北京
文 | 地产八卦女 陈庆
01
当下，无论是地产行业还是互联网、金融等行业，行情变化都很大。
所以，现在买房，排除风险是第一准则，一定要买确定性。
什么叫买确定性？其实就是不要轻信画饼。
例如，仅有规划但没落地、房价又被超高的各种新区新城，或者进度缓慢的城中村旧改，甚至部分暴雷房企的期房，这些项目就不要买了，因为能不能兑现，未来的变量很大。
要买的话，一定要跟着产业、学区，买成熟片区。
再比如，当前民企融资困难，虽说爆雷高潮已经过去，但有问题的房企仍然不愿意拿出最核心的资产，或者拿出来的资产报价和公开市场拿地也差不了太多，所以现在央企出手、项目并购仍然是停留在理论层面。
行业仍然还没有到最困难的时候，彻底的出清还得等。
这个时候买房， 品牌就要适当倾向于能够兜底的国企和央企（绿地别买），部分稳健的民企如碧桂园，龙湖，美的也可以买。
02
过去二十年，以强省会、三大城市群崛起为标志，是人口红利时代。
依托人口红利，不少城市尽管产业、教育水平不敢恭维，管理水平极差，但这些城市坐拥宽广的经济腹地和庞大的进城人口基数，仍获得了突飞猛进的发展。
未来二十年，则是城市吸引力的时代。在这个阶段，城市最大的命题不是吸引人进城，而是留住人。毕竟，随着三四线交通和互联网等基础设施的建设完备，没有突出的城市吸引力，将很难留人。
而城市要留住人，必须具备三个要素：
（1）城市本身拥有发达的产业经济和教育配套
（2）城市本身有极强的地域文化特色
（3）城市管理水平也是衡量人口吸引力的一个重要指标
目前来看，真正具备城市吸引力的城市，还是比较少的。
个人认为，按这三种要素选择城市，北上广深+成都、杭州、苏州值得考虑。而 郑州三方面的要素都有缺陷，西安的城市管理水平还有待提高，长沙的产业经济还亟需做大，等等。
03
地产行情什么时候好转？千万别被某些网红盘的热销蒙蔽了双眼，例如上海最近又出了一个“万人摇”红盘，但实际上是因为这个楼盘限价，与周边二手有着近2000万的差价。
事实上，地产行情要好转，还得看地产人（包括中介）愿不愿意下水，因为资源和信息临近的关系，地产人在买房方面的嗅觉总是快人一步；
同样的，如果地产人收入没有了保障，连地产人这个群体都不再买房，房价行情就很难持续。
总体而言，过去二十年，买房最多的群体，仍然是地产行业内或地产行业周边群体，如果这个群体买房动作熄火了，行情是很难好转的。
04
当下买房，要有买一生之宅的意识，千万不要为了以后置换而将就上车。
为什么部分城市远郊区县、都市圈小城市的买房人，如买在北三县、南京都市圈、郑州都市圈的买房人那么惨？
客观上是因为限购政策，但主观上，则是购房者“先上车后置换”思维主导的惨剧。
事实上，随着限价、限贷、限购政策的施行，二手房的吸引力已经远远不如新房。特别是限价，人为制造出一二手差价，导致买家集体偏向一手新房（当前，随着行业政策的松绑，限贷限购政策解绑相对限价会比较快），远郊和“城市圈概念”的二手房很难卖掉再置换。
其次，先上车后置换，上车的一般都是差一点的楼盘，当行业退潮，这些楼盘的成交量和价格跌幅往往超出平均值。
所以从这方面看， 先上车后置换的思维，在楼市处于长期景气周期时可用，“将就着上车，赚一波升值的钱，再买更好的房子”，但当楼市见顶，还秉持这个思维，往往就是套牢的前兆。
而买“一生之宅”，本质上就是让你买在保证现金流的前提下，把房票和贷票价值榨干到极致的房子。
05
在当下，稀缺为第一要务。市中心地标景观房、高新产业聚居区住房、优质学区房、重要交通枢纽附近的房产，仍具有良好的保值升值性能。其他的大盘小区、缺少亮点的房源，就不要再入手了。
值得一提的是，过去我们提倡尽可能贷更长时间、更多的房贷，用足杠杆上车。然而自2020年开始，疫情、战争、经济下滑、内卷.....
太多的黑天鹅告诫我们，买房没错，用足杠杆也没错，但我们必须对我们的还款现金流有个规划，必须要有稳定的赚钱门路，而非只是一时踏中风口。
例如，当前做直播的集美们，依靠年轻貌美千娇百媚，在镜头前伸伸懒腰就能买房买车，问题是网红迭代飞快，乃至年老色衰之后呢？
青春饭行业并不长久，按揭买房之前，一定要想好起码未来十年如何还贷的问题。
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