我是深叔,拥有多年深圳房产研究和投资经验,长期持续关注深圳地区的楼市信息,熟悉购房政策、买房策略和学区房信息,欢迎关注及交流。
以下深圳购房答疑内容,来自微信公众号“深叔说房”的粉丝精选提问:
提问:深叔,你好,对深圳买房的事情不太了解,想问在深圳买房选区域的优先级是什么?什么样的经济水平适合购买什么区域的房子呢?
深叔:你好,给不同实力的深圳买房人五条建议:1.资金实力极强建议选择南山、福田,前海和深圳湾值得关注;2.其次建议选择宝安中心区、龙华北站区、龙岗坂田,这三个地方离南山和福田近;3.再次建议选择罗湖,有旧改利好;4.最后可以考虑龙岗大运、坪山中心区,有发展潜力;5.如果没有名额,或者经济实力有限不能购买深圳房子的,可以考虑东莞、中山、惠州。
提问:深叔,你好,对深云村很有兴趣,不知道那儿的房子现在能不能买,然后配套设施、升值空间怎么样?适合投资还是自住呢?
深叔:你好,深云村的情况如下:1.深云村是福利性经济适用房,买入十年可以转商品房,配有学校,小区整体素质高。2.深云村的发展是有过程的。最初定价很低,原因在于两方面,一是带有福利性质,二是交通不便,没有地铁,宜居程度低。十年后,由于环境污染改善,地铁线路开通,高架桥直连深云站,部分房子达到转让条件,各种因素叠加导致深云村的房子价格变化大。3.周边配套在完善中,适合自住、不太建议用来投资。4.需要注意的是,经济适用房的产权是部分产权,5年后才能转让,并且需缴纳土地补偿款,购买商品房后,经济适用房的产权会被收回。
提问:深叔,你好,我是安徽人,在深圳工作打拼了十几年了,在这里结婚生子安家了,一直深爱这个城市,很看好这个城市的发展,我想买房投资,想问,如何在深圳买房投资呢?有什么逻辑思路吗?
深叔:你好,房地产市场购房投资也有着相应的逻辑思路,大致可将其分为四类:
第一类是选择“龙头地段”,这一类地段资产倾向于长期投资,选择房产市场具有垄断地位的龙头地段。龙头地段的优点在于稀缺性强,各方面均衡,处于城市主中心且增长确定性好,但是数量有限,价格也最为昂贵。深圳的龙头地段主要是看深圳湾、香蜜湖,还有一直对房价影响极大的名校学区房。选择龙头地段的优势在于其公开性强,确定性好且操作简单。龙头地段选盘逻辑是:选择确定性高,人口、产业集中的城市中心。第二类是选择“成长型地段”,这一类地段资产的优点在于规划前景好,人口、产业增速较快,市场预期较高,但缺点也与之并存——这类地段的不确定性较高。成长型地段主要存在于城市规划建设的城市新区与城市新中心。选择这类地段要谨慎观察,落实到具体区域去分析其市场前景,之后再决定是否投资。
第三类是选择“重组股地段”,这一类资产地段老旧,但拥有旧改的潜力,因为基础设施老化、公共空间匮乏等问题人口流入会减少,所以房价也更便宜。一些老区微观地段,可能因为一些不确定的影响因素如旧改、纳入学区等,导致资产价值重估。但这类资产总体来说不确定性相应更高,无法依靠公开信息购入稳定获取收益,除非运气很好或有相当可靠的内幕消息。第四类是选择“特殊住宅”,这一类资产缺点十分明显:房产流动性差,产权、配套、税费受限,信贷苛刻等。这类资产包括小产权房、次级地段公寓与研发用房等,有一定的价值,但不确定性高,承担风险较大。
以上四种选盘逻辑都需要相当长时间的积累,并且有足够的信息资源与专业技能,因此在选房购房之前要明白选盘逻辑,有充足的准备与考量,并对同类型区域做好对比与分析。
提问:深叔,你好,在向西村金鼎大厦有一套三房,总价大概是500万,目前存款150万,月收入6万,想买一套有优质初中学位的房子,请问向西村的房子有保留必要吗?换房有些什么方案?
深叔:你好,向西村是早期深圳红灯区之一,以休闲娱乐为主,有较多消费场所,金鼎大厦和金色都汇是向西村的优质楼盘,租金回报率很高,向西村的城市更新项目五年内不会有进度,向西小学和罗湖中学由于生源原因没有名校资质,同时缺少根本性的产业升级,种种因素叠加下,向西村的楼盘只适合自住,升值空间较小。针对买房者的情况,可以有两种选择:1.抵押,融资空间在300左右,再买一个初中学位,选择什么价位的标可以结合自身资金情况考虑;2.出手,可以用三成首付购买1000-1500万价位的学区房,福田南山的很多优质学位都可以选择,综合来看福田的性价比比南山高。这两种方案更推荐的是先卖再买。
提问:深叔,你好,准备投资学位房,请问我应该选择什么类型的学位房呢?学位房前景还值得看好吗?在购房名额有限的情况下,我可以选择单间吗?单间的投资回报率怎么样?
深叔:你好,关于学位房有以下建议:1.学位房不同于普通房子,针对的购房群体不相同,学位房经常面临被置换的情况,建议选择次新二房,更适合长期持有。2.学位房与教育资源息息相关,只要教育资源优质,学位房价格就会持续变化。3.在经济实力允许的情况下,建议选择两房而非单间,单间除非在核心地段或者是名校学区,否则出手难度很大。
提问:深叔,你好,纯投资,看重未来升值潜力,请问深圳买房怎么升值潜力大?
深叔:你好,要知道深圳跟其他一线城市不同,深圳城市的空间资源是非常有限的,所以深圳是一个多中心的城市,但是重点的发展是在南山和宝安为核心的区域,尤其是房产的价值的核心带遇,是从欢乐海岸,沿着深圳湾到蛇口,再到太子湾,再到前海,最终的终点是碧海为核心。我们看核心地段的房子,其实现在也是最抗跌的,主要是像前海和整个粤港澳大湾区在靠拢,比如我们的深东通道,看起来是连接深圳跟中山,其实是湾区的国家战略,所以向西发展并不是一句空话,你说为什么不向东部发展,并不是不发展,而是城市多中心一定会有侧重 ,其实一下子就能看得到,这是城市发展的红利。所以目前三到五年来看,一定要紧盯大湾区延伸至前海、碧海这个段落的房子,无论新房还是二手房,只要价格合适, 都是可以出手的。
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