普及一下，深圳什么样的小产权可以买，什么样的小产权不可以买！

要了解深圳的小产权房，首先要了解小产权房由来。

深圳经过四十年的改革开放，已经丛当初的一个渔村摇身一变成国际化大都市，而深圳的小产权房却也成了深圳怎么也绕不开的话题，今天小编总结一下小产权房近40年与深圳小产权有关的法规！为了更清楚直观的理解，我将从以下方面去和大家聊聊深圳小产权的故事！

1、土地的来历与变迁

2、深圳小产权房的起源

3、深圳小产权房的种类

4、深圳小产权房的历程（节选）

5、深圳小产权房的未来（大致八卦

在开聊之前首先说明一下，什么是小产权房！在百度百科和大众认识里面，小产权即是建立在村集体土地上的房子，只有乡产权什么什么的就是小产权产房！这个说法，并不全面，甚至有点笼统！

那小产权房到底是什么呢？最直接的说，所有没有取得独立完整产权市场商品房红本的，全部都是小产权房。在不同的用地性质上的类别不一样，如宅基地的是农民房，村集体土地的是村委房，开发商的集资房，军备地上是军产房，（这个稍后在小产权房的种类上会细说）且这个小产权只能于房地产市场交易而言！

小产权房的起源

富裕起来的村民开始建议新的房屋，当时还没有政府引导和统一规划，农村建议还处于自然发展的局面。随着深圳投资建的外商和外来人口越多，村民也开始大理建厂房和农民房，主要是用来出租。最初由于深圳发展的水平以及周边村民自身的经济条件限制，自发的农村建房主要集中在罗湖中心区和其他重点发展地区周边，随着深圳发展速度的加快，村民建房有不断扩大的趋势。

据深圳史料统计，从1980~1985年仅五年间，外来人口达到40多万。激增的人口，预示着旺盛的住房需求！深圳第一宗小产权房交易已经无从考究，这一阶段主要是以宅基地交易为主！无论是首先富裕起来的深圳农民，还是外来资本（尤其是港商），都看到了巨大的商机，纷纷买地大肆建房，甚至还有干部、企业职工参与其中。期间市府亦出台过多部法规控制，但收效甚微。

这是小产权房最初的状态，准确点来说应该叫出租屋！

之后随着住房机制的改革及房地产业的正式发展，小产权房衍生出了，集资房，军产房、以及村委房，以及最近几年兴起的公寓！

深圳小产权房的类别

农民房

农民房也叫村民房，是农村村民私人修建的房子。因为一般很少进行建筑设计，而是直接找施工队进行修建，所以显得简陋粗糙。尤其是在深圳等地，在急速城市化过程中，形成了大量城中村（被纳入城市范围内的村庄），村民因为利益驱动，往往未经过整体规划而修盖房子用于出租等！（已经不准再建》

集资房

正式有集资房一说的是1989年出台的《深圳经济特区居屋发展纲要》规定的“双轨三类”住房供求模式！企业自筹自建，在不影响城市总体规划的前提下，允许少数企业在已取得土地使用权的地界范围内，自建住房。建房资金自筹，所建住房只允许提供给本单位职工居住。但由后来由于燥热的房地产及深圳高飙的房价，集资房成为刚需的首选！

集资房的用地性质多为国有工商业用地及集体的非农工商地（依据《深圳经济特区合作建房管理暂行规定》第十三条）

2.3、军产房

1985年因为特殊的历史背景，允许军队商经，其中就包括房地产；据《中国人民解放军房地产管理条例1990版》可对空余房地产进行经营，空余房屋出售、军用土地的有偿转让、合作经营、与地方换建及合资建房。军队房地产权属于军委、总部！产权产籍由各级后期基地营房部门管理！

1998年虽然全面停止军队经商，但还依然保留有一部分有偿服务，虽然已经没有了房地产开发，保留了房地产租赁服务，同时军产房出售也正式摆上台面，虽然出售的对象明确规定为军人，但事实……！

时至2016年《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》的出台，军产房才正式停止。因为《通知》有3年左右缓冲期，所以2016~2018年间还是有零星的军房能发证和过户！

军产房用地理论上全部都属于军队营房用地，但事实上因为客观利益原因，有少量是地方原村民或者外来人员早期买的地与部队事业单位合作建房（有部分也发军产证，或军区后勤盖章或其他等感觉上与部队有关的见证）

2.4、村委统建楼

深圳真正有统建楼一说的是上世纪90年代末龙岗区最首先推行的“统建上楼”项目。其目的是为解决农村快速城市化中农民无序兴建及抢建私宅而造成的土地浪费问题。主导这个项目的就是龙岗区政府及国土分局，龙岗区府及国土分局对村镇进行详细规划、统一安排，统一建设。说白了就是类似于新农村全部都风格一致，整齐划一的新民宅！

深圳最早统建楼是建于2006年的平湖街道办的简头岭统建楼，小区分AB两栋，10层，带电梯空中花园。这是龙岗区第一个社区的统建楼！此后的8年，大量的统建楼在各区拔地而起，其中龙岗和沙井最为突出！

深圳小产权进入最高光的时刻！

村委统建楼95%的用地性质都是四类居住用地，到后期也有少数部分边角绿化地、工商地等出现，这完成受利益驱使，给钱就给盖见证章！

而如今深圳的诸多小产权房，由于2013年以后下政府出台停止小产权房的建设，军队退出小产权房，如今在市面上流通的军产房也成为真正意义上的集资房，如今真正在市面上流通的只有少量的二手村委房，农民房在市面上的交易占比70%左右，那么现在流通的农民都有哪些证件呢？哪些可以买，哪些又不可以买呢？

目前深圳小产权房市面上证件分为：猪肝红本，绿本，两证一书，历史遗留回执。

一般小产权房的证件都是具有排它性的，就比如有绿本的就没有猪肝红本，有猪肝红本的就没有两证一书，有两证一书历史遗留回执就没有绿本和猪肝红本。

还有一种大红本，土地属于国家的，就是整栋楼一个大红本房产权证。这类房子是企业自己建的公寓房，四证齐全，这类房子其实还不能称为小产权，产权还是属于公司的，交易是与公司签租赁合同（有一些签的有偿使用合同）到期再自动续费。

关于少见的猪肝红本：

就深圳来说，现有“猪肝红本”多为“两证合一”之前政府颁发的房屋所有权证（先是房屋所有权证和土地使用权证两证分离，后合并为一本房地产权证，再后又统一为不动产权证），且为非市场商品房，如经房改办批准，职工购买单位的准成本商品房，比如深圳布吉宝丽路宝电公司宿舍。

值得注意的是“猪肝红本”房屋属合法建筑，产权受法律保护。“猪肝红本”房屋所有权证由政府颁发，是当事人的物权凭证，具有物权确认效力，较之经处理取得绿本的深圳市历史遗留违法建筑来说，其自始建时就完全合法。

这种房产证在深圳上世纪80年代到90年代仅仅昙花一现般地存在过几年。和猪肝本一起配套使用的还有《国有土地使用证》，两证分别由土地、房屋两个行政机关颁发。

关于旧改方面的优劣：

两证一书是目前交易最活跃的一种，深圳独栋农民房，第一手房东会持有两证一书，以及批地证明等等。出售其中一套，只需做见证，买家拿复印件。旧改时，买家可以直接登记，开发商承认。老宝安红本（猪肝红）是交易比较活跃的一种，看起来真的就是红本房产证。国土所没有备案资料，不可以过户，交易只能和两证一书一样，不能贷款，不能抵押。旧改时，买家可以直接登记，开发商承认，里面填写内容为手写体。

绿本民房交易风险稍大了，很所以价格会稍低。国土所有备案，但不可以过户。里面字体大多为印刷体，以前做的也有手写体。旧改时，有的开发商会签给原来房东。不接受买家登记。

绿本的分类：

一：国土局颁发的绿本

顾名思义国土局亲自颁发，98年以前政府支持，有合法报建手续在宅基地或村委集体用地的小产权会有绿本，这种国土局颁发的绿本有备案不可以过户且禁止买卖，98年后国土局取消给小产权房颁发绿本，而这种国土局发的绿本是不能过户的。

二：村委统建楼绿本

98年以后在村委集体用地上，经过正规报建的村委统建楼，当地村委股份公司会给每一个业主颁发村委盖章的"绿本“《使用权证》这种可以私下买卖，可以去村委股份公司更名 ，并消除业主所有档案 。

三：开发商绿本

个人宅基地，就是农民自建房，开发商颁发的”绿本“ 《使用权证》这种绿本是开发商花钱做的 。

所谓的“绿本”只有上述第一种是真正意义上的绿本房，由国土局备案。

其他”绿本“不管是个人宅基地，独栋农民房，还是村委统建楼，他们所颁发的绿本仅代表个人或村委股份公司 ，《使用权证》在法律上没有法律效应，只是求得一个心理安慰。

建议不要一味追求绿本，而耽误了买房最好的时机，主要看自己需求和预算。现在深圳市场上卖的都是2013年以前建好的房子，性质属于宅基地，永久产权。2013年以后国家不允许在宅基地建房，物以稀为贵，房子买一套，就少一套。据统计深圳百分之50的人住的都是小产权，小产权房为国家做的贡献，国家是默认的。

并且绿本的房子在旧改赔偿的时候原村民容易反悔，因为绿本在国土局是有备案的。所以没有任何产权证明的小产权房旧改赔偿是最安全的，开发商只需认定最后一任业主即可。

红、绿本的区别：

除了封面颜色的差别之外，红色房产证全称《房屋所有权证》是市场商品房房产证，是房产所有权和土地所有权合一的证，红皮的说明该房地产是市场商品房地产，产权人可完全享有该房地产的占有、使用、收益、处分权利；

而绿皮的说明该房地产是非市场商品房地产，不得买卖。需抵押或出租的，要按有关规定办理；上述区别仅是形式区别，实质区别应以房产证及房地产登记簿记载的内容为准。

绿本房产证全称《房地产所有权证》，也叫产权证明，针对的是非市场商品房，如经济适用房、福利房等政策性住房，绿证是全成本商品房和准成本商品房房产证，该类房产的地价是经政府批准，予以减免优惠，其买售系特定的对象。该类房产所有权是受到一定限制的，不得转让和抵押。目前根据有关政策，此类房产经住宅局批准并补交差价，办理手续后准予上市，可转为红色房产证。

关于两证一书：

（两证一书，实际上，大部分农民房都没有……）因为在2009年普查小产权房时，很多都上缴了，换了《历史遗留违法建筑回执》，也有一些村没上交的，同时具备两证一书与历史遗留回执的也有。

综上所述，大家在投资深圳小产权房的时候还是要擦亮双眼，尤其是要考虑清楚自己的动机目的，是自住还是投资，再去匹配合适的产品，这些证件中，除了国土局发的绿本不可以过户外，不能买，而其他的都是可以过户的，也就是说的可以买卖。大家在选择小产权房的时候一定要看清楚了，而关于小产权房旧改能否获赔的这个问题，深圳旧改完成的案例数不胜数，大多数投资人都获得了应得的赔偿。有极少数翻车的案例多数是因为在购买时没有多留个心眼，没有把控好每个环节，留下了漏洞。对于我们专业人士来说，稍微一复盘就知道问题出在哪里了，所以建议要投资深圳的小产权行，还得听听专业人士的意见。

术业有专攻，我是小婷，欢迎大家关注我，更多的小产权，统建楼，拆迁旧改房小干货与分享，有啥问题请私信或者评论区告诉我，我会第一时候回复您，谢谢！

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