差。

参考最近一周的楼市变化，全国100城房价全线下跌，其他没有统计价值的城市就更不用说了。

现在的市场情绪不好，法拍的时机也是命不好。

恒二这套法拍房，如果在两三个月前拍卖的话，这个价格大概率不至于流拍。

其二，房产的特殊性。

基于这套房源有刑事背景，土豪们出手的时候可能也会有点忌讳，特别是涉及刑事案件。

就像上周，朋友圈刷屏的恒裕滨城二期那套170平户型，挂盘价4900万，此前都是5000多万，接近6000万的成交，但因为这套房源位于18楼，相比其他楼层便宜了1000万左右。

而且170平户型，还是恒二最受欢迎的户型。

因为18楼的迷信说法是18层地狱，有钱人尤其是潮汕有些土豪，会比较在意这些。

其三，市场情绪会冲淡买房预期，但不会泯灭好房子的价值。

牛市无冷饭，熊市无净土。

最近的楼市、股市和债市，可以说是三绝杀。

但是印钞机的速度并没有因此减缓下来，在4月末，M2余额为280.85万亿，即将突破300万亿，这些多印出来的钱最终会流向哪里？

现在悲观的情绪到处蔓延，已经蔓延到了豪宅市场，但我坚信，假以时日，悲观情绪散去，市场逐渐回归理性，像深圳这种顶级豪宅依然会是很抢手。

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这两年，深圳楼市的刚需和改善市场，基本上已经跌了2~3成。

相比之下，深圳湾这种豪宅片区，特别是优质豪宅产品，相比最高点，其实没有下跌多少。

如果房地产救市措施没有很快挽回人们的信心，那么豪宅市场也可能会继续补跌。

在房地产牛市的时候，豪宅是领涨，改善住宅是跟涨，而普通刚需是补涨。从区域来看，核心片区是领涨，外围片区是跟涨与补涨。

在房地产熊市的时候，外围的普通住宅最先下跌，接着是改善住宅跟跌，最后才是核心区的豪宅产品补跌。

这两个顺序是完全相反的。

所以说，买房子就尽可能买在核心片区的优质资产。

因为市场行情好的时候，它既是领涨角色，也涨得更多。而市场行情特别差的时候，它不仅下跌得最晚，同时还下跌得较少。

每一次楼市下行，核心城市都会诞生很多机会，这个时候不适宜盲目悲观。

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