北京买房：理清思路，购房建议836

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我是一个北漂打工人，正是在你的真知灼见指引下，前几年先后在成都、北京购买了属于自己的房子。工作在国企还算不错，但因为是外地人，单位一时间无法解决户口，随着小孩一天天长大，感觉留在北京发展小孩读书会有限制，加上前几年疫情多多少少冲击到了普通人如何过好生活的理念，于是决定去海南生活和发展，也打算在海南买房。

现在的困境是辞职去海南重新找工作到不是最难的，难的是不甘心丢掉自己的事业和梦想，在北京打拼岁月让我和许多人一样对这座城市充满着复杂的情感。希望能听听您的意见？需不需要继续留在北京奋斗还是选择躺平。

A：

1、都说人生的选择比努力重要，在我看来成年人的各种选择其实都差不多，也就是只看得失，而事业与理想也是得失的一部分选项。

另外我常建议买房时要想好需求，尤其是在资本不是太高的时候，必须取舍，那就把自己的需求都列出来，然后进行排序，能实现最主要的就算成功，实现两个算超值，三个以上则可遇不可求了。

还有一个我常用的方法是改变维度来看待事物，比如可以调整时空的维度，想一想自己十年前的选择在今天看来是否正确，然后用十年20年之后的心态来看待今天的选择。

2、从具体的来说，我觉得似乎应该再想想。因为既然是北京会对小孩的读书有限制，那换到海南能解决这个问题吗？恐怕有部分海南人会认为北京的教育资源更多吧。

换城市其实就是从自己待烦的地方去别人待烦的地方，都是希望解决自己的烦恼。但其实是看景不如听景，真到了地方长时间居住的话，或许发现烦恼依旧，毕竟有些问题不是靠换城市就能解决的。

3、事业与梦想，我是放弃追求十多年了，但实际上到现在也是心有不甘。之所以上网发东西，也是给自己持续充实知识的理由，幻想着有一天得到机会还敢横刀立马。但这是运气了，可遇不可求，我只是希望运气到来的时候自己有能力接得住。

奋斗与躺平在我看来都是形式，并不是追求的本质。天天加班可以说在奋斗，但或许有些人的追求已经躺平，只不过用表面忙碌来忽悠自己罢了。单位里的大神天天开会闲聊瞎扯淡，看上去就是躺平混日子，但实际上有些人是在碰撞中寻找思路灵感，一旦出现就能串起整个核心规划。所以别在乎所谓的奋斗与躺平，我躺平十多年了，但到今天还不认为自己放弃了奋斗，不认为放弃了追求事业与梦想。

4、我没有明确的建议，只是提醒考虑好需求，选择真能解决问题的方式。另外就是别在乎形式和冠名词，那只是忽悠自己相信的表面状态而已。奋斗和躺平似乎随时可以互换，但最好别放弃再次换回来的能力。放大时空维度想一下，如果现在做出选择，十年后想再换个状态，还有这能力和条件吗？

仅供参考。

二

Q:

家庭四套房，月坛一套二居能卖1200，陶白一套一居，双井天骄和华腾各一套，二居和三居，目前都在出租中。想着卖两套换一套大面积的改善，预算1700左右。目前关注朝阳的观湖国际和丰台、朝阳的新房，您建议是买二手的还是买新房？10年内没有居住需求。

A：

1、十年内没有居住需求，那还买新房干嘛啊？相当于说买车，想买个性能好的，但十年内自己不开准备租出去，那谁买新车啊，等收回来的时候至少也得大修了。

所以常规建议就是自住买新房，居住体验好。如果不自住就买二手房，保值稳定也犯不上做慈善，没有租客会感激房东的，顶多没事儿偷着乐。

2、观湖国际也是挺典型的自住为主，朝阳公园附近这种性质的居多，凭自己的喜好选择就行。升值什么的普通，租金应该合适，高租金是用升值慢换来的，看自己注重哪方面吧。

3、这是还没考虑用哪个置换吧？学区房哪个用不上学位就换哪个吧，在高峰期过去之前置换就行。天之骄子的保值还行，走弱的不多。华腾园是不太受追捧了，这看价格就挺明显了。

另外如果是1700的预算，也注重保值和流动性什么的就尽量在朝阳北部，丰台这总价的偏高了，多数都出手的时候挂牌期长。

仅供参考。

三

Q:

我是地杰长安驿的业主，看到了您写这个楼盘的文章。有个信息，可能您已经知道，长安驿虽然是公寓的布局，但是产权证上确实是70年住宅。不知道您方不方便把这个信息加上，让其他人公允的评判这个楼盘。

A：

1、这篇东西是很早写的了，一年半了，我找了半天没找到修改的按键，有可能是时间长了的不让改了吧。所以我只好写了个留言，应该读者们都能看到吧。

2、不过这其实意义不大，只要去当地看房的，中介都会提醒的，不会被低估价值。而且永安里周边不少这种性质的公寓呢，长安驿不算特殊，就更不会被低估了。北京这种70年的公寓更是有的是，朝阳区就几百个小区呢，所以没必要担心被不公正评价，有很多参照项目呢。

仅供参考。

四

Q:

手里德胜两居一套，两个孩子，大的初一，小的一年级。还有一套朝青华纺一居室，现金300。想把一居卖掉，买个两居或三居，投资保值。选择翡翠四季怎么样？有没有合适区域推荐？

A：

1、拿华纺的换翡翠四季，自住肯定合适，但投资就有赌的意思了。一般不建议这么干，等于是拿一个确定性升值挺好的，去换一个说不太好的，得看运气了。

2、打个比方吧，这就相当于说在央国企里当个普通员工，收入待遇什么的比普通公司强。现在是想挑战一下自己，去创业公司当个小领导。这不能说不好，就是或许有点儿风险，因为这新公司的发展得超过平均值才能追平原来的单位，不是太容易吧。

3、合适区域推荐，干嘛非得换区域啊？如果说现在这单位发展的挺好的，一般没必要非得换单位吧？就像北京的房子挺保值的，没必要非得想换到其他城市。而且如果要置换，预算超过700多万的话一般建议北部。就算南北升值差不多，这价位在朝阳北部也不特殊，相对流动性更好，租金也高。

仅供参考。

五

Q:

两男孩，老大前门小学四年级，老二24年上学，有一套都市馨园开间占坑房，若卖掉还完贷款剩320，另一套紫南家园大三居估计850，贷款150，手上存款200。夫妻在东单和朝阳门工作，年收入100，现在崇文门租房住。想咨询一下如何改善的方案。我自己做了一个表格，但是不知道怎么选？目前比较倾向于方案二，新景家园小三居，但比较担心学区房在顶点入手，后面会跌，手上有房子可入学，是否有必要去再买一套学区房？

A：

1、方案二是1000万的小三居，那单价有点儿低吧？看看具体房源吧，不是太对。这种紧凑户型的租金高，但未必流动性好，否则也不至于这价格。前些天我看过一套80来平两居，也千万左右，租金1万租售比1000，溢价率也是30%左右。所以如果租售比明显偏低，那有可能存在别的缺陷。现场看房吧，别是有硬伤的。

一般不太建议同一学区买两套房，没什么太大意义。下跌倒未必，但过了高峰期涨的慢点儿的可能性是有的。本来这基础部分的升值就不是太好，跟富力城的比比就知道了，所以这方案就是自住为主吧。

2、这仨方案如果是我的话就都不选。方案一，从紫南换到富力城可以说在保值上没强太多，只是比学区房更强而已。这比比价格就知道，富力城是不带溢价的，而学区房是带溢价的，说明基础部分不如富力城呗。

但富力城这位置不远不近的，将来接送或许有点儿别扭。所以要是我换的话就干脆换北边的投资房了，换租还能占便宜。但没合适的出租房就得等着看了，财产配置方面我也没建议。

3、方案三是会降低溢价率，但也不太多，1300万在东西海不算太高。以新景家园为例，基本上能买100平之内的三居，租售比也得900多，那溢价率大致降低5%，10%之内吧，不是太明显。

仅供参考。

六

Q:

我们孩子是20年10月生日，27年上学，家长都在太阳宫三元桥这边工作，我们目前住在西坝河东里，计划换东城和平里的学区房，兼顾孩子上学和大人上班的通勤，想找您咨询两个问题。

第一，入手时机，27年入学的孩子应该比较少，我们是现在考虑出手，还是等个几年，在孩子上学之前出手。因为目前是入学高峰，我们感觉过几年学区溢价可能会少些。不知道您的判断是什么。

第二，我们预算的首付能拿到1200万，比较纠结的是在东城买宜居房，还是买占坑房，之后在和平街那边再买一套宜居房，不知您对这个有什么看法。

A：

1、资金准备好了就提前买吧，这种时期房子大概率比现金保值。如果需要置换的，且卖房后增加的预算不多就甭着急，到2025年之后或许有更多的选择，政策也大概率会变。这参照现在的妇产医院和幼儿园就知道了，变化不小呢。

我的判断，过了高峰期的学区房价格也未必直接降，相对于非学区房涨的慢点儿的可能性更大。其他东亚国家和地区都是这种先例，人口减少后用了好几年时间才逐步降低溢价率呢。

2、宜居房还是占坑儿房。1200的预算，现在也不好买到太宜居的吧，溢价率都不低，也就是比占坑儿房低点儿而已，一般都30%左右起。常规建议是买个占坑儿房，进入目标学校就算成功，然后处理的时候相对方便，风险也小。另外如果能接受租房的话也可以考虑另外买投资房，换租的话能占学区房的便宜。

仅供参考。

七

Q:

我和女友准备结婚，她在北京有房，我们准备卖掉置换成学区房一步到位，请问如果共同出资是按照比例登记房产份额吗？另外问一下，因为目前房产价值较高，而我只能增加百万左右，这种置换是否划算。如果月供由我承担的话，这份额应该怎么计算？二套资格。

A：

1、共同出资，那就是按比例登记份额啊，先商量好再登记。

2、增加百万+二套资格=200多万。看现有房子的价值了，一般是20%以下就未必划算了，税费所占比例有点儿高。这一房一议，让当地中介给算算税费吧。

3、承担月供，那份额就双方协商呗。如果没有协议，在婚后的月供不论谁出都是共同财产，算一人一半。

仅供参考。

八

Q:

想买一个总价在500w左右的三居。主要需求是孩子上学，学区中上即可，然后必须南北通透、临地铁、五环内，有停车位。有合适的小区吗，如果房子好的话首付可以适当增加。

A：

1、沃天，一个学区中上就够呛了。北京东西海的学区房都400万起，500万也是占坑儿房，还未必能买在好学区，或者是不好贷款了。这甭说三居了，连一居都够呛。

2、南北通透的三居至少90平以上吧，否则顶多是老房的南北向，算不上通透。可500来万，单价才6万多，哪儿有这么便宜的学区房啊。

3、没有建议，帮不上忙，这要求都刷新了我的认知了，还是适当调整需求吧。

仅供参考。

九

Q:

目前主流意见认为北京进入两极分化时期，新房持续上涨，二手房逐渐被抛弃。另外带好学区的将持续成为主流，没学区的以后没人要。但我看了北京的各个新房，没发现学区太好的，市区的价格又太贵，超出了应有价值。请问以200万首付推荐哪里？

A：

1、这话问的让我都不好接茬儿。主流意见，开发商说的主流吧，除了他们也没人有新房。那新房过户之后，再卖的话算不算二手啊，是持续上涨还是被抛弃没人接盘啊？或者说房龄几年的算新房，几年算二手的？我反正是无法评判，看自己的观点吧。

2、200首付，首贷的话买500来万的，新房基本都是郊区新区了，一般都是新建的名校分校。这我没法儿说什么，这种分校很难招到牛娃，好老师也未必愿意去郊区，人家孩子还得在市区上学呢。

3、没什么推荐的，我对新房不熟，这还是咨询组织看房团的吧，他们卖房的更专业。帮不上忙。

仅供参考。

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