北京房产律师点评二手房买卖合同纠纷之面积和房产证不同判决处理

二手房买卖经典案例之面积差异的处理：二手房屋买卖合同和房产证面积不一致，合同怎么履行？买卖双方却因“房产面积差”起了争执，最终闹上了法庭。孰是孰非，来看看法官如何断案——

案情介绍

2019年7月，吴某将一套商住房出售给张某忠，《房产买卖协议》约定建筑面积61㎡，成交价160万元，2019年10月15日前办理过户登记手续，特别备注“房屋面积以实际产权证面积为准，一星期内从银行借出复印件给张某忠”。张某忠向吴某支付购房定金10万元。

之后，吴某将产权证照片微信发给张某忠，张某忠发现产权面积仅有58.96㎡，比合同面积少了2.04㎡。

吴某回复称：房子是按套卖，不按面积算，而且面积问题合同写得很清楚了，没法再协商。

同年10月15日，张某忠以吴某故意隐瞒房产面积不足61㎡为由，表示无法按时支付剩余房款，要求吴某尽快配合办理过户，否则将解除购房协议。吴某表示不同意，认为张某忠当初就知道面积存在差异，且房子是按套卖，要求张某忠抓紧付清余款并办理过户。期间，双方通过房产中介进行沟通，但未协商一致。11月7日，吴某以张某忠未支付剩余购房款，已毁约为由，通知张某忠解除协议并没收定金。张某忠不同意，遂提出起诉，要求吴某双倍返还购房定金20万元。

法院审理

法院经审理认为：

二手房买卖，如合同仅约定了房款总价，没有约定每平方单价，又约定“以实际产权证面积为准”，按照存量房买卖市场交易习惯，应认定房屋是按套定价交易，事后双方均不能主张按实际面积“多退少补”。

当事人在缔约阶段，按照诚信原则应承担协助、通知、保护、忠实等先合同义务，如实披露可能影响交易的事实。价格是房屋买卖合同的重要条款。建筑面积大小不仅关系到对房屋的实际利用，也是评估房价的重要因素，足以影响交易。作为产权人，吴某对实际产权面积是清楚的，理应如实告知张某忠，但在合同订立过程中，吴某并未出示房产证，仅是口头陈述建筑面积61㎡。虽然根据合同“以实际产权证面积为准”的约定，张某忠应当知道合同面积与实际面积可能有误差，但基于信赖利益保护原则，误差不应超过可预见的范围。本案建筑面积的误差比值超过3%，以成交价换算，误差金额超过5万元，对一套总价160万元的房屋而言，明显超出合理范围，吴某违反了披露真实信息的先合同义务。

张某忠主张吴某存在欺诈行为，但并未依法行使撤销权，在诉讼中又明确表示放弃行使。在合同有效的情况下，张某忠拒绝按期支付剩余房款，属于违约，经催告后仍未履行，吴某可以解除合同。

只有在合同因一方的违约行为而无法继续履行的情形下，方能对违约方科以定金罚则。原被告双方均存在违反合同义务的行为，不适用定金罚则，因合同已解除，吴某应返还已收取的定金10万元。

法院判决

法院判决：一、吴某应返还张某忠定金10万元；二、驳回张某忠的其他诉讼请求

法官说法

民事活动中，当事人按照诚信原则应承担协助、通知、保护、忠实等先合同义务，如实向对方披露可能影响交易的重要事实。对二手房而言，卖方对房屋真实产权面积是清楚的，理应如实陈述。当然，由于房屋的建筑面积通常不是整数，生活中人们往往按照四舍五入法取整数披露面积信息，会有一些误差，这符合记忆规律和交易习惯，不构成欺诈。但如误差值超出了合理范围，对价格产生较大影响的，则属于不实陈述，买方可依法主张权利。从另一方面，订立合同过程中，买方也应当尽到谨慎义务，对签约主体资格、房屋的产权状况及实际使用情况等情况进行核实，避免在今后合同履行中产生纠纷。