“负首付”惊现楼市 购房者需警惕法律风险

刘伟/发自北京

“首付负1万元！没错，不需要首付还能再拿1万元。”5月25日，根据媒体公开报道，在部分社交平台上，一些房产中介销售广告如此描述。

除了“不需要首付还能再拿1万元”，还可以“负首付50万元买房”。广东深圳一位中介人士在接受媒体采访时称，“房子评估价570万元，但是业主低价卖，卖520万元。你可以在银行贷570万元全款买这套房子，还剩下50万元装修。”

“‘负首付’明显是违规的，涉嫌骗贷，存在不小的法律风险。”数位受访者认为，所谓的“负首付”，并不会减轻购房者的压力，购房者该付的钱该还的钱终究是要付和还的，无非是时间早晚的问题，而且还会加重购房者后期的还贷压力。

此外，银行在放贷额度充足的情况下，在实操中有意无意地做资产高评估价，而实际的市场价格已经降下来了，也间接导致“负首付”的出现。

从“零首付”到“负首付”

为吸引购房者的注意力，近年来，“零首付”购房的销售方式屡见不鲜。而在近日，多个社交平台出现了“负首付”的营销话术。

如重庆市巴南区某房产中介在其朋友圈发布消息，一套83万元的精装房，首付4万元，放款后返现5万元，相当于客户还能倒拿1万元首付款。

一则发布于4月22日的网帖显示，深圳罗湖一套520万元的房产可以贷款570万元，也就是说首付不仅不用“自己掏钱”，还可以从银行多贷走50万元。

根据金融监管部门的规定，目前新房商业贷款首付比例是三成，公积金贷款首付比例为首套房90平方米（含）以下的公积金贷款首付比例不得低于20%，90平方米以上的住房公积金贷款首付款比例不得低于30%。

那么，“零首付”甚至“负首付”是如何做到的呢？

据业内人士介绍，“负首付”与“零首付”“低首付”的操作方法类似，一是开发商通过首付分期、返首付等形式减轻购房人首付压力，二是开发商通过做高合同价格，帮助购房人获取更高额度的银行贷款。若开发商返还的资金超过首付款，或银行贷款金额超过房产原价，“负首付”便“实现”了。

在中原地产首席分析师张大伟看来，“负首付”并不是新事物，其背后的运作逻辑和“高评高贷”是一样的，所谓“高评”就是高值评估，“高贷”就是高额贷款，也叫作倒拿钱、零首付、低首付，是指银行评估价格比真实交易价格高，从而贷更多的款变相降低首付。

他认为，“高评高贷”一直都有，但一般银行不敢做得太离谱，一般评估价都是实际成交价的90%，这样银行相对安全，“高评”其实就是做到持平，很少敢做到比实际成交价高的。负首付就直接做到了市场价的130%以上，相当于银行贷款比房价还高，这其实就是赤裸裸的贷款诈骗。

据媒体报道，近期广东省惠州市多个楼盘为加快去化，推出力度颇大的折扣甚至零首付购房促销活动。为规范销售行为，惠州市惠阳区住房和城乡建设局于5月20日印发《关于整顿房地产市场、严厉查处违规销售行为的通知》，严禁开发企业、中介机构在商品房交易环节出现首付贷、返首付、零首付、中介机构营销返首付等违规销售行为。

明显违规，存在法律风险

正所谓“一个巴掌拍不响”，仅有销售端的推进，还不足以让“负首付”落地。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为“负首付”现象的出现还有银行在“配合”。他认为，一方面是银行想更多地放款，在资产荒、额度充足的情况下，依旧迷恋抵押物，在实操中有意无意地做高评估价，而实际的市场价格已经降下来了，导致了“负首付”。这时，应该合理调整银行评估的实时性。

二是银行放贷着急，纵容经营贷高评。当下，银行不仅按揭额度充足，在支持中小微企业的政策导向下，经营贷的任务也重。于是，纵容客户存量房贷置换高评的经营贷，或客户先全款买房，再利用经营贷高评，获得更多贷款，导致“负首付”。

三是去年以来，经营贷置换按揭是一个普遍现象，由于银行放贷压力大，商品房市场也比较低迷，金融监管睁眼闭眼，甚至愿意看到。但是，这种行为扰乱了市场信息，真实的房贷规模被低估，资金违规进入了楼市，中小微合理需求得不到满足，低利率的普惠政策被地产套利。

“负首付”面临的法律风险不容忽视。北京金诉律师事务所主任、北京法学会不动产法研究会理事王玉臣认为，“负首付”明显是违规的，存在不小的法律风险。

首先，不论是“零首付”还是“负首付”，其实都不是真正意义上的“零”或“负”；其次，这种操作的房贷月供往往会提高一些，而且，房贷期限越长负担越大。做高合同价之后，购房人的贷款金额也比较高，月供相对来说也会提高。再次，这种本身就是违法违规，明令禁止的。最后，还存在被银行断贷、被监管部门处罚的可能性。若房产交付存在问题，购房者的风险就会更大。

王玉臣表示，采用这种模式，往往需要签署“阴阳合同”。这种方式本身也是违法行为。一方面违反了商品房销售的相关规定，没有如实备案；另一方面，通过这种方式骗取高额贷款，违反了银行按揭贷款的相关规定，涉嫌骗贷，一经发现，银行不会进行放贷。即使已经放贷，往往也会直接解除按揭贷款合同，要求提前偿还全部贷款。

“零首付”背后暗含了多重风险，这种违规行为也反映出当下楼市面临的困境。

据易居研究院统计，2023年5月1日～22日，全国50个重点城市新建商品住宅成交面积为1199万平方米，环比4月1日～22日增速为-13%。

一位地产业内人士在受访时表示，一个成熟的市场产品的价格是缓慢上涨的，而且上涨的时间比较长。但现实是市场经过2023年一季度快速热后起来后，又快速冷下去。目前的楼市状况就是快上快下后“躺在地板上”，这也能说明参与市场各方的心态波动是比较大的。