北京房产律师评析：当二手房买卖遇到违章建筑的司法处理，无效？

二手房买卖合同纠纷案例导读：房屋买卖时如果遇到附赠的车棚、车库等建筑物被拆除，房屋买卖合同的效力会受到影响吗？以此拒绝支付余款会不会得到支持？

买方以车棚为违法搭建物无法交付为由，拒绝支付购房的2万元尾款，并要求原房主折价补偿。为此，原房主将其诉至法院，要求按约履行合同。

法院对该案作出一审判决，令买方按照合同约定给付剩余房款2万元.

二手房交易，买方以车棚问题为由拒付尾款

2021年2月，陈某及家人通过房产中介“相中”一套房屋。因为对这套房屋很满意，他们接连去这套房屋看了两次，随后很快确定了购买意向，并通过中介与原房主张某签订了房屋买卖合同。

合同签订后，陈某向张某出具了一份欠条，约定除50万元的贷款外，尾款5万元于交房时结清。同日，张某协助陈某办理了房屋产权过户手续，陈某也在一周内向张某支付了3万元现金。

眼看这桩买卖就要全部完成，但陈某却以张某不能向其交付车棚为由，拒绝支付剩余的尾款2万元。房屋已经过户尾款却拿不全，见此情况，张某向法院提起诉讼，要求陈某按约给付尾款。

原来，双方在签订房屋买卖合同时，陈某曾询问这套房子带不带车棚，张某当时告诉陈某自己有一间车棚位于楼下。

陈某、张某及中介人员一起到楼下查看了车棚的现状，发现该车棚是利用小区公共区域自行改建而成。张某及中介人员都告诉陈某，这间车棚可随主房一并交给他。而在双方最终签订的合同中，也写有“一小车棚”的字样。

因此，陈某在该案审理过程中辩称，自己之所以未支付最后这笔2万元的款项，是因为该车棚为违法搭建物无法交付。他认为，对方未完全履行房地产买卖合同，其行为已经构成违约，因对此进行折价补偿。

法院：车棚为附赠，不影响房屋买卖价格

法院经审理查明，被告陈某与家人在看房满意后，已就主房价格与张某达成一致意见，其后才提及车棚事宜。经现场所有人到楼下察看该车棚的现状后，陈某及其家人对该车棚的性质、位置、结构、内部设施等皆有知晓。

法院认为，在继续签订的合同中除补写“一小车棚”字样外，合同的总价款仍未改变，由此可见，该车棚不论性质如何，皆为附赠，不影响房屋买卖价格。

因此，陈某以案涉车棚不能实际交付为由，拒绝给付尚欠的主房款2万元，缺乏事实和法律依据。

据此，法院作出判决，陈某按照合同约定给付剩余房款2万元。

【法官说法】

车棚为附赠使用，并非合同标的物范围

对于该案涉及的法律问题，承办法官介绍，《民法典》对合同履行的原则进行了规定。《民法典》第509条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

“本案中，陈某及家人在合同签订过程中提及车棚事宜，在双方实地察看后，又返回在合同中补充填写有关车棚的内容，但双方并未改变合同总价”，法官表示，这表明该车棚属于附赠使用性质，并非房屋买卖合同的标的物范围。（二手房买卖纠纷专业律师，房产律师北京在线咨询，二手房纠纷律师，北京西城房产律师）

法官表示，陈某及其家人在充分了解车棚的情况后仍然决意购买案涉房屋，应自行承担车棚不能使用的风险。因此认定张某已将案涉房屋实际交付并过户给陈某，故判决陈某给付购房尾款2万元并无不当。