国金证券：杭州合肥土拍火热，首套房贷利率持续下行

乐居财经 李礼 5月29日，国金证券发布房地产行业周报。

行业点评

本周 A 股地产、港股地产、物业板块均有所下跌。本周（5.20-5.26）申万 A 股房地产板块涨跌幅为-3.5%，在各板块中位列第 26；WIND 港股房地产板块涨跌幅为-3%，在各板块中位列第 9。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-3.9%，恒生中国企业指数涨跌幅为-3.9%，沪深 300 指数涨跌幅为-2.4%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深 300的相对收益分别为+0.1%和-1.5%。

本周土地成交规模有所下降，溢价率维持较高水平。本周（5.20-5.26）全国 300 城宅地成交建面 544 万㎡，单周环比-21%，单周同比-13%，平均溢价率 9%。2023 年初至今，全国 300 城累计宅地成交建面 12997 万㎡，累计同比-19%；年初至今，华润置地、建发房产、保利发展、招商蛇口、万科的权益拿地金额位居行业前五。

本周新房销售环比略升，同比略降，成都市场延续较高热度。本周（5.20-5.26）35 个城市商品房成交合计 417万平米，周环比+2%，周同比-4%。其中：一线城市周环比-14%，周同比+63%；二线城市周环比+8%，周同比-0%；三四线城市周环比-2%，周同比-69%。

本周二手房成交同环比上升，成都、北京市场热度较高。本周（5.20-5.26）15 个城市二手房成交合计 213 万平米，周环比+1%，周同比+47%。其中：一线城市周环比+0%，周同比+54%；二线城市周环比+1%，周同比+46%；三四线城市周环比+16%，周同比+34%。

5 月贝壳百城首套房贷利率持续下行，二套房贷利率持平。根据贝壳研究院，5 月百城首套房贷利率平均为 4.0%，环比下降 1bp，绝对水平再创 2019 年以来的新低。二套房贷利率平均为 4.91%，继续维持 2022 年 9 月以来的水平。

银行平均放款周期 23 天，较上月延长 2 天，但仍维持高速放款水平。由于多数符合“首套住房贷款利率政策动态调整机制”条件的城市已下调房贷利率水平，5 月百城首套房贷利率降速继续趋缓。分城市能级看，5 月一二线城市首套及二套房贷利率均维持不变；三四线城市由于清远、中山下调首套房贷利率，带动首套房贷利率微降 1bp 至 3.98%，二套房贷利率维持不变。5 月市场有所回落，各地需求端支持政策的出台频次降低，当前改善性需求对市场的修复至关重要，二套房贷利率仍有一定的空间。

本周杭州四批次、合肥三批次、无锡二批次土拍收官，杭州、合肥土地市场火热，无锡表现较为平淡。从成交情况来看，杭州 9 宗地块中 6 宗进入封顶摇号，仅 1 宗底价成交，民企拿地金额占比 100%，滨江集团获取 3 宗土地；合肥 4 宗地块中 3 宗进入触顶竞品质阶段，1 宗溢价成交；无锡推出 5 宗地块，全部底价成交。从溢价率情况来看，杭州、合肥仍维持去年延续下来的高溢价，土地市场保持火热状态，而无锡近一年基本为底价成交。从流拍率来看，本周的杭州、合肥、无锡土拍均无土地流拍。目前市场成交依然分化，核心城市核心区域的销售去化更有保障，有实力在核心城市核心区域拿地的房企将更加受益。

投资建议

需求端宽松政策持续发力，重点城市土拍热度增加，能拿好地且快速去化的房企更加受益。地产板块，推荐有持续拿地能力、布局优质重点城市的头部央国企和改善型房企，如建发国际集团、中国海外发展等；物业板块受益于地产销售复苏和经济活动恢复，推荐滨江服务、建发物业等；二手房市场活跃度持续向好，推荐强房产中介平台贝壳。

风险提示

宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约。