内蒙古
北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
北京的四合院很适合投资吗？未必，反正以默多克给邓文迪的四合院来看，是肯定跑输楼市大盘了。
他们是2004年买的，可以说是低谷期，花了1000万，250平见面，占地面积至少600以上，以故宫隔壁的地段儿绝对牛了。但这个院子如果今天出手的话，除非是买到1.5亿以上，否则就算输了。而按照四合院中介的估算，这个院子除非是说有名人光环，否则卖不到。
为什么这么稀缺的资源反而不如普通楼房住宅？
原因很简单，商品价格是供需关系决定的，买家多才能升值快。而很多顶级的奢侈品是叫好不叫座儿的，曲高和寡，有钱人也只是欣赏而已，或者租下偶尔用用，未必非得买到手。
北京的四合院确实非常的稀缺。很多年前就有过数字，说乾隆年间北京有院子2.6万座，到民国时期算是南城的是3万出头儿。但到了80年代就只剩下6000多座了，其中相对完好的3000多。再到了2012年，《北京四合院志》出版，其中收录的四合院仅剩923座。
而就在这900多座里，能交易的量非常少，估计也就300之内。当然，这不包括那些杂合院子，比如三五间房或不成格局的，算不上四合院。
按专做四合院的中介的说法，北京每年成交的四合院总量在限购之前还多些，各种院子加起来有个6/70座。但之后限购了，那成交量就一下子减半，30多座吧。其中大多数都是几千万的，上亿的每年也就两三座。
而且甭管哪种院子，成交周期都非常的长，一年算快的，两三年正常，再长的也不新鲜。为什么？
首先就是客户不好找呗，能掏出这么多钱的本来就不多，还不能贷款，那愿意买的就更少了。
这种东西就跟豪华酒店似的，谁都喜欢，但大多数都是偶尔住几天，很少有自己买下来的。
然后就是限购。多数院子或是原来的老人去世后分家，或是为了拆迁多拿补偿，反正都把一个院子拆成了好几个房本，多的能到五六个。那在一家只能两套房的情况下，除非是用公司名义，否则哪家也没这么多的资格。
第三是砍价，这是个非常耗时间的过程。楼房之所以比价相对容易，那是因为类似的房源多，无论的地段小区还是楼座户型装修什么的都便于比较。而四合院这东西本来就少，哪个院子都是孤品，这比较起来可就太累了。都甭说地段儿什么的，就是这种土木结构的质量就不是普通人能估价的。鲁迅先生当年买房都来回的看了半年，何况今天呢，出价的和砍价的经常心里都没底，且聊呢。
再有就是这改造，实在是太费劲。现在甭说四合院了，就是农村宅基地都不让随便翻建，都得经过规划审批。那四合院就的加个“更”字了呗。格局和面积一般都是不准改变的，动不动的就违规。前些年德胜门还有个四合院业主私自挖地下室的，结果把邻居房子弄塌了，自己也被判了刑。所以折腾四合院几乎等于开发个小楼盘，各种手续和检查就能烦死谁。
最后就是使用成本高呗。就算是全换成了现代建筑材料，那这也是风吹日晒的啊，几年时间就会显旧。而如果真的是用老工艺，那隔几年就得维护一次。想想故宫的维护吧，那可是最好的质量了，但也是维护成本巨大。
所以吧，四合院这种东西非常的好，改造合适的话也很宜居。但是，就是因为太好了，导致追捧的人反倒不多。就跟顶级女明星似的，都喜欢看，但没几个想给娶回家的。
反正到目前为止，以近20年来的行情来看，无论平房还是四合院，都不算跑赢楼市大盘。甭听什么动辄股价多少个亿的，都是估值而已，顶多是有价无市，真掏钱的不多。
当然，四合院的租金还是比较合适的，尤其是好院子，少了每年每平米几千，高了能上万，也就是是租金收益率至少在3%以上，高了5-6%。所以如果投资四合院，可以更注重一下经营类的，比如开酒店或会所什么的，单纯的靠升值普通，流动性也会很弱……
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