苏州楼市逻辑变了！买房必须关注这些重点！

我是苏叔，拥有多年苏州房产研究和投资经验，长期持续关注苏州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下苏州购房答疑内容，来自微信公众号“苏叔说房”的粉丝精选提问：

提问：苏叔，你好，2.预算在300万左右，现在想为孩子买套学区比较好的房子，想买新房，不知道该怎么选择比较好呢？

苏叔：你好，这三个区域可以关注：首先是科技城，这里的学校段位在新区仅次于狮山，聚集很多优质教育资源；第二是平江新城，公认的学区板块，草桥中学、善耕实验小学都是名校，2019年平江新城猛涨，就是因为学区，平江新城的楼盘主要集中在北部片区，规划了四个学校，未来所属的教育集团肯定不差；第三是高铁新城，高铁新城有苏大实验学校、南师大附属学校，高铁新城的学区在相城也是数一数二的。300万在这些区域是可以买小三房的。

提问：苏叔，你好，苏州本地人买房，已婚家庭三套房，已经没有购房名额了，但是还有一笔资金闲置，打算投资，公寓是不限购的，所以想问一下啊公寓能不能买呢？很多人都说公寓不要碰，但是我觉得公寓出租租金还是很可观的。如果买公寓的话可以给我一些购房指导吗？

苏叔：你好，一些想买房但苦于房价太高很难上车的购房者，可能会考虑相对价格更便宜的公寓房，但是除非不得已，不建议选择公寓。公寓是商业用地，土地性质和住宅不一样，权益也要少很多，产权只有40年，贷款年限短、利率高、水电费以及税费都比住宅高。相同的总价下，购买、持有和出让公寓的成本都比住宅要高。而且公寓的市场并不好，在苏州二手市场上除了园区带学区性质的公寓，其他板块都成交数据惨淡，周期长，成交均价较低，供大于求。购买公寓的价值在于长期持有出租，或者预算非常有限的年轻人购买公寓自住，所以公寓不是不能买，而是要选择租售比高、有收益价值的公寓。实在要选择公寓时，要尽量选择总价低，投资回报率高的，地段要选择在城市核心，有产业支撑且交通便利的区域，产品要尽量品质高，较为稀缺，避免同质化过高，还要有核心竞争力，如拥有独特生态环境资源。最后城市的选择也很重要，买公寓也和住宅一样是看城市发展前景的，寸土寸金的一线城市公寓也更值钱。

提问：苏叔，你好，刚落户苏州有购房资格，但手里的钱不多，能不能先上车买一套便宜的老破小出租，自己在湖东上班，反正也是租房子，以租养租。

苏叔：你好，现在的房子已经不像以前了，你今天不买它，明天就涨一天一个价，那立马上车肯定是最重要的。因为只要是上了车，那就是享受普涨的红利，未来就能从这套房子上获取更大的收益，这自然是成立的问题。关键是现在不是那个状态，房住不炒，也就是说绝大多数房子都已经失去了投资属性，就是用来住的。你不住，那你买它干嘛？图它便宜，图它破还是图它会不断的贬值呢。普通人买房最重要的是什么呢？那就是首房首贷的资格，尤其是刚需，首套房首付百分之三十，二套房就算你卖了再买，那也还是百分之五十。那后面还换得动吗？所以说上车的前提你必须要知道自己要去哪，你未来要在哪里长期居住这个房子，最起码十年之内你换不了，只能自己做，能不能接受，能，这才叫刚需第一套上车。然后根据你的收入和需求去匹配，是买个大一点的还是小一点的新房，还是二手次新，或者说老一点的房子，这样才不至于盲目上错车。

你要是预算真的非常有限，在苏州只能目前买最便宜的房子。譬如说很远的乡镇盘，或者是老破小，后续这套房子呢，自己肯定也住不了。那你就先不要买，踏踏实实的赚钱，不要想着说先买一套，后续房子升值之后再把它卖掉，拿挣的钱再换一个大的，那个时代，其实已经一去不复返了。就算还有这样的潜力区域，那你也要牺牲很多，譬如说时间和距离

提问：苏叔，你好，我是一个新手购房者，目前比较想购买一套不错楼盘，我想问问老师在新手进行买房的时候有没有什么需要注意的事项？或者说有没有什么坑是能够避免的的？

苏叔：你好，在楼市逐渐分化并且政策严密的今天，趁早买房才是最明智的选择。要想真正选择到自己的需求和能力相匹配的楼盘。首先应该明了自己的购房需求，明了自己在产品的地段，交通等诸多因素中自己比较注重的因素。明了自己最在乎的因素，要学会做减法，而非面面俱到。其次，要把握并且了解不同房子的属性。购房者需要学会用发展的眼光去看的房子，而非用一成不变的眼光去看待楼盘的价值，要看楼盘所在的区域未来是否有发展的潜力和价值。同时也要注意买入的时间，最好自己到楼盘的现场去实地观察。最后再购房时，要考虑自己的能力，购买在自己财务能力范围之内的楼盘。

提问：苏叔你好，19年的时候，感觉园区的房价有高，没有早上车，现在有点后悔，早知道当初就该早上车早买早珍惜，发现当初的我还是太年轻，想问现在园区格局和资源是怎么样的呢？在园区买房的话，哪些板块比较好呢？有什么建议？

苏叔：你好，其实早上车这个选择是对的，现在也不用太后悔。目前园区的土地市场发展仍旧活跃。奥体板块土地热度也比较高。而斜塘板块土地也纳入改造规划之中，八块宅地的开发加上教育资源、商业配套与地铁线路规划等等，将斜塘板块热度推上了园区的波峰。与此同时，车坊片区迎来规划调整，高架体系的建设将极大缩短吴中区与园区的距离。车坊片区虽然以拆迁房为主体，但与园区联系紧密，周边产业密集，交通便利，建议刚需入手。奥体板块还有几块位置相对优越的地块，青剑湖也还有悦云庭这样供应小户型的板块，而且在其周围也有两块待出让的地块。胜浦板块处在规划之中，但交通不够便利，房价也偏高，还需要政府的鼎立扶持。总体来说，园区的土地资源还是相对丰厚的，但各板块受到买家的认可度不一致，奥体、青剑湖与斜塘是热度最高的主流板块。苏州买房建议，详见知识星球内部分享