后沙峪破圈 谁才是区域性价比王？

近几年，顺义新房市场提交的成绩单越来越“优异”了。

据诸葛研究中心数据显示，4月份顺义区新房成交量领跑，共成交1597套，占比达20.15%；房山、朝阳2区，分别以1120套、971套的成交量位居区域第二、三，成交占比均超10%。

而此前网易房产统计数据也显示，2020年顺义新房成交3996套，同比上涨136%；2021年成交7398套，成交套数增长超3000套；2022年全年也成交了5630套，成交量仅次于大兴区，排名第二。

真金白银的销量，才是真正能够检验楼市最直接、最有效的试金石。

此外，置业另一个核心逻辑，是隐藏因素—创造力，而GDP是直观反映区域创造力的实际价值，2022年，北京各区生产总值排名中，顺义依然稳坐第六把交椅，在郊区里面依然是翘楚。

各路房企似乎也看到了顺义的发展潜力，纷纷入驻，尤其是像“利润王”中海这样的房企，动辄几十亿土地成本的投入，而这也从侧面印证了对顺义的认可。

那么，是什么原因让顺义“摇身一变”成为出货王？顺义哪个板块还值得买？我们一起来探讨下。

01地产锐观察

配套及产业加持

后沙峪破圈

经过多年的发展定型，顺义大致可分为三大板块：顺义老城区；新城仁和+牛栏山+马坡，以及后沙峪。

而顺义老城区主要以本地人居多，同时也聚集了大量的回迁安置房，再加上顺义主城区，多年来“无新房供应”，如果想要置业老城区可供选择的新房项目其实并不多。

新城仁和+牛栏山+马坡算是顺义的新城，目前还处于建设发展中，新城区城市界面还是比较荒凉的，很多基础配套设施还未完全完善。尤其缺乏交通规划，只能算北京远郊的改善区域，保值属性一般。

而具备“暴击”潜力还是要看顺平路以南，这个时候“后沙峪”的优势就显现了出来，事实上，后沙峪也是顺义区讨论热度较高的一个区域。

分析来看，后沙峪离望京“近”，离首都机场“更近”，是顺义区发展较早的一个区域，随着中粮·祥云小镇等一众别墅的入驻，让这个区域被冠以“中央别墅区”之名，而环境、商业、配套以及别墅区规划等条件，也让后沙峪在顺义区中能够跳脱出来。

作为北京著名的别墅区，中央别墅区是一部分“富人区”集中的区域，基于这些人的生活圈，中央别墅区的各类资源也聚集于此。

其中，后沙峪最大的亮点在于“学校”，几乎算是百米一所学校，且都是能拿得出手的“名校”，例如国际名鼎石、顺义国际学校ISB、海嘉、青苗国际双语以及百年西城名校北京四中（顺义分校）、北师大附中（顺义分校）等。

此外，高尔夫球场、马术俱乐部遍布，除了自身居住的低容积率以外，温榆河绿色走廊和作为“中央别墅区后海”的罗马湖均为此区域增色不少。

02地产锐观察

Smart墅产品加推入市

稀缺户型进化全新纯粹空间

如此璀璨的后沙峪板块，当然不缺住宅，但缺少高端住宅。

事实上，后沙峪板块自2018年以后便出现了断档，直到2021年祥云小镇南侧推出了新盘，不过，却是用刚需、刚改混居续上了后沙峪断供的缺口，仍没有续接顺义中高端项目的空窗期。

因此，后沙峪板块内真正的高端产品、别墅产品极为稀缺，直到去年中海入驻，真正的改善级住宅中海首开·湖光玖里落座，算是终于补上了中高端新盘的缺失。

中海首开·湖光玖里位于北京市顺义区火沙路与裕庆路交叉口西北角，是中海和首开的合作项目，去年6月，中海以54.7亿元竞得顺义19街区地块，之后首开加盟了地块开发。

整个项目分为南北两区，总共 1246 套房，都是纯南北的房源。除了 4-6 层的低密洋房外，还有 L 型的联排别墅。洋房集中在北侧和中间，联排别墅则分布在南侧。

值得关注的是，项目近期推出了全新墅居产品——Smart墅，Smart墅在保留别墅使用特点的同时，通过创新的设计提升舒适度，同时以洋房的价格，超高的性价比，享受别墅生活。

掰开来说，Smart墅采用了双重入户方式，这也是别墅的标配，建面约220-360平米，阔绰空间提升了居住品质，同时项目对空间还进行了优化，采用了1： 1的设计方式，向下延展了与首层几乎等同的面积，没有设置负二层，保证了地下面积的合理性，也减少了潮湿。 实现居住+多功能的完美搭配。

同时，为了保证地下空间的采光和通风，smart墅南向设置了1.5米超大进深的采光井，南北向地下采光空间可达30平米，采光面积占比超过18%，采光面积大于市场上其他项目50%，还可以实现地下南北向通风。

此外，值得一提的是，中海首开·湖光玖里是中海“拾光系”第四作，在园林设计上，“更强调人与自然的互动”；“传递人与人之间的社交与邻里关系”；“园林特色要基于所在地块的自然环境”，以半藏东方的国际度假园林，营造一半东方、一半国际、一半自然、一半精致的墅区生活。于此诗意栖居，可随时感受艺术的气息和自然的浸润。

03地产锐观察

总价750万+

卓越体验超高性价比

有了“纵向”对比，再来看看“横向”比较的差别。

从北京各区二手房示意图来看，同是近郊，顺义的二手房价格与昌平差了将近1万/㎡，顺义板块内很多次新二手房价格都在3.5-4万之间。

同理新房房价也很香，分板块来说，房价最高的后沙峪，新房价格普遍在6w以上（仍倒挂于一区之隔的朝阳约2万/㎡），而中海首开·湖光玖里政府给出的指导价5.97万/㎡，单价在平均线以下。

后沙峪板块内，相同产品使用面积能够达到200㎡以上的跃墅产品，总价也都在1000万以上，而湖光玖里Smart墅产品总价却在750万+的水平。

放大环线来看，750万-800万的总价，崔各庄板块内新型共产房建发·望京养云，政府持有20%产权，单价仍保持在7万+，750万仅是刚过及格线，同墅区内，孙河板块、天竺板块在售新房纷纷调高准入门槛。

总的来说，顺义区城市密度低，环境优越，依托首都机场空港优势，已经成为北京高水平对外开放的重要窗口，近些年，顺义瞄准智能新能源汽车、第三代半导体、航空航天三大高精尖产业，实现了快速发展，GDP一度力压北京其他近郊区。

而后沙峪板块因其绝佳的地理位置，顺势承接望京、首都机场所带来的区域利好，承接中心城区人口疏解的功能，区域内的中海首开·湖光玖里凭借其稀缺性、高性价比，受到置业者青睐。